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Kündigung Gewerbemietvertrag wg unzureichender Beheizbarkeit


28.12.2010 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

es geht um folgenden Fall:

im August 2006 wurden Räume angemietet, um dort eine Nachhilfeschule für Schulkinder einzurichten. Die Mietfläche, die vorher als Verkaufsraum genutzt wurde und mit ca. 13x2,50m Schaufensterfront versehen ist , wurde durch zwei Trockenbauwände unterteilt, um drei in etwa gleichgroße Räume entstehen zu lassen, alle mit Schaufensterfront. Nach Beendigung der Umbaumaßnahme wurde der bislang vorhandene Heizkörper durch zwei weitere ergänzt, sodass nun jeder Raum einen Heizkörper besaß.

Bereits im November 2007 wurde der Vermieterin (Erbengemeinschaft) mitgeteilt, dass die Räume nicht richtig warm werden. Daraufhin wurde im Januar 2008 in einem der Räume, der bis dato als am kältesten empfunden wurde, ein größerer, lt. Heizungsmonteur überdimensionierter, Heizkörper installiert.

Leider brachte die Neudimensionierung der Heizkörper außer einer sehr hohen Umlagennachzahlung und einer Erhöhung der Vorauszahlungen um 140%! der ursprünglichen Umlagen, nur eine minimale Verbesserung der Situation, was der Vermieterin auch mitgeteilt wurde.

Bis August 2010 (!) wurde ich hingehalten. Am 19.08. traf ich mich mit der Vermieterin, die mir mitteilte, dass sie Angebote vom Heizungsbauer und dem Fensterspezialisten habe. Die Maßnahmen sollten noch vor diesem Winter durchgeführt werden. Auf Ihre Frage, welche Maßnahme ich bevorzugen würde, teilte ich ihr mit, dass ich die Heizungsvariante bevorzuge, da dies die günstigste und schnellste Alternative sein würde. Ein Auswechseln der Schaufensterfront wäre mir eine zu große Maßnahme, zumal ich in der Zeit keinen Unterricht abhalten könnte und es erfahrungsgemäß länger dauert als veranschlagt. Zudem fragte sie mich, ob ich nicht alternative Räume suchen wolle.

Am 01.09.2010 teilte mir die Vermieterin mit, dass sie nochmals mit dem Fensterbauer und dem Heizungsmonteur vor Ort war und zu dem Entschluss kam, nun doch eine neue Schaufensterfront zu montieren, wobei auch hier nicht sicher wäre, ob diese Maßnahme eine nennenswerte Verbesserung bringen würde.

Bis zum 20.12.2010 ist weiterhin nichts passiert, woraufhin ich die Vermieterin erneut auf die momentan herrschenden ca. 17 Grad Celsius in meinen Räumen aufmerksam machte und ihr mitteilte, dass mir außerdem ein Angebot für andere Räume vorliege. Auf meine Frage, ob sie uns hinsichtlich einer Aufhebung des Mietverhältnisses entgegenkommen würde, bekam ich abermals keine konkrete Antwort.

Am 22.12.2010 kam die Vermieterin vorbei um ihr Weihnachtsgrüße zu überbringen. Da ich gerade dabei war die Raumtemperaturen zu messen, konnte sie sich persönlich davon überzeugen, welche Zustände herrschen. Aber auch diese entlockten ihr nur ein Schulterzucken, verbunden mit dem Kommentar, dass es sich ja eigentlich auch um Verkaufsräume handelt. Lt. Mietvertrag sind uns die Räume aber als Unterrichtsräume vermietet worden, der Nutzungszweck war also von Anfang an bekannt.

1.) Da der Mietvertrag bei einer ordnungsgemäßen Kündigung noch bis Ende August 2011 läuft, ist meine Frage, ob es auf Grund der niedrigen Raumtemperaturen von durchschnittlich 18 Grad (ich habe gelesen, dass in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20 Grad erreichbar sein muss) und der Hinhaltetaktiken der Vermieterin eine Möglichkeit gäbe, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden bzw. fristlos zu kündigen. Und welche Vorgehensweise wäre in diesem Fall notwendig.

