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Kündigung auf Eigenbedarf


13.03.2011 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Mein neuer Vermieter hat vor 3 Monaten die an mich vermietete Wohnung von seinen Vater käuflich erworben.Letzten Monat hat er mir per Anwalt mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf Grund von Eigenbedarf gekündigt, da er aus der elterlichen Wohnung ausziehen und seinen eigenen Hausstand gründen will. Auf meine Nachfrage ebenfalls per ANwalt, ob die Frist nicht verlängert werden könnte, sagte man mir dieses zu wenn ich ein notariell beglaubigtes Schuldanerkenntnis unterschreiben würde. Würden Sie mir dazu raten ? Ich befinde mich arbeitsmäßig in der Probezeit , bin alleinerziehend und habe ein schulplichtiges Kind (3.Klasse) und keinen Rechtsschutz. Darf der neue Eigentümer nach so kurzer Zeit schon auf Grund von Eigenbedarf kündigen (in Hamburg) ? Mein Anwalt behauptet dies wäre Problemlos möglich.Stimmt dies

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Grundsätzlich darf der Erwerber einer vermieteten Wohnung eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst aussprechen, wenn er Eigentümer der Wohnung geworden ist. Eigentümer ist der Vermieter ab dem Zeitpunkt, zu dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ein Kündigungsrecht besteht dagegen nicht, wenn nur der notarielle Kaufvertrag beurkundet worden ist.

Vor diesem Hintergrund könnten Sie den Vermieter bitten, seine Eigentümerstellung anhand eines Grundbuchauszugs nachzuweisen.


2.

Sodann empfehle ich, das Kündigungsschreiben im Hinblick auf die genannten Kündigungsgründe zu prüfen.

Beruft sich der Vermieter auf Eigenbedarf, muß er das ausreichend begründen. Gibt der Vermieter als Kündigungsgrund z. B. nur an, er benötige die Wohnung für sich, kann das ggf. als nicht ausreichend angesehen werden; vgl. LG Hamburg in WuM 1989, Seite 385.

Wenn der Vermieter allerdings, wie hier, schreibt, er benötige die Wohnung, weil er beabsichtige einen eigenen Hausstand zu gründen, kann das ausreichen. Führt er das noch ergänzend aus, werden die Kündigungsgründe die Eigenbedarfskündigung tragen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, daß die Rechtsprechung die Eigenbedarfskündigung allgemein erleichtert hat.


3.

Grundsätzlich darf das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt gekündigt werden, ab dem der Vermieter Eigentümer der Wohnung geworden ist.

Zu beachten hat der Vermieter aber die Kündigungsfristen gem. § § 573 c BGB. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach einer Mietdauer von fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Die Kündigungsfrist von drei Monaten ist also nur richtig, wenn Sie noch keine fünf Jahre in der Wohnung wohnen.


4.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung spricht einiges dafür, daß die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses kommt deshalb nur in Betracht, wenn Sie sich mit dem Vermieter darauf einigen. Vor diesem Hintergrund kann eine Vereinbarung, wonach Sie sich verpflichten, erst zu einem späteren Zeitpunkt auszuziehen, z. B. sobald die Probezeit abgelaufen ist, durchaus sinnvoll sein. Der Vermieter wird dann vermutlich darauf bestehen, daß Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde unterwerfen, damit er, sollten Sie nicht zum vereinbarten Termin ausziehen, direkt die Zwangsräumung betreiben kann ohne zunächst eine Räumungsklage zu erheben.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2011 | 18:42

Dann besitzt der Mieter also beim Verkauf der angemieteten Wohnung an einen neuen Eigentümer keinen Mieterschutz ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2011 | 19:41

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


So wie Sie es sagen, kann man es nicht formulieren.

Beim Verkauf einer Wohnung tritt der Käufer auf der Vermieterseite in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Es gelten dieselben mietrechtlichen Vorschriften wie zuvor im Verhältnis zum ursprünglichen Vermieter. Einzuräumen ist jedoch, daß der neue Vermieter ggf. einen Kündigungsgrund (Eigenbedarf) hat, der dem alten Vermieter nicht zur Seite stand.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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