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Kündigung Mietvertrag zweimal zugestellt welche gilt


09.09.2017 14:32 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachverhalt:
Ein Mieter eines in meinem Eigentum stehenden Hausgrundstücks wurde mehrfach mit gewöhnlicher Post abgemahnt vertragswidriges Verhalten zu unterlassen andernfalls würde der Mietvertrag fristlos gekündigt wegen Gefährdung der Mietsache durch sein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter per email aufgefordert den Erhalt zu bestätigen bestritt Abmahnungen erhalten zu haben. Daraufhin wurde ihm mitgeteilt, die Abmahnungen würden ihm nun per Einschreiben mit Rückschein erneut zugesendet. Als die Sendungsverfolgung ergab der Empfänger sei benachrichtigt worden wartete ich eine Woche und liess dann die Kündigung durch Gerichtsvollzieher zustellen. In seiner Antwort stellte der Mieter fest die " Kündigung ist unwirksam". Eine Begründung gab es nicht. Das Einschreiben kam ungeöffnet zurück. Der Mieter hatte somit die Annahme verweigert. Das kann er sicher machen. Ich liess nun die Abmahnungen ebenfalls durch Gerichtsvollzieher zustellen. Die Kündigung die ausdrücklich auf die Abmahnungen Bezug nimmt wurde dann nochmals durch Gerichtsvollzieher zugestellt.
Dies ist dasselbe chreiben das bereits zuvor zugestellt wurde per Datum und Inhalt.
Darauf reagierte der Mieter nicht. Um sicherzustellen dass das Mietverhältnis sich nicht verlängert - der Mietvertrag ist unbefristet- liess ich eine Räumungsaufforderung zustellen. Hierauf reagierte der Mieter auch nicht.
Frage:
Es kann sich so verhalten, dass die erste Kündigung soweit diese sich auf Abmahnungen bezieht, tatsächlich unwirksam sein kann, insoweit der Mieter deren Annahme verweigert hat. Nach deren Zustellung durch Gerichtsvollzieher gilt dies jedoch nicht mehr.
Musste der Mieter der zweiten Kündigung widersprechen? Ist diese wirksam und somit auch die Räumungsaufforderung unter dem Aspekt dass es dasselbe Schreiben ist?
09.09.2017 | 15:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

Um sicher zu gehen, den Sachverhalt verstandne zu haben, fasse ich ihn kurz zusammen:
Sie haben den Mieter mehrmals nicht nachweisbar abgemahnt. Der Mieter bestreitet den Zugang. Dann kündigten Sie per Zustellung durch den Gerichtsvollzieher unter Berufung auf die Abmahnungen.
Die identischen Abmahnungen ließen Sie per Gerichtsvollzieher (GV) zustellen und kündigten dann unter Bezugnahme auf die per Gerichtsvollzieher zugestellten Abmahnungen. Sie forderden den Mieter zur Räumung auf.

"Musste der Mieter der zweiten Kündigung widersprechen? Ist diese wirksam und somit auch die Räumungsaufforderung unter dem Aspekt dass es dasselbe Schreiben ist?"

> Der Mieter muss der (fristlosen) Kündigung nicht widersprechen.
> Die Kündigung und damit auch die Räumungsaufforderung sind wirksam, wenn sich der Mieter

a) vertragswidrig verhalten hat,
b) er abgemahnt wurde und sich
c) dennoch weiter vertragswidrig verhält.

Ob die Voraussetzungen a) und c) vorliegen, kann ich Ihnen ohne Kenntnis der Handlungen des Mieters und der Inhalte der Abmahnungen nicht beantworten.

Wenn a) und c) auch zu bejahen sind (das ist jedoch gesondert zu prüfen), Sie dies auch beweisen können und die Formalien der Kündigung eingerhalten sind, ist die Kündigung wirksam und Sie werden die Räumungsklage gewinnen.

Problematisch könnte sein, dass die Abmahnungen, die über den GV zugestellt wurden, sich auf alte Sachverhalte stützen. Jedenfalls gilt eine zweiwöchige Frist zwischen Abmahnung und Kündigung (wie im Dienstvertrag) im Mietrecht nicht.

Sie sind beweisbelastet für das vertragswidrige Verhalten.

§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB: "Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen."
§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB: "Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst [...] nach erfolgloser Abmahnung zulässig."

Mit freundichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2017 | 21:24

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank. Leider ist eine Nachlässigkeit mir unterlaufen, ich habe nicht ausgeführt, dass die dann durch Gerichtsvollzieher zugestellten Abmahnungen jeweils zusammen mit Unterlassungsaufforderung zugestellt wurden, diese wurden innerhalb der gesetzten Frist nicht unterschrieben im Endergebnis gar nicht. Wenn Ihr a. bewiesen werden kann, ist dann Ihr c. erledigt?

Mit freundichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2017 | 00:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

durch die Ergänzung des Sachverhalts führt der Beweis eines vertragswidrigen Verhaltens vor den Abmahnungen nicht automatisch zum Beweis vertragswidrigen Verhaltens nach Ausspruch der Abmahnungen.

Die Kündigung wäre unwirksam, wenn auf Grund der Abmahnungen das vertragswidrige Verhalten eingestellt wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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