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Kündigung der nochEigentümer nach Zwangsversteigerung trotz eingetragenem Wohnrecht?


08.10.2017 21:40 |
Preis: 86,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um das dingliche unbefristete Wohnungsrecht aus § 1093 BGB und die Folgen einer Zwangsversteigerung.


Guten Tag,

Ich bin an einem Versteigerungsobjekt interessiert. Es handelt sich hierbei um ein freistehendes Haus. In Abt. II des Grundbuches ist ein unbefristetes Wohnrecht der jetzigen Eigentümer eingetragen. Das Einsehen des gesamten Grundbucheintrages wurde verweigert.
Erlischt das Wohnrecht mit dem Ersteigern des Objektes nur, wenn die Zwangsvollstreckung aus einem höherrangigen Recht betrieben wird oder immer?
Erfährt man erst im Termin, ob es erlischt oder kann man es vorher erfahren? Wenn ja, wie?
Wenn es nicht erlischt, kann man das Wohnrecht "rauskaufen", also das Objekt sozusagen freikaufen? Wenn ja, was muss man hierfür tun?
Wenn man das Objekt dann ersteigert hat, wie kündigt man den jetzigen Eigentümern? Gelten sie dann als MIeter, so dass man dann die Fristen und Kündigungsgründe beachten muss?

Vielen Dank für die Beantwortung und schöne Grüße

L.S.
08.10.2017 | 23:10

Antwort

von


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Gerne zu Ihren Fragen:

Die erfolgte Eintragung des unbefristeten Wohnrechts im Grundbuch, sichert den ehemaligen Eigentümern das Recht auf Wohnen bei Eigentümerwechsel. Grundsätzlich basiert das Wohnrecht auf §1093 des BGB und es kann weitere Reglungen enthalten, § 1041 BGB, s. dazu unten.

Es ist dringend zu raten, nicht nur das Grundbuch einzusehen, sondern auch den zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vertrag. Denn vereinbar ist auch, dass der jeweilige (!) Eigentümer für das Objekt unterhält, instand setzt oder sogar beheizt.

Frage: Erlischt das Wohnrecht mit dem Ersteigern des Objektes nur, wenn die Zwangsvollstreckung aus einem höherrangigen Recht betrieben wird oder immer?

Antwort: Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht nicht übertragbar, also ist auch die Pfändung und Überweisung zur Einziehung ausgeschlossen. Wenn aber die Immobilie zwangsversteigert wird und das Wohnrecht steht im Grundbuch rangmäßig HINTER den Forderungen aus der ZV, erlischt das Wohnrecht.

In einem solchen Fall besteht ein Anspruch des Wohnberechtigten auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös nach § 92 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Dazu Absatz 2: Satz 1 "Der Ersatz für einen Nießbrauch, für eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie für eine Reallast von unbestimmter Dauer ist durch Zahlung einer Geldrente zu leisten, die dem Jahreswert des Rechts gleichkommt."

Anderenfalls(höherrangig in Abt. II) bleibt das Wohnrecht trotz Eigentümerwechsel durch den Zuschlag bestehen.

Frage: Wenn es nicht erlischt, kann man das Wohnrecht "rauskaufen", also das Objekt sozusagen freikaufen? Wenn ja, was muss man hierfür tun?

Antwort: Ja, das ist möglich, denn eine Löschung zu Lebzeiten ist zwar nur mit Zustimmung des Wohnungsberechtigten möglich. Die Zustimmung kann man durch Zahlung eines zu vereinbarenden Geldbetrags quasi erkaufen.

Frage:
Wenn man das Objekt dann ersteigert hat, wie kündigt man den jetzigen Eigentümern? Gelten sie dann als Mieter, so dass man dann die Fristen und Kündigungsgründe beachten muss?

Antwort: Die Eigentümer gelten nach einer ZV mangels Mietvertrag nicht als Mieter.

(Bestünde ein Mietverhältnis, hat der Ersteher in der ZV ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG.)

Beachten Sie aber, dass dies eine Erstberatung aus der Ferne ohne Aktenkenntnis, Grundbucheinsicht und aller relevanten (schuldrechtlichen) Verträge ist, die eine Beratung vor Ort, ggf. auch im ZV-Termin nicht ersetzen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2017 | 03:17

Kündigung der nochEigentümer nach Zwangsversteigerung trotz eingetragenem Wohnrecht?
08.10.2017 21:40
Preis: 86,00 €Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung
Beantwortet von
Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
Zusammenfassung: Es geht um das dingliche unbefristete Wohnungsrecht aus § 1093 BGB und die Folgen einer Zwangsversteigerung.

