Vor einigen Monaten kauften wir in einem bestehenden Baugebiet in NRW ein Grundstück. Das Grundstück steigt nach hinten sowie einseitig leicht an. Das Nachbarhaus rechts, ein 3-Familienhaus mit Eigentumswohnungen, wurde bereits vor ca. 12 Jahren gebaut.
Das Nachbarhaus hat eine Tiefgarage. Wir wollen jedoch eine „normale" Garage mit „normaler" Einfahrt bauen. Wir hätten somit einen Höhenunterschied von bis zu ca. 80 cm abzufangen, da wir ja mit unserer Einfahrt höher liegen. Frage 1: Wer muss die Kosten übernehmen? Das „Loch" für die Tiefgarageneinfahrt entspricht ja nicht dem gewachsenen Gelände. Das Nachbarhaus, weil diese Verursacher sind, oder wir, weil wir nun deutlich später bauen?
Des weiteren wurde, so die Vermutung, der Garten dieses Nachbarhauses um bis zu 1m, evtl. mehr, auf eine gerade Fläche aufgefüllt, eine Stützwand wurde nicht errichtet. Dabei wurde auch vermutlich auf unser Grundstück Erde aufgefüllt (um keine Stützwand errichten zu müssen). Das einseitige Ansteigen unseres Grundstückes sowie der sonstige allgemeine Geländeverlauf lässt darauf schließen. Beweisen können wir dies momentan nicht, da uns keine Höhenpläne von damals vorliegen und wir diese mangels Bereitwilligkeit der Stadt auch vermutlich nicht bekommen werden. Wir würden aber gerne auf das Niveau des natürlichen Geländes zurück, da uns dies bei der Gartengestaltung sehr entgegenkommen würde.
Frage 2: Können wir die Stadt per Gesetz dazu verpflichten, uns die Höhenpläne des Nachbargrundstückes auszuhändigen? Der Vermesser hat diese nach Rückfrage nicht mehr, müssten aber im Bauaktenarchiv beim Bauantrag beiliegen. Wer muss die Kosten für das Geländeabfangen tragen, wenn wir an der Nachbarsgrenze abtragen und wir durch die Höhenpläne beweisen könnten, dass das Gelände damals anders ausgesehen hat?
Keinesfalls möchten wir dies in einen Rechtsstreit ausufern lassen. Wäre der nächstmögliche Schritt eine Klärung durch den Schiedsmann?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!
Antwort geschrieben am 05.10.2011 10:39:20 
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Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Strehlener Straße 12, 01069 Dresden, Tel: 0351 - 479 60 900, Fax: 0351 - 479 60 901
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
Bewertungen: 90
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ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:
"Das Nachbarhaus hat eine Tiefgarage. Wir wollen jedoch eine „normale" Garage mit „normaler" Einfahrt bauen. Wir hätten somit einen Höhenunterschied von bis zu ca. 80 cm abzufangen, da wir ja mit unserer Einfahrt höher liegen. Frage 1: Wer muss die Kosten übernehmen? Das „Loch" für die Tiefgarageneinfahrt entspricht ja nicht dem gewachsenen Gelände. Das Nachbarhaus, weil diese Verursacher sind, oder wir, weil wir nun deutlich später bauen?"
Ihr Nachbar muss für die notwendigen Maßnahmen aufkommen.
Für die Vertiefung ist das Baurecht maßgeblich.
§ 15 BauO NRW besagt, dass Ihr Nachbar für die Standsicherheit zu sorgen hat. Er muss also Sorge tragen, dass die Tragfähigkeit Ihres Grundstück nicht gefährdet wird.
Sie sollten Ihren Nachbarn wegen Ihrer Bedenken ansprechen und ein Lösung finden. Anderenfalls können Sie den Fall der Bauaufsicht vortragen.
Hinsichtlich Ihrer Garage gilt selbiges. Zusätzlich hat das Nachbarrechtsgesetz NRW eigene Ausführungen zu Bodenerhöhungen. Insofern Ihre Garage eine solche Erhöhung erfordert, ist für diese Erhöhung § 30 Abs. 1 NachbG NRW maßgebend.
"Können wir die Stadt per Gesetz dazu verpflichten, uns die Höhenpläne des Nachbargrundstückes auszuhändigen?"
