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Kündigung Mieter Rückstand


| 19.04.2017 02:43 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Unser Mieter ist bereits zwei Monate rückständig mit seiner Miete.
Wir würden daher gerne fristlos und ordentlich kündigen.
Könnten Sie ein Schreiben entwerfer welches auch bei einer eventuellen Räumungsklage seine Gültigkeit hat?
19.04.2017 | 06:42

Antwort

von


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44287 Dortmund
Tel: 023153218081
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1.
Zunächst kurz zum rechtlichen Hintergrund:

Die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter richtet sich nach den §§ 542, 543, 569 BGB und setzt insb. einen wichtigen Grund zur Kündigung voraus. Ein solcher Grund liegt gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a) BGB u.a. dann vor, wenn der Mieter "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist". Ergänzend hierzu bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB: "Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt."

Nach Ihrer Darstellung erfolgte zu den letzten zwei Terminen überhaupt keine Mietzahlung, sodass sich der Mieter mit zwei Mietzahlungen in Verzug befindet, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Ihnen steht damit ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zu. Dieses müssen Sie gegenüber dem Mieter schriflich und begründet ausüben, §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB. Ein Widerspruchstecht des Mieters nach §§ 568 Abs. 2, 574 ff. BGB besteht nicht, da es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt, § 574 Abs. 1 S. 2 BGB.

2.
Vorschlag für ein Kündigungsschreiben:

[ Name,
Anschrift des Vermieters ]
[ Ort, Datum ]


An [ Name, Anschrift des Mieters ]

Betreff: Außerordentliche Kündigung unseres Mietvertrags vom ...

Sehr geehrter Herr ...,

nach § ... unseres Mietvertrags vom ... über die Wohnung ... sind Sie verpflichtet, monatlich im Voraus, spätestens zum dritten Werktag eine Bruttowarmmiete iHv ... EUR zu zahlen.

Für die Monate ... und ... konnte ich indes keinen Zahlungseingang feststellen. Sie befinden sich daher für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten (... EUR) in Verzug.

Aus diesem Grunde kündige ich unseren Mietvertrag vom ... außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB.

Ich widerspreche bereits jetzt einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung spätestens bis zum ... zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand einschließlich aller Schlüssel an mich herauszugeben.

Für die Übergabe der Wohnung schlage ich den … vor. Bitte setzen Sie sich mit mir zwecks Terminabsprache in Verbindung.

Mit freundlichen Grüßen,

( Unterschift der Vermieter )

3.
Lassen Sie dem Vermieter das Schreiben so zukommen, dass Sie den Zugang beweisen können (zB Einschreiben, Einwurf in Briefkasten unter Zeugen).

4.
Schließlich weise ich Sie auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hin. Dort heißt es: "Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist."


Ich hoffe, Ihre Anfrage verständlich beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Alexander Steppart,
Rechtsanwalt aus Dortmund


Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2017 | 13:38

Der Mieter hat ständige unpünktliche Mietzahlung nach dem 3. Kalendertag geleistet in mehrern Monaten, sollte dies mit in die Kündigung geschrieben werden wegen der Schonfrist? ggf könnten sie den Satz formulieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2017 | 15:30

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die unpünktliche Zahlung der Mieter kann gem. § 543 Abs. 1 BGB ein eigener Grund zur außerordentlichen Kündigung sein, wenn gem. Abs. 3 eine Abmahnung durch die Vermieter erfolgt ist. Ob dies geschehen ist, kann ich derzeit nicht beurteilen.

Ein etwaiger Satz im Kündigungsschreiben könnte lauten: "[...] Weiterhin haben Sie in den Monaten ... die Miete nicht pünktlich zum dritten Werktag gezahlt. Die Zahlungen gingen vielmehr erst am ... ein. Damit haben Sie Ihre Pflicht aus dem Mietvertrag zur zeitigen Entrichtung der Monatsmiete verletzt."

Und ggf. als Zusatz: "Die pünktliche Zahlung stellte sich auch nach der Abmahnung vom ... nicht ein. Vielmehr zahlten Sie auch die Mieten für die Monate ... unpünktlich, nämlich erst am ..."

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und wünsche Ihnen alles Gute,

Alexander Steppart,
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.04.2017 | 01:36


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