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Kündigung: Untermietvertrag in einer WG / Härtefallregelung


| 22.01.2017 17:37 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Der Härtefallschutz besteht nur für unmöbliert vermietete Räume. Was ist zu tun, wenn der Vertrag zwear unmöbliert sagt, die Wohnung aber möbliert untervermietet wurde? Eine Tatsachenfrage.


Guten Tag,

als Hauptmieter vermiete ich ein Zimmer in meiner Wohnung unter (390 Euro). Obwohl im Mietvertrag angegeben ist, dass das Zimmer unmöbliert vermietet wird, gehören die Möbel darin doch zum Großteil mir.

Aus Gründen des Eigenbedarfs möchte ich das untervermietete Zimmer mit 3 Monaten Kündigungsfrist kündigen. Mein Mitbewohner ist mit der Kündigung nicht einverstanden und will ggf. mit der Härtefall-Regelung das Ende des Mietverhältnisses hinauszögern. Er kümmert sich um eine Ersatzwohnung (die voraussichtlich teurer wird als das noch bewohnte WG-Zimmer), will aber nicht irgendwo zur Zwischenmiete einziehen, oder ein neues WG-Zimmer anmieten. Er ist 35 Jahre alt, ist selbstständig tätig und gibt als neue Obergrenze, was er sich als neue Miete leisten kann 450 Euro an. Er ist nicht krank oder gebrechlich und bekommt keine Sozialleistungen. Wie wahrscheinlich ist es, dass er Anspruch auf eine Härtefallregelung bekommt? Darf er Widerspruch einlegen?

Für eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar!
22.01.2017 | 18:39

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Untermietverhältnis ist zunächst einmal wie ein normales Mietverhältnis zu behandeln. Das bedeutet, dass eine Untermiete auch nur mit den Fristen des § 573 c BGB zu beenden ist. Der Grund der Kündigung aus § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB müsste tatsächlich vorliegen, was ich unterstelle.

Dies vorausgeschickt, wäre bei einer Dauer des Untermietverhältnisses von unter 5 Jahren eine Frist bis zum Ende des übernächsten Monats einzuhalten. Die Kündigung wäre spätestens am dritten Werktag eines Monats zuzustellen.

Ein Mieter kann einer Kündigung widersprechen und in der Wohnung weiter wohnen, wenn es eine besondere Härte für ihn bedeuten würde, auszuziehen und die Interessen des Vermieters dahinter zurückzustehen hätten (§ 574 BGB). Was diese soziale Härte genau ist, wird vom Gesetz nicht definiert und ist Gegenstand einer Reihe von Gerichtsentscheidungen gewesen. Hier käme für Ihren Mieter wohl nur die besondere Härte der Zwischenmiete in Frage, bis er eine neue Wohnung beziehen kann oder die besondere Härte, wenn neuer Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht auffindbar ist.

Das eine wäre einschlägig, wenn Ihr Mieter bereits eine Wohnung gefunden hätte, die aber erst in einiger Zeit frei wird. Das andere ist einschlägig, wenn Ihr Mieter auf dem Markt keine Wohnung findet, die seinen finanziellen Mitteln entspricht. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass für Ihren Mieter einer der beiden Fälle in Betracht zu ziehen ist. Das Risiko, dass Ihr Mieter bei ienem fristgerecht ausgesprochenen Widerspruch weiter wohnen bleiben kann, besteht damit.

Die einzige Ausnahme, die sein Recht zum Widerspruch ausschließen könnte, wäre die Unanwendbarkeit der Schutzvorschrift, weil Sie ihm einen Teil Ihrer eigenen Wohnung überwiegend möbliert vermietet haben (§ 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB).

Was überwiegend möbliert ist, ist wiederum Tatsachenfrage. Der generelle Merksatz ist, dass Tisch und Stuhl oder ein Schrank wohl nicht reichen, während alles drei mit einem Bett sehr wohl und erst recht, wenn eine Kochgelegenheit hinzukommt. Schwierig wird es in Ihrem Fall natürlich, weil Sie dem Untemrieter in den Vertrag reingeschrieben haben, dass er das Zimmer unmöbliert mietet. Andererseits ist es wiederum Tatsachenfrage, was die Parteien gewollt haben und nicht, was sie geschrieben haben. Es kommt also darauf an, wie der Vertrag gelebt wird. Das würde Ihnen tatsächlich die Möglichkeit der Kündigung ohne Härtefallschutz geben.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass

a) ein nicht unerhebliches Risiko einer Berufung auf die Härtefallklausel besteht.

b) eine ebenso große Chance für deren Unanwendbarkeit besteht, da der Mietvertrag eine Möblierung zwar nicht vorsah, sie aber doch tatsächlich gelebt wurde.

Ich würde Ihnen raten, sich auf die Möblierung und damit die Unanwendbarkeit der Schutzklausel zu berufen, wenn Sie hinreichend Möbel mitgeliefert haben. Ansonsten würde ich trotz angedrohtem Härtefallwiderspruch kündigen und einen Streit riskieren, da der bloße Wunsch, eine günstige Wohnung zu finden, kein hinreichender Härtefall ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns

Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2017 | 19:21

Haben Sie herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Tatsächlich habe ich eine Verständnisfrage zum Thema 'möbliert'. De facto sind alle gemeinsam genutzten Wohnräume (Küche/Bad/Flur) von mir mit Einrichtungsgegenständen bestückt. Im untervermieteten Zimmer befinden sich ein Sofa, ein Bett sowie ein großes Bücherregal und ein Schrank, die von mir zur Verfügung gestellt wurden - da ich diese Einrichtungsgegenstände von der vorhergehenden Hauptmieterin abgekauft habe, kann ich diese als Zeugin anführen. Die Angabe 'nicht möbliert' im Mietvertrag war also ein bedauerlicher Formfehler. Deckt diese Angabe dann die 'hinreichende Möblierung'?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2017 | 19:40

Sehr geehrter Fragesteller,

nach meiner Einschätzung, ja. Die Einrichtung ist im wesentlichen so vollständig, dass ein Untermieter eben keine eigenen Möbel mitbringen müsste.

Die Formulierung im Mietvertrag ist zwar ein starkes Indiz für "unmöbliert", da es eben der gewählte Wortlaut ist. Aber mit hinreichendem Zeugenbeweis, dass es eben doch möbliert ist und so gelebt und gemeint war, dürfte es im Streitfall wohl für Sie gut ausgehen. Dürfte. Wie so oft im Recht sind unbestimmte Begriffe, wie möbliert Richtersache.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Pieperjohanns

Bewertung des Fragestellers 22.01.2017 | 19:49


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22.01.2017
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