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Kündigung Bauvertrag BGB


| 26.11.2008 08:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bauen mit einem Generalunternehmer auf unserem eigenen Grundstück ein Haus. Bei dem Werkvertrag handelt es sich um einen Vertrag nach BGB.

Baubeginn war nach Vertrag der 10.06.08. Tatsächlich wurde am 19.06.08 mit den Arbeiten begonnen. Im Bauvertrag sind 7 Monate Bauzeit festgelegt, womit wir am 10.01.09 zur Hausübergabe schreiten sollten.
Diesen Termin wird unser GU auf keinen Fall halten können, da wir mittlerweile einen Bauverzug von ca. 15 Wochen zu verzeichnen haben. Es gab von Anfang an Probleme mit dem Rohbauer und auch als dieser Anfang Oktober seine Arbeiten beendet hatte, gingen die Probleme mit den ausführenden Firmen weiter.
Alle eingebauten Fenster sind beschädigt, es stehen noch Mängel zur Beseitigung von Zimmermann und Dachdecker an und ein für die Erdwärmeheizung verlegter Grabenkollektor liegt nicht in der vertraglich festgelegten Tiefe und auch nicht an vom Ingenieurbüro geplanter und von uns genehmigter Stelle. Aufgrund dieser Tatsachen haben wir die letzte Rate einbehalten und um Stellungnahme seitens des GU gebeten. Einen von ihm gewährten Einbehalt von ca. 2500 € haben wir nach Absprache mit unserem Bauleiter als nicht angemessen abgelehnt und erneut um Rücksprache gebeten. Seit über 2 Wochen haben wir nichts mehr vom GU in dieser Sache gehört. Zwischenzeitlich erhielten wir allerdings die erste Mahnung, welche wir wegen o. g. Fakten schriftlich und auch mündlich zurückgewiesen haben, worauf uns eine Rücksprache zugesichert wurde. Diese erfolgte bis heute nicht. Aber die zweite Mahnung kam und wir verfuhren mit ihr wie mit der Ersten. Das war vergangenen Donnerstag.
Seit 2 Wochen sollte der Verputzer den Innen- und Außenputz angebracht haben. Bis auf die Vorarbeiten ist bis jetzt noch nichts geschehen. Die Silos mit dem Putz stehen auf dem Grundstück aber der Verputzer ist für uns nicht zu erreichen und antwortet auf hinterlassene Nachrichten auf der Mailbox nicht. Laut Aussage unseres Bauleiters wird er die Arbeiten nicht beenden, da er noch offene Forderungen gegenüber unseres GU hat.
Da wir auch von anderen Baustellen des GU wissen, das diverse Handwerker und Lieferanten nicht mehr arbeiten bzw. liefern, befürchten wir eine Insolvenz des GU.
Wir haben ihm gestern eine Frist bis zum 04.12.08 gesetzt, die o.g. Mängel und die Putzarbeiten zu erledigen, da wir uns anderenfalls gezwungen sähen, die Arbeiten anderweitig erledigen zu lassen. Da wir mit unseren bisherigen Zahlungen im Hinblick auf die noch zu leistenden Gewerke schon erheblich in Vorleistung getreten seien, würden wir keine weiteren Zahlungen an den GU leisten.

Nach Schilderung des Sachverhaltes nun unsere Fragen:

- Haben wir uns bis jetzt korrekt verhalten und wie sollen wir im Weiteren verfahren?

- Laut Vertrag wird uns bei Hausübergabe ein Versicherungszertifikat über eine Gewährleistungsversicherung ausgehändigt. Was geschieht bei einer evtl. Insolvenz damit bzw. wie funktioniert die Gewährleistung, wenn, wie wir mittlerweile befürchten, die Versicherung für uns noch gar nicht abgeschlossen wurde?

- Laut Vertrag steht uns für Kosten, die aus dem Bauverzug entstehen, bei Nachweis eine 100 %ige Erstattung zu. Dies wären zumindest die Mietkosten für unsere jetzige Wohnung, Fahrtkosten, Bereitstellungszinsen, Kinderbetreuungskosten und Kosten für ein momentan noch benötigtes 2. Auto. Bei bis jetzt knapp 4 Monaten Verzug würde sich die Summe auf ca. 7000 € belaufen. Ist es sinnvoll bei einer zu befürchtenden Insolvenz jetzt schon Schadensersatz zu fordern? Wie könnte das aussehen?

