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Küche: Schimmel. Vermieter betritt Wohnung ohne Erlaubnis. Abweichung Wohnfläche


| 19.12.2016 20:32 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe zum 1.10. eine Souterrain-Wohnung in einem sanierten Mietshaus angemietet. Bei der Besichtigung in der Woche zuvor waren meine Eltern mit anwesend.

Die Wohnung macht einen renovierten Zustand, die Fugen des gefliesten Bodens machten mich etwas stutzig. Sie waren bzw. sind gefleckt. Meine konkrete Frage, ob der Grund dafür Feuchtigkeit sei, wurde im Beisein meiner Eltern vom Vermieter mit "Nein" beantwortet. Ich ging daraufhin und aufgrund der Alternativlosigkeit (sehr kurzfristiger Umzug/Studienbeginn, Wohnungsmarkt leergefegt) den Mietvertag ein.

Der Oktober war verregnet und so kam es, das trotz min. 5x Stoßlüftens täglich und Heizens (20-21° permanent) eine so hohe Luftfeuchtigkeit auftrat, dass sich Notizzettel und Blätter klamm anfühlen bzw. sich wellten.
Nach etwa drei Wochen tauchten an den Fenstern (Ecken) und an einer "Säule" in der Ecke, an der die zwei Außenfenster liegen, sowie an der Silkonfugen der Scheuerleiste der Außenwand erste schwarze Schimmelflecken auf.

Dies habe ich dem Vermieter unverzüglich schriftlich angezeigt, mit der Bitte, die Mängel "zeitnah" zu beseitigen.

Laut Infrarotthermometer ist die Säule eine Wärmebrücke teilweise unter 10 ° C. Die Wände der Wohnung bestehen innen größtenteils aus Gipskartonplatten.

Also schaffte ich ein Hygrometer an und siehe da: Der Wert lag trotz Lüftens nach dem Duschen/Nachlaufenlassens des Badlüfters (fensterloses Bad), Kochens mit Deckel, Lüftens nach Aufstehen, vor dem Zubettgehen und zwischendurch deutlich über 60%.

Da ich zuvor mit Granulat-Luftentfeuchtern (5 Stück in der ganzen 1 Zimmer Wohnung verteilt) experimentiert habe und diese die Luftfeuchtigkeit nicht zu senken vermochten, habe ich, um Gefahr für meine Möbel und Unterlagen abzuwenden, kurzerhand einen elektrischen Luftentfeuchter auf eigene Kosten angeschafft. Dieser zieht seit Kauf jeden Tag 3-4 Liter Kondensat aus der Wohnung (nachts läuft er nicht) - Trotz mehrfachen Lüftens. Lasse ich ihn aus, steigt die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung rund 2%-3% pro Stunde an.

In der Mängelanzeige (per E-Mail) habe ich weitere Punkte aufgezählt, und um deren Abstellung gebeten:

2. Schimmelbildung an den Fenstern und Bodenfugen der Außenwand.

3. Übermalter mutmaßlicher Schimmelbefall in der Küche (Frühstücksecke).

4. Akustisch nicht dicht-schließende Wohnungstür (Schutz der Privatsphäre beim Telefonieren etc. nicht gegeben). Spaltmaße knapp 1cm oben, unten 3 mm. Abschließen nur mit einer Umdrehung möglich."

Da ich neue Möbel anschaffen wollte, habe ich noch mal Maßgenommen und siehe da: Die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche von ca. „42m²" incl. „ca. 13,6 m²" entsprach nicht der Realität. Die Terrasse wurde nämlich zu 100% statt zu 50% als Wohnfläche berechnet (bis 2004 war das wohl so möglich).
Es handelt sich um eine Südterrasse, aber mit Platten, die eher schief liegen/durch Wurzeln sich aufbäumen. Zuviel zu deren Zustand.

Die Wohnflächen-Differenz beträgt damit rund 15%. Vermieter bestreitet das.
Der Vermieter hat seinen Hauswart beauftragt den Schimmel am Fenster/Fugen zu beseitigen. (Ich musste auf eigene Kosten Wasserstoffperoxid-basierten Schimmelentferner kaufen, da es ein Schlafraum ist und er nur einen handelsüblichen hatte).