Sie haben Auskunftsrechte hinsichtlich Ihres eigenen Grundstückes.
Eine gesetzliche Auskunftspflicht hinsichtlich Ihres Nachbargrundstückes ist mir (derzeit) nicht bekannt.
Einfach mal Nachfragen. Bei einer Ablehnung sollte auch der Rechtsgrund genannt werden.
"Der Vermesser hat diese nach Rückfrage nicht mehr, müssten aber im Bauaktenarchiv beim Bauantrag beiliegen. Wer muss die Kosten für das Geländeabfangen tragen, wenn wir an der Nachbarsgrenze abtragen und wir durch die Höhenpläne beweisen könnten, dass das Gelände damals anders ausgesehen hat?"
Grundsätzlich der Nachbar, jedoch könnten Ihre Ansprüche auf Beseitigung des eingebrachten Erdreiches bzw. der Abstützung der nachbarlichen Bodenerhöhung verjährt sein.
Es sollte die Frage der Verjährung vorab geklärt werden. Im Falle der Verjährung Ihrer Ansprüche erübrigen sich alle Fragen des Fragekomplexes 2.
Dann müssen Sie die Gefährdungen aufgrund Ihres Abbgrabens ausschließen und für die notwendigen Maßnahmen die Kosten übernehmen.
"Wäre der nächstmögliche Schritt eine Klärung durch den Schiedsmann?"
Hinsichtlich derjeinigen Streitigkeiten die Ansprüche aus dem NachbarG NRW ( und §§ 906, 910, 911 und 923 BGB) herleiten, ist eine Streitschlichtung vor einer Gütestelle vor Klageerhebung nach § 53 Abs. 1 JustizG NRW zwingend vorgeschrieben.
-------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.10.2011 11:00:46
Vielen Dank für die Infos!
Verstehe ich es richtig, das nur für Fragekomplex 2 die Verjährung greifen könnte, nicht jedoch für die Tiefgarageneinfahrt? Woher bekommt man die Auskunft zur Verjährung?
Dank und Gruß!
Vielen Dank für die Infos!
Verstehe ich es richtig, das nur für Fragekomplex 2 die Verjährung greifen könnte, nicht jedoch für die Tiefgarageneinfahrt? Woher bekommt man die Auskunft zur Verjährung?
Dank und Gruß!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 05.10.2011 11:30:49
Sehr geehrter Fragesteller,
"Verstehe ich es richtig, das nur für Fragekomplex 2 die Verjährung greifen könnte, nicht jedoch für die Tiefgarageneinfahrt?"
JA, selbst für rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen gilt eine Anpassungspflicht nach § 87 Abs. 1 BauO NRW.
Als Nutzer und Eigentümer des Nachbargrundstückes ist Ihre Gesundheit gefährdet. Wenn es zum Abrutschen des Hanges an der Tiefgarageneinfahrt Ihres Nachbarn kommt und Sie zufällig auf dem abrutschenden Teil zugegen sind, realisisert sich dann diese Gefahr.
Sollte es an einer notwendigen baulichen Abstützung fehlen. liegt schon (s.o.) keine Standsicherheit vor, mithin wäre die Anlage nicht den Vorschriften entsprechend errichtet und somit nicht rechtmäßig in diesem Sinne.
"Woher bekommt man die Auskunft zur Verjährung?"
Von Ihnen. ;)
Senden Sie mir folgenden Antworten an meine Kontaktdaten. Ich beantworte diese im Nachgang und stelle es hier nochmals ein.
Wurden Vereinbarungen getroffen zwischen Ihrem Grundstückseigentumsvorgänger und Ihrem Nachbarn hinsichtlich der Duldung der Aufschüttung?
Wann ist diese Aufschüttung erfolgt?
Gab es Verhandlungen zwischen Voreigentümer und Nachbarrn hinsichtlich der Beseitigung der Aufschüttung?
Die Antwort auf die zweite Frage ist zwingend erforderlich.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
"Verstehe ich es richtig, das nur für Fragekomplex 2 die Verjährung greifen könnte, nicht jedoch für die Tiefgarageneinfahrt?"
JA, selbst für rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen gilt eine Anpassungspflicht nach § 87 Abs. 1 BauO NRW.