Hallo nochmal,

Vielen Dank für die bisherigen Antworten. Mir sind allerdings ein paar Punkte noch nicht klar bzw. einige der Fragen wurden nicht beantwortet...

Zu meiner Frage:
Erfährt man erst im Termin, ob es erlischt oder kann man es vorher erfahren? Wenn ja, wie?
Hierzu ist keine Rückmeldung zu finden. Können Sie mir dies bitte noch beantworten?


Wenn man das Objekt dann ersteigert hat, wie kündigt man den jetzigen Eigentümern? Dies ist nicht beantwortet worden.

Sie haben geschrieben, dass die Eigentümer nicht automatisch als Mieter gelten soweit kein Mietvertrag vorliegt.
Wenn dies also nicht der Fall ist, wie kündigt man dann den jetzigen Eigentümern?

Es wäre schön, wenn Sie mir diese Rückfragen noch beantworten können.

Schöne Grüße

L.S

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2017 | 13:14

Gerne noch zu Ihren Nachfragen:

Nach Aufruf der Sache werden im Termin die Objektdaten wie Verkehrswert, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festgelegt.

Zuvor hat ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger den Wert für das Objekt ermittelt. Sie als Verfahrensbeteiligte können (und sollten das dringend!) das Verkehrswertgutachten einsehen.

Als Bietinteressent können Sie beim Amtsgericht rechtzeitig (!) Einsicht beantragen.

Nach §12 Grundbuchordnung kann jeder Grundbucheinsicht erlangen, der ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachweisen kann. Da im Grundbuch Daten zum Vermögen und den auf einem Grundstück oder Gebäude lastenden Hypotheken oder Grundschulden festgehalten sind, hat der Gesetzgeber den Zugriff auf diese Daten allerdings beschränkt. Die Einsichtnahme durch berechtigtes Interesse liegt im freien Ermessen des Grundbuchamts. Wenn Sie Ihr Interesse als Bieter glaubhaft versichern, solle das Grundbuchamt Ihnen die Einsichtnahme nicht verweigern.


Im Termin bezeichnet der Rechtspfleger das Mindestgebot, das erreicht werden muss, damit der Zuschlag überhaupt erteilt werden kann. Darin enthalten sind etwaige Rechte aus Grundbucheintragungen. Es kommen auch öffentlich-rechtliche Belastungen wie Grundsteuern sowie Nebenleistungen der bestehen bleibenden Rechte hinzu.

Informierten Sie sich also umfassend durch rechtzeitige Einsichtnahme in das Verkehrswertgutachten und insbesondere verbindlich zur Frage der Vor- oder Nachrangigkeit des unbefristeten Wohnrechts und anderer dinglicher Belastungen, notfalls. noch durch Nachfrage an den Rechtspfleger im Versteigerungstermin.

Mit dem Zuschlagsbeschluss sind Sie Eigentümer des Objekts und haben einen Räumungstitel in der Hand. Dennoch können zusätzliche Kosten durch die Zwangsräumung anfallen, die Sie ggf. vorstrecken müssen.

Ein weiteres Risiko soll hier noch der Vollständigkeit halber erwähnt werden: Prüfen Sie – ggf. durch Nachfrage beim Gericht, ob das Wohnrecht als „Altenteil" eingeräumt ist. Denn hier eine gesetzliche Sonderregelung.
Selbst wenn das nicht expressis verbis im Grundbuch eingetragen wäre, kann es sich im konkreten Fall der Sache nach um ein solches Altenteil handeln, vgl. OLG Schleswig Rechtspfleger 1980, 348. Handelt es sich bei dem Wohnungsrecht um ein Altenteil, gilt § 9 EGZVG. Danach ist das Wohnungsrecht ausnahmsweise beständig: Es geht auch dann nicht unter, wenn der betreibende Gläubiger ein höherrangiges Recht im Grundbuch hat.
Allerdings bestimmt § 9 Abs. 2 EGZVG, dass „das Erlöschen eines solchen Rechtes auf Verlangen eines Beteiligten als Versteigerungsbedingung zu bestimmen ist, wenn durch das Fortbestehen ein vorgehendes oder gleichstehendes Recht des Beteiligten beeinträchtigt werden würde; die Zustimmung eines anderen Beteiligten ist dann nicht erforderlich."

Sie sehen, eine Fülle von Voraufklärung ist dringend notwendig und sollte ggf. von einer/m Anwalt/in vor Ort wegen der Nähe zur Sache noch vertieft werden.
Mit freundlichen Grüßen
verbleibe ich,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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