Weiter behauptete der Vermieter, ich würde nicht ausreichend heizen und lüften, was definitiv nicht der Fall ist. Meine Heizkosten waren sogar so hoch, das ich sogar eine Nebenkosten Erhöhung von 75% gegenüber der vertraglich vereinbarten Nebenkosten Vorauszahlung i.H.v. 100 € hinnehmen musste (Abrechnung erfolgte für Oktober einzeln).

Soweit so gut. Da ich durch den Luftentfeuchter jetzt maximal 55% Luftfeuchtigkeit habe, morgens höchstens 60%, habe ich dem Schimmel erst einmal die Wachstumsbedigungen entzogen.

Die Feuchtigkeit an der Küchenwand konnte ich mittels eines Messgeräts messen. Die Ausblühungen an der Küchenwand wurden vom Hausmeister entfernt und am selben Tag verspachtelt. Der Ursache wurde allerdings nicht nachgegangen. Es handelt sich wahrscheinlich aufsteigende Feuchtigkeit, da sie mit 20° C wärmer ist, als die Außenwände und somit keine Wärmebrücke darstellt.

Als ich vor einer Woche die Einbauschränke in einer Küchennische (Teil der Mietsache) einräumen wollte, stiegt mir der Geruch einer Baracke in die Nase und ich machte kurzerhand die nur angesteckte Zierleiste (ohne Lüftungsschlitz) unter den Küchenschränken ab: Alles total verschimmelt. Habe alles per Kamera dokumentiert und die Leisten auf die Terrasse gelegt und in Folie verpackt, damit sie raus aus meinem Atembereich sind.

Der Vermieter kam meiner Meldung zuvor und fand sie dort am nächsten Morgen und betrat dazu meine Terrasse - ohne mein Einverständnis.
Wenig später stand er vor meiner Tür und stellte mich zur Rede. Ich habe ihm geschildert, was ich festgestellt habe und warum ich die Leisten demontiert habe (Gefahr in Verzug; meine Gesundheit!). Er regte sich auf, hielt mir vor, ich hätte sein Eigentum zerstört und wollte Einlass in die Wohnung. Da es Sonntagmorgen war und ich gerade ausgestanden war, habe ich ihm ausdrücklich gesagt, dass ich ihn im Moment nicht in die Wohnung lassen werde. Er drängte mich von der Tür weg und betrat meine Wohnung ohne mein Einverständnis. Ich forderte ich daraufhin mehrmals dazu auf, meine Wohnung unverzüglich zu verlassen. Er schaute sich sogar im Wohnzimmer um, was ich unter Protest missbilligte. Ich traute mich aber nicht, ihn aus der Wohnung zu schmeißen bzw. ihn rauszudrängen, da er sehr aufgebracht war.

Jetzt hat sich herausgestellt, dass der Vormieter (ich habe Kontakt aufgenommen) vor zwei Jahren, einen Wasserschaden hatte, als durch Starkregen die Wohnung 5cm überflutet war (durch die Toilette). Es wurde daraufhin ein Absperrventil eingebaut (auch an zusätzlich Wartungsklappen im Bad ersichtlich). Vermieter bestreitet, dass es jemals einen Wasserschaden gab. Die Wohnung wurde nach Angaben des Vormieters mit einem Nasssauger des Vermieters leergepumpt. Die Zierleisten unter den Küchenschränken wurden damals allerdings nicht abgenommen. Die Spanplatten der Küche sind aufgequollen/teils verformt, riechen und die Leisten weisen großflächig grünen Schimmel auf (die Wand dahinter hat auch deutliche Feuchtigkeitsflecken eher bräunlich), dass ich davon ausgehe, dass es sich um einen Altschaden aus dem Jahr 2014 handelt.

Nicht nur ist Vertrauensverhältnis zum Vermieter jetzt nachhaltig zerstört (falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag, Feuchtigkeitsproblematik lag vor entgegen seiner Aussage beim Besichtigungstermin vor, ungenehmigtes Betreten meiner Wohnung (Hausfriedensbruch?)), ich mache mir auch Sorgen um meine Gesundheit.

Nun hat er mir eine ordentliche Kündigung geschickt.

Habe ich ein Sonderkündigungsrecht zur fristlosen Kündigung?
Muss ich diese begründen? Wenn ja, welche der Grüne wiegen am schwersten?

Ich will Endes des Monats die Schlüssel abgeben, eine Abnahme der Wohnung mit ihm machen und raus aus Wohnung.

