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Kündigung des Mietvertrages nach 20 Jahren innerhalb von 6 Mon. wg Abriß ?


| 13.06.2017 10:23 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren RA ,
wir bewohnen seit über 20 Jahren eine Wohnung in einem alten Mietshaus.
Daß das Haus einen deutlichen Renovieringsstau aufweist war klar, dafür war die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau. (wir zahlen ca 2/3 der ortsüblichen Mietefür ähnliche Objekte).
Die Miete für die 1,5 Zimmer Wohnung beträgt kalt € 450.
Nun hat der ehemalige Besitzer aus Altersgründen das Objekt verkauft.
Erworben hat es eine Immobiliengesellschaft.
Es war relativ klar, daß sie nicht sanieren wollen. Sie haben im Vorfeld nicht einmal einzelne Wohnungen besichtigt.
Der neue Eigentümer hat als erstes eine Kernbohrung vornehmen lassen ( teilweise 20 m vom Haus entfernt) und erklärte daraufhin, das Gebäude habe soviel Feuchtigkeit gezogen, daß er es umgehend abreißen lassen müsse, da es nicht mehr bewohnbar sei.
Die Substanz des Hauses hat sich in den 20 Jahren die wir hier sind nicht merklich verändert, so daß nun " Gefahr in Verzug " wäre .
Daß ein Abriß aus wirtschaftlicher Sicht das sinnvollste ist war eigentlich vor dem Verkauf ( für rund € 1 000 000 ) bereits klar. Das Grundstück liegt quasi in der mit teuersten Immobilien-Lage Deutschlands und bietet deutlich mehr Bebauungsfläche als bislang genutzt.
Ein Bebauungsplan existiert wohl bereits und auch die Planung für den Neubau ist quasi schon eingereicht und steht lt. Angabe des Käufers kurz vor der Genehmigung.
Er hat uns jetzt einen Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag zum 31.12.2017 angeboten.
Er bietet bei einer Aufhebung des Mietvertrages bis zu diesem Zeitpunkt € 1500 Umzugsbeihilfe.

Nun meine Frage:
Halten Sie dieses Angebot für ausreichend ?
Es sind sicherlich gerade einmal die tatsächlich durch einen Umzug entstehenden Kosten.
Ich weiß nicht , wie lange die Kündigungsfrist im Normalfall wäre, denke aber, daß 6 Monate schon sehr kurz sind.

Mit besten Grüßen

P.S.: Bitte entschuldigen Sie den geringen Einsatz für die Frage.
Es ist mir derzeit leider kein höheres Gebot möglich
13.06.2017 | 11:40

Antwort

von


99 Bewertungen
Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: roger-neumann.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Frage ob das Angebot des Vermieters für ausreichend gehalten wird, lässt sich juristisch im Grunde nicht beantwortet, denn weder hat der Vermieter einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages noch haben Sie Anspruch auf eine Umzugsbeihilfe. Die Sache ist also vollständig frei verhandelbar und leider gibt es - anders als zum Beispiel bei arbeitsrechtlichen Aufhebungsvergleichen - auch keine Formel, an der man sich orientieren könnte.

Die Kündigungsfrist beträgt nach § 573 c Abs. 3 BGB neun Monate zum Monatsende. Aktuell wäre die Kündigung also frühestens zum 31.3.2018 möglich.

Sodann ist zu fragen, ob ein Kündigungsgrund vorliegt. Nach § 573 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dazu gehört insbesondere der Fall, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihn an einer angemessenen anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindern würde. Die Frage ob und wann diese Voraussetzungen vorliegen, ist Gegenstand umfangreicher Rechtsprechung, die ich hier im Rahmen dieser Plattform nicht in einzelnen wiedergeben kann. Es würde auch nicht viel helfen, weil auf der anderen Seite auch die Faktenlage nicht ganz eindeutig ist. Ich kann dazu folgendes sagen:

Es ist für den Vermieter nicht immer leicht, bei beabsichtigtem Abriss den Kündigungsgrund wirklich darzulegen und zu beweisen.

Andererseits kann ein beabsichtigter Abriss dann ein Kündigungsgrund sein, wenn eine ansonsten vorzunehmende Sanierung für den Vermieter mit unzumutbaren Kosten verbunden wäre. Auch vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen des Vermieters, den Abriss zugunsten eines Neubaus durchzuführen, können ein Kündigungsgrund sein.

Nach Ihrer Schilderung halte ich es daher für durchaus möglich wenn nicht sogar wahrscheinlich, dass es dem Vermieter früher oder später gelingt, eine Kündigung in einer den Anforderungen des Gesetzes entsprechenden Weise zu begründen.

Umgekehrt könnten wiederum Sie sich unter Umständen zumindest zeitweise auf Härtegründe nach § 574 BGB berufen. Ich nehme an, dass der Vermieterseite dies bewusst ist, so dass sie schon ein großes wirtschaftliches Interesse an einer wasserdichten Beendigung des Mietverhältnisses haben dürfte.

Ich würde an Ihrer Stelle mit einem Gegenangebot reagieren zum Beispiel in Höhe von 3000 € und Erlass der Mietzahlungen für die restliche Mietzeit. Auch können Sie einen späteren Beendigungszeitpunkt vorschlagen.

Klar ist natürlich, dass ich keine Garantie dafür geben kann, dass die Gegenseite einen solchen Vorschlag akzeptiert. Im ungünstigsten Fall zieht sie dann ihr eigenes Angebot zurück und entschließt sich, eine Kündigung auszusprechen und durchzuziehen. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass ein erstes Angebot selten das letzte Wort ist.

Falls Sie eine Kündigung erhalten und trotzdem nicht ausziehen wollen, weil Sie die Kündigung für unberechtigt halten, sollten Sie zur Vermeidung von Rechtsnachteilen auf jeden Fall noch einmal einen rechtlichen Rat einholen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Ergänzung vom Anwalt 13.06.2017 | 11:54

Zur Kündigungsfrist will ich noch einen Punkt ergänzen:

In alten Mietverträgen sind zum Teil - je nach Mietdauer - auch längere Kündigungsfristen (oft bis zu 12 Monate) vereinbart. Wenn das bei Ihrem Mietvertrag der Fall ist, können Sie sich auf diese längere Frist berufen. Das würde Ihre Verhandlungsposition noch einmal verbessern.

Mit freundlichen Grüßen
Roger Neumann, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 13.06.2017 | 19:14


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"Vielen herzlichen Dank.
An Ihrer ausführlichen und detailierten Antwort war wirklich erkennbar, daß
Sie viel Zeit und Mühe dafür investiert haben.
Ganz so weit , wie erhofft konnten wir uns mit der "Gegenpartei" nicht einigen.
Aber immerhin konnten wir mit ihrer Einschätzung
im Rücken einen um € 1000 höheren "Ablösebetrag" verhandeln .
Und so kann jeder dem anderen mit einem guten Gefühl begegenen.
Nochmals vielen Dank für Ihre Hilfe."
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5/5.0

Vielen herzlichen Dank.
An Ihrer ausführlichen und detailierten Antwort war wirklich erkennbar, daß
Sie viel Zeit und Mühe dafür investiert haben.
Ganz so weit , wie erhofft konnten wir uns mit der "Gegenpartei" nicht einigen.
Aber immerhin konnten wir mit ihrer Einschätzung
im Rücken einen um € 1000 höheren "Ablösebetrag" verhandeln .
Und so kann jeder dem anderen mit einem guten Gefühl begegenen.
Nochmals vielen Dank für Ihre Hilfe.


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