2.) Wenn dies nicht funktioniert, besteht vielleicht die Möglichkeit vor August zu kündigen, da der Mietvertrag mit einer Erbengemeinschaft (3 Beteiligte) geschlossen, allerdings nur von einer Person unterschrieben wurde. Ein Hinweis darauf, dass diese Person als Vertreterin der Erbengemeinschaft handelt, ist nicht vorhanden.

3.) Kann abgesehen davon für die Monate Dezember 2010 und Januar 2011 eine Mietkürzung vorgenommen werden? Wenn ja, in welcher Höhe?


Danke und Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

1.
Eine fristlose Kündigung erscheint mir unter den von Ihnen geschilderten Umständen durchaus möglich. Sie müssten die Vermieterin am Besten schriftlich auffordern, innerhalb von 2-4 Wochen Abhilfe zu schaffen und können nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist fristlos kündigen. Haben Sie bereits früher die Vermieterin nachweislich (Zeugen oder schriftlich) zur Mängelbeseitigung aufgefordert, so könnten Sie sofort kündigen.

2.
Wenn auf Seiten der Erbengemeinschaft nur 1 Beteiligter unterschrieben hat und die – mögliche - Stellvertretung für die anderen Beteiligten nicht klar zum Ausdruck kommt, dürfte der Vertrag nicht wirksam geschlossen sein.

3.
Die Miete können Sie kürzen, natürlich. Aussagen zur Höhe sind schwierig, aber wenn das Ihr Gewerbe erschwert bzw. beeinträchtigt, erscheinen mir je nach Beeinträchtigung und Umfang von 30% - 40% Minderung durchaus realistisch und angebracht. Letztlich ist dies aber immer eine Frage des Einzelfalls, der in Ihrem Fall also noch einmal genauer untersucht werden müsste.


Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2010 | 15:23

Sehr geehrter Herr Zuern,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Bezüglich der Punkte 1 und 2 hätte ich jedoch noch Fragen:

1. Die Vermieterin wurde ja wie beschrieben schon über Jahre aufgefordert, Abhilfe zu schaffen. Wenn ich ihr nun eine weitere Frist setze und sie mir bspw. mehrere Radiatoren zur Verfügung stellt, würde dies dann schon als Abhilfe bzw. Mängelbeseitigung angesehen?
Bedeutet „fristlose Kündigung", dass ich bereits zu m 31.01.2011 das Mietverhältnis beenden könnte?

2. Was bedeutet „dürfte der Vertrag nicht wirksam geschlossen sein."? Zu welchem Termin könnte in diesem Fall gekündigt werden und bis wann müsste die Kündigung erfolgen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2010 | 15:34

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1.
Wenn Sie dies nachweisen (= beweisen) können, bedarf es einer erneuten Fristsetzung natürlich nicht. Die Raumtemperatur muss mit den vorhandenen Möglichkeiten erreicht werden, ausserdem müssten Sie ja den Strom der Radiatoren bezahlen, was nicht sein kann.

Fristlos bedeutet sofort, morgen, wenn Sie so wollen und es Ihnen möglich ist. Meist werden 14 Tagen für die Räumung benötigt und daher dieser Zeitraum gewählt.

2.
Nicht wirksam geschlossen bedeutet, dass kein Mietvertrag zustande gekommen ist, Sie hätten dann nur ein Nutzungsverhältnis. welches Sie jederzeit (also ebenso morgen) beenden könnten durch Räumung. Einer Kündigung bedürfte es dabei nicht.


Wenn Sie mit aller Macht aus dem Miet-/Nutzungsverhältnis heraus wollen, sollten Sie auch sämtliche Gründe, zumindest hilfsweise heranziehen.



Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.

Soweit Sie für die weitere Vorgehensweise anwaltlicher Hilfe bedürfen, bin ich gerne bereit, Sie dabei entsprechend zu unterstützen, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr natürlich angerechnet werden würde.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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