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Wir haben vor 6 Monaten eine Gewerbe-Immobilie angemietet, die wir in Absprache mit dem Eigentümer auch privat nutzen. Wir wohnen und arbeiten im ersten Stock. Das Erdgeschoss ist in Absprache mit dem Eigentümer untervermietet und wird gewerblich genutzt. Der Untermieter war bereits beim vorherigen Hauptmieter seit mehreren Jahren Untermieter.
Bei unserem Einzug vor 6 Monaten haben wir mit ihm einen neuen Untermietvertrag geschlossen, in dem wir uns auf eine 3-monatige Kündigungsfrist geeinigt haben. Nachdem sich herausgestellt hat, dass es zwischen uns und dem Untermieter nicht funktioniert, möchten wir ihm kündigen. Was müssen
wir dabei bedenken?
Antwort geschrieben am 22.02.2012 16:46:42 
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Rechtsanwalt Serkan Kirli
Frankfurterstr. 30, 51065 Köln, Tel: 0221 16954321, Fax: 0221 16955491
Strafrecht, Vertragsrecht, allgemein, Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Mietrecht, Ausländerrecht, Verkehrsrecht, Familienrecht
Bewertungen: 63
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gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:
Sie sollten darauf achten und ggf. prüfen, ob zunächst der "neue" Untermietvertrag wirksam zustande gekommen ist, oder ob Sie den "alten" Untermietvertrag übernommen haben. Dies könnte ggf. Konsequenzen auf die Kündigungsfristen haben.
Ausgehend Ihrer Schilderung haben Sie einen neuen Vertrag geschlossen. Zwar ist mir der Inhalt des Vertrages unbekannt, aber Sie brauchen im Gewerbemietrecht keinen ordentlichen Kündigungsgrund.
Sie müssen jedoch beachten, ob der Untermietvertrag eine Mindestlaufzeit vorsehen könnte. Wenn dies der Fall sein sollte, könnten Sie ggf. innerhalb der Mindestlaufzeit nicht ordentlich kündigen. Es würde Ihnen dann nur die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) des Mietverhältnisses verbleiben. Dies würde voraussetzen, dass ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt.
Als wichtige Kündigungsgründe, kommen grobe Vertragsverletzungen in Betracht.
Eine ordentliche Kündigungsfrist könnte in Betracht kommen, wenn Sie dies vertraglich vereinbart haben; also etwas anderes ausgehandelt haben.
Nach Ablauf der Mindestlaufzeit, können Sie immer ordentlich kündigen, natürlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen.
Wenn für die Kündigungsfrist z.B. keine quartalsmäßige Vorgaben gegeben sind, sollten Sie noch 580 a BGB beachten.
Dort ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberäumlichkkeiten geregelt. Einzelvertraglich, wie möglicher Weise bei Ihnen auch, kann etwas abweichendes vereinbart werden.
Beachten Sie im Rahmen der Kündigungsfrist, noch den "dritten Werktag" des Monats bzw. Quartals. In den meisten Mietverträgen ist vorgesehen, dass die Kündigung (Mietrecht) zum dritten Werktag beim Kündigungsempfänger, also Mieter, zugehen soll.
Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass ohne Einblick in den Mietvertrag, eine abschließende rechtliche Beurteilung nur sehr begrenzt möglich ist. Insbesondere im Hinblick auf Gewerbemietverträge, im Rahmen derer vieles - vom Gesetz abweichend - gesondert ausgehandelt und vereinbart werden kann.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben.
Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann.
Das Weglassen oder bzw. und Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.
Mit freundlichen Grüßen
Kirli
(Rechtsanwalt)
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 22.02.2012 17:15:57
Sehr geehrter Herr Kirli,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Es ist tatsächlich so, dass wir mit unserem Untermieter einen komplett neuen Vertrag geschlossen haben.
Darin ist keine Mindestlaufzeit verzeichnet, da sich beide Parteien eine flexible Lösung wünschten (insbesondere der Untermieter selbst).
Für uns ging es daher eher um die Frage, ob er jetzt sein Gewohnheitsrecht geltend machen kann, nachdem er bereits bei unserem Vorgänger mehrere Jahre Untermieter war.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Kirli,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Es ist tatsächlich so, dass wir mit unserem Untermieter einen komplett neuen Vertrag geschlossen haben.
Darin ist keine Mindestlaufzeit verzeichnet, da sich beide Parteien eine flexible Lösung wünschten (insbesondere der Untermieter selbst).
Für uns ging es daher eher um die Frage, ob er jetzt sein Gewohnheitsrecht geltend machen kann, nachdem er bereits bei unserem Vorgänger mehrere Jahre Untermieter war.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 23.02.2012 09:33:56
Sehr geehrte Fragestellerin,
vorab bedanke ich mich für die Nachfrage und für die Bewertung.
Es liegt in Ihrem Fall kein Gewohnheitsrecht in diesem Sinne vor. Es gelten die schriftlichen Vereinbarungen, also der Untermietvertrag, und die mündlichen Nebenabreden zwischen Ihnen und dem Untermieter.
Es könnte durchaus sein, dass Sie durch ausdrückliches oder konkludentes Verhalten eingewilligt haben, dass bestimmte mündliche Nebenabreden zwischen Ihrem Vorgänger und Ihrem Untermiter auch im Verhältnis zwischen Ihnen beiden gelten sollen.
Jedoch stehen i.d.R. in den schriftlichen Mietverträgen, dass mündliche Nebenabreden nicht getroffen worden sind.
Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Kirli
(Rechtsanwalt)
Sehr geehrte Fragestellerin,
vorab bedanke ich mich für die Nachfrage und für die Bewertung.
Es liegt in Ihrem Fall kein Gewohnheitsrecht in diesem Sinne vor. Es gelten die schriftlichen Vereinbarungen, also der Untermietvertrag, und die mündlichen Nebenabreden zwischen Ihnen und dem Untermieter.
Es könnte durchaus sein, dass Sie durch ausdrückliches oder konkludentes Verhalten eingewilligt haben, dass bestimmte mündliche Nebenabreden zwischen Ihrem Vorgänger und Ihrem Untermiter auch im Verhältnis zwischen Ihnen beiden gelten sollen.
Jedoch stehen i.d.R. in den schriftlichen Mietverträgen, dass mündliche Nebenabreden nicht getroffen worden sind.
Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Kirli
(Rechtsanwalt)
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