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Kündigung Garage (einheitlicher Mietvertrag oder nicht?)


28.10.2004 16:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ein Mieter unseres Mehrfamilienhauses hat auf dem Hof auch eine Garage angemietet, welche ich gerne kündigen würde. Haus&Grund hat mir davon abgeraten, da mehr Argumente für einen einheitlichen Mietvertrag mit der Wohnung sprechen würden.

Zur schriftlichen Sachlage:

Es existiert ein Wohnungmietvertrag auf das Ehepaar und ein seperater Garagenmietvertrag nur auf den Ehemann. Der Garagenmietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und es steht darin das er unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann. Weiterhin heißt es darin, er sei rechtlich und wirtschaftlich selbstständig und eine Kündigung wäre unabhängig vom Weiterbestehen eines Mietvertrags über Wohnraum möglich. Im Wohnungsmietvertrag wird die Garage nicht erwähnt.

Der Garagenhof befindet sich auf dem gleichen Grundstück wie das Mietshaus und beide einzelnen Mietverträge wurden zum selben Datum unterschrieben. Die Miete für Wohnung und Garage wird in einer Summe überwiesen. Weiterhin könnte es uns negativ ausgelegt werden, das wir den Mietern (wg. schrecklichen Verhaltens seit 1 Jahr) den Auszug aus der Wohnung nahe gelegt haben. In diesem Zusammenhang haben wir die Mieter darüber informiert das Nutzungsrechte aus anderweitigen Verträgen (u.a. Garage) zukünftig sonst nicht mehr im gleichen Umfang wie bisher gewährt werden können.

Wie sehen Sie die Sachlage dazu? Ist es eindeutig für die eine oder andere Seite oder wie stehen die Chancen ungefähr? Haus&Grund hatte das Szenario: Garagenkündigung -> Widerspruch des Mieters -> Räumungsklage -> Räumungsklage wird abgewiesen wegen Einheitlichkeit des Mietverhältnisses -> Alles bliebe wie bisher und ich hätte Kosten i.H.v. ca. 500 Euro zu tragen.

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
Guten Abend,

allein die Tatsache, dass sie einen separaten Mietvertrag über die Garage geschlossen haben, könnte gegen die Einheitlichkeit sprechen. Es gibt zu diesem Thema eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen.

Darunter befinden sich auch Entscheidungen die eine Einheitlichkeit des Vertrages immer dann verneinen, wenn deutlich wird, dass sich die Vertragsparteien eine separate Kündigungsmöglichkeit für die Garage offen halten wollten. Das Amtsgericht Menden (4 C 134/98) hat insoweit darauf abgestellt, ob es einen separaten Garagenmietvertrag gibt oder ob zumindest ein individueller Kündigungsvorbehalt für die Garage im Wohnraummietvertrag enthalten ist. Das Landgericht Berlin 62 S 11/93) hat eine gesonderte Kündigung für wirksam erachtet, weil der Mietvertrag ausdrücklich unabhängig vom Wohnraummietvertrag abgeschlossen wurde.

Allerdings nimmt das Landgericht Wuppertal 9 S 356/94 in der Regel ein einheitliches Mietverhältnis auch dann an, wenn die Garage später nur vom Ehegatten angemietet wird, während der Wohnraummietvertrag auf die Eheleute lautet. Das Landgericht München I 14 S 10344/90 verneint die Einheitlichkeit, wenn es zwei getrennte Verträge mit eigenständigen Mietvereinbarungen gibt und zusätzlich unterschiedlich lange Vertragslaufzeiten vereinbart worden sind.

Die Tendenz in der Rechtssprechung geht bei separaten Verträgen leicht in Richtung Uneinheitlichkeit. Allerdings würde ich mich nicht eindeutig für eine Seite entscheiden, da die Rechtsprechung, wie oben dargestellt, selbst nicht einheitlich zu diesem Thema ausfällt. Je nach Gericht kann daher die Entscheidung positiv oder negativ ausfallen. Soweit Sie nicht bereit sind das Kostenrisiko zu übernehmen, muss Ihnen abgeraten werden. Mit Sicherheit kann Ihnen der Ausgang eines Prozesses jedenfalls nicht vorgesagt werden.

Ein Argument muss sich die Rechtsprechung, die die Einheitlichkeit annimmt, jedenfalls entgegenhalten lassen. Es geht um die Frage, wie man denn eine Wohnung und eine Garage getrennt an einen Mieter vermieten soll, wenn nicht durch zwei separate Verträge mit entsprechenden Hinweisen auf die gewünschte Selbständigkeit? Diese Frage spricht schon dafür, dass es zur Annahme der Einheitlichkeit eines weiteren Anhaltspunktes bedarf. Ob dieser Punkt in der Zahlung der Mietzinsen in einer Summe gesehen werden kann, dürfte zu bezweifeln sein.

Unter Umständen könnte die Gestaltung des Garagenvertrages weitere Argumente liefern. (Bsp.) Im günstigsten Fall ist dieser handschriftlich abgefasst worden.


Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke

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