Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.339
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung der Mietwohnung obwohl nicht der Vertragspartner


27.12.2011 02:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mikael Varol



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte mich an Sie mit folgender Anfrage wenden:

Ich wohne seit dem Kindesalter, seit nunmehr über 40 Jahren in einer Mietwohnung.
Diese habe ich vor 17 Jahren von meinem Vater übernommen nachdem dieser sich entschlossen hatte nach Kanada auszuwandern und habe all die Jahre auch pünktlich meine Miete gezahlt.

An dieser Stelle möchte ich einhakend erwähnen, dass der Mietvertrag, welcher von 1971 an seine Gültigkeit hatte und auf meinen Vater lief nie auf mich umgeschrieben wurde.
Die neue Eigentümerin welche 1993 zwei Jahre vor der Auswanderung meines Vaters im Jahre 1995 die Wohnung kaufte habe ich in all den Jahren gerade einmal ungefähr 4-5 mal im Rahmen von z.B. kleinen zu tätigenden Sanierungsarbeiten am Balkon und ähnlichen Ausbesserungsarbeiten.... zu Gesicht bekommen.
Die Miete wurde von meiner Seite her stets pünktlich bezahlt und dies war für die Wohnungseigentümerin ja auch massgebend.

Im Spätsommer/Herbst diesen Jahres geriet ich krankheitsbedingt in eine Situation, welche dazu führte, dass ich Mietverpflichtungen schuldig geblieben bin an deren Ende insgesamt drei ausstehende Mietzahlungen standen was den aktuellen Stand darstellt.
Aus diesem Grund erhielt ich als logische Konsequenz die fristlose Kündigung per Boten und vom Amtsgericht vor wenigen Tagen die von meiner Vermieterin eingereichte Räumungsklage.....

Ich bin mir darüber im Klaren und mir ist bekannt, dass bei bereits zwei nichtbezahlten Mietaussenständen der Eigentümer eines Mietobjektes umgehend das Recht erhält dem Mieter gegenüber die Kündigung auszusprechen, ebenso dass ich auch hätte eher einschreiten, die Reissleine ziehen und bereits nach dem ersten Aussenstand weiteren aufkommenden hätte Einhalt gewähren müssen....

Diese Situation zugrunde liegend lautet meine Frage:
Ist diese ausgesprochene Kündigung in dieser Konstellation bzw. unter diesen gegebenen Umständen rechtmässig wenn ich zwar von Kindesbeinen an in dieser Wohnung lebe, selbstverständlich in all der Zeit auch polizeilich gemeldet bin, ich allerdings mit der Eigentümerin - weder schriftlich noch mündlich - jemals einen Mietvertrag eingegangen bin.....?
Von meinem Vater mit welchem der Mietvertrag von Anbeginn an im Jahre 1971 bis zum heutigen Tage an geschlossen war habe ich nebenbei bemerkt seit mehreren Jahren nichts mehr gehört und es ist gut möglich, dass dieser gar nicht mehr am Leben ist, da er Deutschland damals nicht unter besten gesundheitlichen Vorraussetzungen verlassen hat....

In solchen Fällen ist ein miteinander Kommunizieren eigentlich immer die beste Lösung, aber mein Verhältnis zu meiner Vermieterin kann man aus unerklärlichen Gründen von Anfang an all die Jahre über als unterkühlt, reserviert bezeichnen....womit leider auch kein unbefangene Klärung dieser Angelegenheit in Frage kommt.

Ich möchte den Schaden jedoch in jedem Falle wieder bereinigen, der gegenüber meine Mietschulden bezahlen, selbstverständlich die Absicht eigentlich in der Wohnung bleiben zu können und habe um Ostern herum aufgrund eines zu erwartenden Geldbetrages auch gute Aussichten darauf die Aussenstände begleichen zu können.

Allerdings ist ja jetzt bereits die Räumungsklage auf den Weg gebracht und bis ich die Möglichkeit bekomme die Aussenstände (was so um den Monat April herum zu bewältigen wäre....) begleichen zu können dürfte es auf herkömmliche Fortfahrensweise zu spät sein und die Räumungsklage dann nicht mehr rückgängig zu machen sein......

Bin ich in diesem Fall als Mieter zu sehen und im Rahmen dieser Kündigung auch zu behandeln oder ist diese Kündigung aufgrund eines nicht vorhandenen Mietvertrages unwirksam und ich habe Aussichten aufgrund einer hieraus folgenden Klageabweisung und dem daraus mir zugute kommenden resultierenden Zeitgewinn die ganze Angelegenheit auf den Status "Null" zu bringen, habe nicht mehr die unmittelbare Bedrohung der Obdachlosigkeit vor Augen und kann im Frühjahr alle Aussenstände zu begleichen (zu denen selbstverständlich auch keine weiteren hinzukommen würden) wieder Alles ins Reine zu bringen wie es über 40 Jahre lang zuvor auch war....??