- Ist es sinnvoll den Vertrag zu kündigen damit wir möglichst schnell unser Haus in eigener Organisation fertigstellen lassen können? Der oben genannte Betrag von 7000 € wird mit jedem Tag größer und ob wir den Bau ohne Nachfinanzierung noch fertigstellen können ist auf Grund unserer Vorleistung auch fraglich. Entstehen uns bei einer Kündigung noch zusätzliche Kosten?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Soweit der GU die gesetzte Frist nicht einhält, sollten Sie am 05.12.2008 den Bauvertrag fristlos kündigen. Ratsam wäre es im Vorfeld noch mal den Bauvertrag auf mögliche Formerfordernisse für eine solche Kündigung zu prüfen. Soweit hier keine Besonderheiten vorliegen, kündigen Sie den Bauvertrag schriftlich und faxen die Kündigung an den GU und lassen zusätzlich die Kündigung durch einen Boten bei dem GU in den Briefkasten einwerfen.

Die Herausgabe des Versicherungszertifikat wir daran scheitert, dass die Gewerke nicht fertiggestellt sind und eine Hausübergabe durch den GU nicht erfolgen kann. Trotzdem sollten Sie bei der betreffenden Versicherung anfragen, ob überhaupt ein entsprechender Versicherungsschutz beantragt wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Sie durch einen Kollegen die Möglichkeit der Strafanzeige wegen Betruges prüfen lassen.

Ihre Schadensersatzforderungen sollten Sie zunächst dokumentieren und auch Nachweise hierzu sammeln. Hinsichtlich der Mietkosten können Sie diese nach meinem Verständnis erst ab dem 11.01.2009 bzw. 31.01.2009 ansetzen, da zu diesem Zeitpunkt erst ein Bezug des Hauses möglich gewesen wäre. Für die Fahrtkosten sollten der Grund der Fahrt notiert werden. Bereitstellungszinsen sind insoweit nicht ersatzfähig, da Sie bei ordnungsgemäßer Fertigstellung auch früher hätten zahlen müssen und Vertragszinsen hätten leisten müssen. Der Schaden besteht hierbei in der Mietzahlung. Die Kosten für die Kinderbetreuung und ein 2. Auto werden hierbei nur schwerlich als Schaden bezifferbar sein und geltend gemacht werden können.

Den Schadensersatz sollten Sie nach der Kündigung geltend machen. Soweit der GU Insolvenz beantragt und das Verfahren eröffnet wird, sollten Sie Ihre Forderung zur Insolvenztabelle anmelden. Hierfür erhalten Sie von dem Insolvenzverwalter entsprechende Vordrucke. Hierbei müssen Sie Ihre Forderungen ggfs. durch Nachweise belegen.

Aufgrund der Kündigung können Kosten dadurch entstehen, dass die Gewerke bei anderen Anbietern teurer sind. Soweit der GU auf Ihre Fristsetzung nicht reagiert und die Fertigstellung durch die Bonität des GU in weite Ferne gerückt ist, sollten Sie nach Ablauf der gesetzten Frist die Kündigung aussprechen.

Aufgrund der zu beachtenden Formalien empfehle ich für die weitere Vorgehensweise einen Kollegen einzuschalten.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2008 | 10:39

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Einige Sachen sind uns dennoch nicht ganz klar geworden:

- Haben wir uns bis jetzt korrekt verhalten?

- Was ist, wenn der GU die Frist einhält?

- Haben wir uns bezüglich der Mahnungen richitg verhalten?

- Mit "entstehen uns weitere Kosten" und "haben wir uns bis jetzt korrekt verhalten" meinten wir vor allem folgendes:
Wie oben beschrieben, werden die Kosten für die Gewerke bis zur ordunungsgemäßen Fertigstellung nach Kalkulation unseres Bauleiters höher ausfallen als der Restbetrag der uns noch zur Verfügung steht. Dies resultiert daraus, das wir 54% der Herstellungskosten nach Zahlungsplan schon gezahlt haben. Darin enthalten sind anteilmäßig, nach Aussage des GU, auch schon Gelder für die Erdwärmeheizung und die Gewährleistungsversicherung. Dafür haben wir bis jetzt keine Gegenleistung erhalten. Wenn wir auch die kommenden Raten für die Putzarbeiten nicht zahlen würden, hätten wir diese bereits geleisteten Zahlungen in etwa wieder drin. Steht uns diese Handlungsweise zu oder sind wir an den Zahlungsplan gebunden?
Laut Bauleiter haben wir nach BGB das Recht bei genanntem Bauverzug 10 % der Bausumme wegen nicht fristgerechter und ordnungsgemäßer Vertragserfüllung einzubehalten und das 3-fache der zur Mängelbeseitigung nötigen Ausgaben. Stimmt das?