P.S. Der Vermieter hatte mir in einer E-Mail als Reaktion auf meine Mängelanzeige damals empfohlen auszuziehen unter Betrachtung wörtlich "gesundheitlichen Belange und baulichen Prioritäten unsererseits". Hat er damit die Gesundheitsgefahr anerkannt?

Vielen Dank für Ihre Hilfe
Ein armer Student.
19.12.2016 | 22:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Habe ich ein Sonderkündigungsrecht zur fristlosen Kündigung?
Voraussetzung für eine Sonderkündigung ist zunächst ein Zeitmietvertrag. Für ein Zeitmietvertrag muss zunächst ein Befristungsgrund angegeben sein. Falls dieser nicht vorliegt kommt ein unbefristeter Vertrag zustande, der dann (wie geschehen) ordentlich gekündigt werden kann.

Bei den normalen unbefristeten Mietverträgen (eigentlich die Regel) braucht der Mieter -anders als der Vermieter- keine Gründe. Unbefristete Mietverträge kann er jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden und die Schriftform muss vorliegen.

In einer reihe von Fällen gibt das Gesetz aber (wie sie richtig erkannt haben) dem Mieter das Recht, mit einer kürzeren Frist zu kündigen. Dann spielt es keine Rolle, ob ein Kündigungsausschluss vereinbart oder ein Zeitmietvertrag abgeschlossen worden ist oder ob das unbefristete Mietverhältnis schon jahrzehntelang andauert.

Hierzu gehören insbesondere schwerste Mängel der Mietsache. Diese berechtigen sie zur fristlosen Kündigung. Hierzu bedarf es gem. 543 BGB eines wichtigen Grundes. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt vor, wenn die Benutzung der Wohnung mit der Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Der von ihnen aufgeführte Schimmel gehört zweifellos dazu. Allerdings haben sie hierfür die Beweislast. Die Gesundheitsbeeinträchtigung muss zwar noch nicht konkret drohen, bloße Befürchtungen können aber keine Kündigung rechtfertigen. Positiv für sie ist, dass das Kündigungsrecht nicht dadurch verloren geht, dass sie mögliche Risiken bereits am 1.10 kannten. Im Regelfall ist jedoch eine vorherige Abmahnung erforderlich. Die würde ich als gegeben sehen, da sie mehrmals auf die Mängel hinwiesen. Die Beweislast liegt jedoch wieder bei ihnen. Es käme alternativ in Betracht, dass das rücksichtslose Verhalten des Vermieters, so auszulegen ist, dass eine Mahnung nicht erfolgsversprechend gewesen wäre oder eine Abmahnung nach den Übergriffen als unzumutbar einzustufen ist gem. 543 III BGB. Ihre Schilderungen geben dies durchaus her.
In einem solchen Fall muss die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten werden und auch ein eventuell abgeschlossener Zeitvertrag wäre hinfällig. Die von ihnen zu verfassende schriftliche Kündigung muss den Kündigungsgrund Gesundheitsgefährdung und alle Tatsachen nennen, aus denen sich die gesundheitsgefährdenden Umstände ergeben. Im Zweifel tragen sie die Beweislast. Wenn der Vermieter die lächerliche Behauptung aufstellt sie hätten nicht genug geheizt trifft auf der anderen Seite ihn die Beweislast.
Auch die falsche Wohnflächenangabe kann ein wichtiger Grund sein. Wenn die Wohnung kleiner als 10 Prozent der vereinbarten Wohnfläche beträgt, ist das nicht hinzunehmen. Wiederum gilt die Beweislast tragen sie. Alle von ihnen dargestellten Mängel sollten sie in der Kündigung erwähnen und genauso detailliert wie hier beschreiben. Sie können zudem auf § 543 BGB verweisen. Sie können zudem Druck ausüben, indem sie auf einen möglichen Schadensersatzanspruch auf § 536a BGB hinweisen. Die Mängel scheinen ja von Anfang an vorgelegen zu haben, so dass das Verschulden des Vermieters vermutet wird. Auch ein Bereicherungsrechtlicher Anspruch aus § 812 BGB wegen zu viel geleisteter Miete gem. § 536 BGB kommt in Betracht. Folglich gehen sie ruhig offensiv vor. Zu beachten ist nach wie vor die Beweislast. Sichern sie alle E-Mails und listen sie alle möglichen Zeugen, wie ihre Eltern auf.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich


Bewertung des Fragestellers 21.12.2016 | 00:41


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