Ich bin Allianz-rechtschutzversichert und würde Sie bei Interesse gerne mit der Vertretung meiner rechtlichen Interessen in dieser Angelegenheit beauftragen.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Zunächst muss die Räumungsklage sich gegen jeden, der die Wohnung bewohnt, richten. Sind Sie in der Klage nicht namentlich benannt, kann gegen Sie das Urteil auch nicht vollstreckt werden. Ob letztlich eine Räumungsklage gegen Sie erforderlich ist, richtet sich danach, ob Ihnen willentlich Mitbesitz an der Wohnung eingeräumt wurde. Sie leben nunmehr seit 40 Jahren dort und die Vermieterin kann nicht zwingend davon ausgehen, dass Sie dort ausgezogen sind. Daher wird meines Erachtens auch Ihre Benennung in der Klage erforderlich sein. Sollte der Klage stattgegeben werden (was auf Grund der jetzigen Umstände anzunehmen ist), wird die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher nicht durchgeführt werden, da das Urteil sich nicht gegen Sie richten wird.

Grundsätzlich ist es auch möglich, dass eine Kündigung dann unwirksam ist, wenn die ausstehende Miete gezahlt wird (vgl. § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB). Dies setzt aber voraus, dass die Zahlung vor Ausspruch der Kündigung erfolgt. Allerdings ist dies selbst gemäß §§ § 543 Absatz 2 Satz 3, § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB dann möglich, wenn innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die ausstehende Miete gezahlt wird. Obwohl Sie erwähnt haben, dass Sie erst ab April werden zahlen können sollten Sie überlegen, ob es nicht irgendwie möglich ist die ausstehende Miete aufzutreiben und die Kündigung unwirksam zu machen.

Ansonsten ist Ihnen dringend zu empfehlen sich mit der Eigentümerin in Verbindung zu setzen und ihr Ihre Situation zu erläutern und eine Ratenzahlungsvereinbarung vorzuschlagen. Sollten die Einigungsbemühungen mit der Eigentümerin nicht helfen, dann sollten Sie unter Einhaltung der Fristen Ihre Verteidigungsbereitschaft zur Klage anzeigen. Sehr gerne können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2011 | 16:07

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.

In diesem Fall war es aber notwendig, da die Klage mir bereits zugestellt wurde in welcher eine Frist vermerkt war, aufgrund deren die Einrichung einer Verteidigungsanzeige erforderlich war.

Desweiteren ist die Klage sehr wohl gegen mich formuliert.

Ich bin jetzt ein wenig verunsichert und mir stellt sich die Frage ob ich die Verteidigungsanzeige am vergangenen Freitag doch nicht hätte einreichen sollen ?
Andererseits hätte ich die Verhandlung aufgrund der Fristversäumnis bereits morgen verloren, da an diesem Tag die besagte Frist abläuft....??

Ich hatte um auf meine Kernfrage zurückzukommen um ehrlich zu sein hierbei insbesondere auf Zeit gespielt.

Dass eine Kündigung unwirksam wird wenn binnen zwei Monaten der ausstehende Betrag beglichen wird und ähnliche grundlegenden Regularien sind mir bekannt.

Mir ging es in erster Linie um die Frage ob eine gegen mich ausgesprochene Kündigung nicht von vorneherein seine Zulässigkeit verliert und hierdurch nicht automatisch aus dieser Tatsache heraus unwirksam ist wenn dieser konkrete Status vorliegt, dass lediglich mit meinem Vater ein schriftlicher Mietvertrag besteht und dadurch - laut meiner Annahme/Hoffnung - diese nicht etwa gegen die Person meines Vaters zu richten wäre anstelle gegen mich....?

....mit dem Ziel aufgrund der daraus resultierenden Erfordernis für die Eigentümerin eine neu Klage einreichen zu müssen, deren Aufschub mir letztenendes genau diesen Zeitrahmen erbringt, welchen ich bis zum Monat April benötigen würde um dann alle Mietaussenstände mit einem Mal begleichen zu können und auf diese Weise zur Zufriedenheit aller Beteiligter Alles wieder ins Reine zu bringen...
Hierbei hatte ich eingangs auch erwähnt, dass eine unbefangene Einigung aufgrund eines unterkühlten Verhältnisses mit der Eigentümerin leider nicht möglich ist...
Aus dieser Tatsache heraus befinde ich mich momentan... in der Situation eigentlich keinen anderen Ausweg zu haben und eine Straftat begehen zu müssen um mein Dach über dem Kopf zu retten, was ich aber selbstverständlich nicht zu tun gedenke....
So stellt sich der Sachverhalt dar.