- Wenn wir Ihre Antwort richtig verstanden haben können wir ab dem 06.12.08 also Schadensersatz für die Miete und Fahrtkosten geltend machen. Einen Bauverzug von ca.15 Wochen vorausgesetzt, wären das also 4 x die Miete, 4 x die monatlichen Fahrtkosten meines Mannes zur Arbeit, da er ab Einzug mit der Bahn fahren wird und die Kosten dafür zu 100 % vom Arbeitgeber übernommen werden, und 4 x die monatlichen Fahrtkosten meiner Kinder zum Kindergarten, da diese mittlerweile am neuen Wohnort zum KIGA gehen. Ist das richtig so? Eine Fertigstellung nach vertraglichem Termin ist auf gar keinen Fall mehr möglich. Sollte der GU Insolvenz anmelden werden wir wohl nichts mehr bekommen und müssen vor allem die Doppelbelastung Miete / Darlehen weitere 3-4 Monate tragen. Das ist nicht zu schaffen!
Besteht die reelle Möglichkeit, das Geld noch vor Insolvenz einzufordern oder ist möglich dies mit den bisherigen Zahlungen / Leistungen gegenzurechnen?

- Bei der Versicherung haben wir schon nachgefragt. Diese will oder darf laut einem Mitarbeiter keine Auskunft geben.


Ihren Rat befolgend, werden wir uns Anfang kommender Woche mit einem Anwalt hier vor Ort zusammensetzten und die Sache angehen. Bis dahin wäre es für uns sehr hilfreich, wenn Sie uns die offenen Punkte noch kurz erläutern könnten, damit wir, falls der GU das Gespräch mit uns vorher sucht, entsprechend argumentieren können.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen! Dank Ihrer Antwort haben wir vergangene Nacht schon wieder etwas besser schlafen können.

Mit freundlichem Gruß
resi150703

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2008 | 22:45

Sehr geehrte Ratsuchende,

angesichts Ihrer Ausführungen dürften Sie noch keine Fehler begangen haben. Auch die Mahnung ist korrekt, wobei Sie den Bauvertrag vorbehaltlich der genauen vertraglichen Vereinbarung jederzeit kündigen können.

Aufgrund der Zeitverzögerung und der drohenden Insolvenz sollten Sie zunächst die Zahlungen für die Putzarbeiten einbehalten. Aufgrund der Verzögerung und nach erfolgter Kündigung sind Sie nicht mehr an den Zahlungsplan gebunden.

Die Minderung der vereinbarten Zahlung ergibt sich aus § 638 Abs. 3 BGB. Darin heißt es:
(3) Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
Möglicherweise ergibt sich aus dem Bauvertrag etwas anderes.

Schadensersatz für die Miete wäre erst ab dem 10.01.2009 ansetzbar, bzw. erst nach dem 31.01.2009, da erst ab diesem Zeitpunkt bei fristgerechter Fertigstellung des Hauses die Miete nicht mehr angefallen wäre. Die zusätzlichen Fahrt- und Telefonkosten können Sie früher geltend, müssen aber hier entsprechende nachweise erbringen.

Hinsichtlich der Geltendmachung von Überzahlungen sollten Sie dies mit dem Kollegen erörtern. In jedem Falle sollten Sie bis zu dem Termin mit dem Kollegen keine Zahlungen an den GU mehr leisten.

Auch die Versicherung sollten Sie von dem Kollegen anschreiben lassen.

Wichtig ist für Sie jetzt den eigenen Schaden zu minimieren, falls von dem GU keine Bauleistungen und Rückzahlungen zu erwarten sind. Insoweit sollte der Bauvertrag nach Ablauf der gesetzten Frist hilfsweise gekündigt werden. Bereits vor dem Termin mit dem Kollegen sollten Sie sich nach alternativen Handwerker/Bauunternehmen umsehen, um kurzfristig mit dem Bau fortfahren zu können.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.11.2008 | 10:19


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