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Kündigung (gemietetes Haus) und Rücknahme der Kündigung


| 08.10.2009 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marco Liebmann



Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,
Anfang 2003 mieteten meine Frau und ich ein Haus (Unterschrift von uns beiden). Ende März 2009 beschlossen wir die Trennung. Daraufhin kündigte meine Frau den Mietvertrag zum 15.07.09. Ich kündigte wenige Tage später zum selben Termin. Anfang April schlug meine Frau vor, doch gemeinsam wohnen zu bleiben. Mit ihrem Einverständnis teilte ich dem Vermieter die Rücknahme der Kündigung fernmündlich mit. Dieser war, aufgrund des bislang guten und problemlosen Mietverhältnisses sofort einverstanden.
Anfang Mai teilte mir meine Frau mit, dass sie Anfang Juli d.J. ausziehen werde. Daraufhin kündigte ich zum 31.08.09 das gemietete Haus.
(Es sei darauf hingewiesen, dass aufgrund der beschlossenen Mietfortführung Ende April eine räumliche Trennung durchgeführt wurde: ich zog in das OG, meine Frau hatte ihr Reich im EG.)
Meine Frau war/ist der Ansicht, dass die Rücknahme der Kündigung unwirksam sei, da diese nicht schriftlich erfolgte. Daher könne sie "schadlos" Anfang Juli ausziehen. Sie ist weiterhin der Ansicht, dass sie sich am Mietzins nicht beteiligen müsse, da ihre Kündigung ja zum 15.07. erfolgte und sie am 04.07. auszog.
(Ich zog am 18.07. aus. Mir allein oblag die vollständige Räumung des Hauses, die sich bis zum 31.08. hinzog, da meine Frau nur die Dinge mitnahm, die sie haben behalten wollte.)
Wie ist die Rechtslage?
A. Wurde durch die seitens des Vermieters angenommene Rücknahme der Kündigung ein neuer Mietvertrag abgeschlossen oder der alte fortgeführt?
B. Hätte sich meine Frau für die Zeit vom Mitte Juli bis Ende August am Mietzins beteiligen müssen?
C. Ist es rechtens, dass ich Ihren Teil der zurückerhaltenen Mietkaution gegen ihren nicht gezahlten Mietzins verrechne?
D. Bin ich überhaupt verpflichtet mit ihr die Mietkaution zu teilen, da ich diese vor dem Einzug allein erbracht habe?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Der Widerruf der Kündigung war grundsätzlich formlos möglich, insbesondere war ein schriftlicher Widerruf der Kündigung nicht zwingend vorgeschrieben.

Der Widerruf einer Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit dem Zugang beim Vermieter Wirkung entfaltet.

Der Widerruf muss nicht in der Erklärungsart erfolgen, die für die empfangsbedürftige Erklärung selbst gewählt wurde. Daher kann etwa eine schriftliche Erklärung auch telefonisch widerrufen werden.
Der Widerruf bedarf auch dann keiner bestimmten Form, wenn die zu widerrufende Erklärung (hier die Kündigung) formbedürftig ist (Münchener Kommentar BGB, § 130 Rz. 40).

Der alte Mietvertrag wurde durch die widerrufene Kündigung fortgeführt.

Das Mietverhältnis endet daher durch erneute Kündigung erst zum 31.08.2009. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Kündigung eigentlich unwirksam wäre, da diese nach Ihren Angaben nur durch Sie erfolgte und nicht gemeinsam mit Ihrer Frau, was aber zwingend erforderlich wäre.

Sofern dieses Kündigungsproblem durch Ihren Vermieter jedoch nicht problematisiert wird, kann dies dahingestellt bleiben.

Da durch den Widerruf der Kündigung das bisherige Mietverhältnis fortgesetzt wurde ist auch Ihre Frau verpflichtet, den Mietzins bis zum 31.08.2009 zu zahlen; schließlich erfolgte der Kündigungswiderruf im Einvernehmen Ihrer Frau.

Die Rückzahlung der Mietkaution stellt einen Anspruch als Gesamtgläubiger dar, der Ihnen, als auch Ihrer Frau gemeinsam zusteht.

Der Gesamtgläubigerausgleich nach § 430 BGB geht dabei den Zugewinnausgleich vor (BGH NJW 2000, 2347).

Nach § 430 BGB sind die Gesamtgläubiger im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen berechtigt, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.

Mangels gegenteiliger (vertraglicher oder gesetzlicher) Anordnung soll also jeder Gesamtgläubiger im Ergebnis gleich viel erhalten.

Eine Abweichung kann nach der Rspr. auch ohne rechtsgeschäftliche Vereinbarung, die selbstverständlich Vorrang hat, aus den Umständen des Falles („Natur der Sache“) folgen; so namentlich für das Verhältnis der Ehegatten nach Scheidung.

Unter Berücksichtigung dessen steht Ihnen der Rückzahlungsanspruch alleine zu, sofern Sie aus Ihrem Vermögen den Mietkautionsanspruch alleine gezahlt haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2009 | 11:56

Sehr geehrter Herr Liebmann,
herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Eine Frage habe ich dennoch:
>>..aus Ihrem Vermögen den Mietkautionsanspruch alleine gezahlt .. <<
Meine Frau war zu dem Zeitpunkt nicht berufstätig. Die Mietkaution habe ich aus meinem Einkommen gezahlt, ohne dass z. B. das Haushaltsgeld gekürzt oder sonstige Einsparungen durchgeführt wurden.
Kann in diesem Fall von "alleine gezahlt" ausgehen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2009 | 12:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Unter den von Ihnen dargelegten Umständen ist von einer alleinigen Zahlung auszugehen, da Sie im übrigen den Familienunterhalt sichergestellt haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen, Vertrettungen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.10.2009 | 11:52


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FRAGESTELLER 12.10.2009 4,8/5.0
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