Daher lautete - etwas ausgeholt - meine konkrete Frage, dass ich
als Mieter zwar sozusagen akzeptiert, jedoch nicht der Mietpartner im eigentlichen Sinne bin.
Hat diese gegen mich ausgesprochene Räumungsklage unter der Berücksichtigung der beschriebenen Umstände hinsichtlich des nicht mit meiner Wenigkeit, sondern mit meinem Vater bestehenden Mietvertrages gegen mich somit in jedem Falle seine Gültigkeit oder ist die Klage exakt aus dieser Gegebenheit heraus in Verbindung mit einer Art "Formfehler" oder Ähnlichem nicht doch unwirksam bzw. für unwirksam zu erklären und anzusehen ?

Meine Frage basiert darauf, dass ich mir als Laie bisher nicht vorstellen konnte, dass ich gegen eine Person etwas kündigen kann, respektive gegenüber dieser eine Kündigung aussprechen kann mit welcher ich jedoch zuvor in keinster Weise irgendeine Art eines Vertrages im juristischen Sinne oder Sonstigem eingegangen bin.....?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2011 | 17:11

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Dass der Mietvertrag ursprünglich von Ihrem Vater unterzeichnet wurde ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung unerheblich. Bei einem Mietvertrag über Wohnraum ist eine Schriftform nicht zwingend vorgeschrieben. Da Sie schreiben, dass die Klage sich gegen Sie richtet, weiß die Eigentümerin von Ihnen. So wie es sich darstellt ist irgendwann mal zwischen Ihnen und der Eigentümerin ein Mietvertrag zustande gekommen. Dies drücken Sie in Ihrer Nachfrage mit der Formulierung „dass ich als Mieter zwar sozusagen akzeptiert, jedoch nicht der Mietpartner im eigentlichen Sinne bin" aus. Durch die „Akzeptierung" und dadurch, dass Sie dort wohnen und die Miete zahlen, ist ein Mietvertrag zustande gekommen. Es ist möglich, dass durch konkludentes Verhalten (auch schlüssiges Verhalten, stillschweigende Willenserklärung genannt) ein Mietvertrag zustande kommt. Genau das scheint in Ihrem Fall erfolgt zu sein. Daher kann und muss Ihnen gegenüber gekündigt werden, und erst Recht muss die Räumungsklage sich gegen Sie richten (vgl. oben).

Es ist natürlich ärgerlich, dass die Eigentümerin kein Interesse an Gesprächen hat. Wenn Sie aber Zeit benötigen bis Sie wieder „flüssig" sind, dann kann dies dadurch erreicht werden, dass Sie die Anberaumung des Termins abwarten. Wenn dies zu einem Zeitpunkt (April 2012) geschieht, in dem Sie wieder zahlungsfähig sind, dann können Sie entweder vor Gericht anerkennen, was für Sie die Gerichtskosten reduzieren würde, oder auch einfach bezahlen und dies in der Verhandlung dem Gericht mitteilen, so dass der Gegner die Erledigung erklären müsste, wobei Sie aber auch hier die Kosten des Rechtsstreits zu tragen werden, nur ohne die Reduzierung der Gerichtskosten bei einem Anerkenntnis.

Ich hoffe Ihnen einen weiteren Überblick in dieser Angelegenheit verschafft zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.

Wenn Sie weitere Hilfe, benötigen, dann können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen

Mikael Varol
Rechtsanwalt

Kurfürstendamm 125a
10711 Berlin

Tel.: 030 / 890 40 17
Fax: 030 / 890 40 29
E-Mail: info@rechtsanwalt-varol.de
Internet: www.rechtsanwalt-varol.de

Ergänzung vom Anwalt 27.12.2011 | 03:15

P.S.:

Zur Klarstellung möchte ich bezüglich der Verteidigungsanzeige meine Ausführung wie folgt ergänzen:

Die Verteidigungsanzeige sollte erfolgen, wenn Sie zwischenzeitlich die Miete gezahlt haben.

Wenn Sie dies tun ohne gezahlt zu haben, dann verlieren Sie, bzw. Ihr Vater als Vertragspartner die Klage ohnehin. Allerdings bleibt es bei den obigen Ausführungen, wonach die Zwangsräumung gegen Sie nicht vollstreckt werden kann, solange die Räumungsklage sich nicht auch gegen Sie richtet.
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58304 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,6/5,0
Rasche und kompetente Antwort! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
sehr umfassende und hilfreiche ausfuehrungen, vielen dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Klare verständliche Antwort - und besonders sehr zeitnah. Danke! ...
FRAGESTELLER