Als Nutzer und Eigentümer des Nachbargrundstückes ist Ihre Gesundheit gefährdet. Wenn es zum Abrutschen des Hanges an der Tiefgarageneinfahrt Ihres Nachbarn kommt und Sie zufällig auf dem abrutschenden Teil zugegen sind, realisisert sich dann diese Gefahr.
Sollte es an einer notwendigen baulichen Abstützung fehlen. liegt schon (s.o.) keine Standsicherheit vor, mithin wäre die Anlage nicht den Vorschriften entsprechend errichtet und somit nicht rechtmäßig in diesem Sinne.
"Woher bekommt man die Auskunft zur Verjährung?"
Von Ihnen. ;)
Senden Sie mir folgenden Antworten an meine Kontaktdaten. Ich beantworte diese im Nachgang und stelle es hier nochmals ein.
Wurden Vereinbarungen getroffen zwischen Ihrem Grundstückseigentumsvorgänger und Ihrem Nachbarn hinsichtlich der Duldung der Aufschüttung?
Wann ist diese Aufschüttung erfolgt?
Gab es Verhandlungen zwischen Voreigentümer und Nachbarrn hinsichtlich der Beseitigung der Aufschüttung?
Die Antwort auf die zweite Frage ist zwingend erforderlich.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 10.10.2011 12:26:44
Der Fragesteller schrieb:
"Ich vermute, das Frage 1 und 3 aus verschiedenen Gründen verneint wird. Ich habe den Vorbesitzer angeschrieben und warte aber noch auf Antwort.
Zu Frage 2: Die Aufschüttung ist direkt mit dem Bau des Hauses vor ca. 12 Jahren erfolgt.
Wie wäre denn die Verjährungsfrist? Evtl. wäre es ja noch interessant für uns, den konkreten Termin der Aufschüttung zu erfahren.
Ich danke nochmals für Ihre Mühe und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen"
Nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz wurde die regelmäßige Verjährungsfrist auf 3 Jahre festgesetzt. Mit Entstehung des Anspruchs (auf Beseitigung) z.B. zum 1.1. eines Jahres würden de facto 4 Jahre Zeit verbleiben einen Anspruch durchzusetzen.
In Ihrem Fall ergibt sich auch mit Übergang nach Art. 229 § 6 EGBGB nichts anderes.
Sie könnten zwar Ansprüche auf Beseitigung geltend machen, sobald Ihr Nachbar aber die Einrede der Verjährung erhebt, hätten Sie verloren.
Etwas anderes könnte sich nur aus einer Vereinbarung Ihres Voreigentümers mit Ihrem Nachbarn ergeben.
Hinsichtlich möglicher Verhandlungen werden die Hemmungen der Verjährung nicht die fehlenden Zeiten aufwiegen.
Neben dem kostenlosen bauaufsichtlichen Antrag besteht noch der zivilrechtliche Anspruch aus § 909 BGB, der wegen § 924 BGB nicht verjährt.
Also im Ernstfall können Sie auch im zivilrechtlichen Klageweg Ansprüche geltend machen. Die Errichtung Ihrer Garage wird jedoch lange vor Ablauf des gerichtlichen Verfahrens abgeschlossen sein.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Der Fragesteller schrieb:
"Ich vermute, das Frage 1 und 3 aus verschiedenen Gründen verneint wird. Ich habe den Vorbesitzer angeschrieben und warte aber noch auf Antwort.
Zu Frage 2: Die Aufschüttung ist direkt mit dem Bau des Hauses vor ca. 12 Jahren erfolgt.
Wie wäre denn die Verjährungsfrist? Evtl. wäre es ja noch interessant für uns, den konkreten Termin der Aufschüttung zu erfahren.
Ich danke nochmals für Ihre Mühe und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen"
Nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz wurde die regelmäßige Verjährungsfrist auf 3 Jahre festgesetzt. Mit Entstehung des Anspruchs (auf Beseitigung) z.B. zum 1.1. eines Jahres würden de facto 4 Jahre Zeit verbleiben einen Anspruch durchzusetzen.
In Ihrem Fall ergibt sich auch mit Übergang nach Art. 229 § 6 EGBGB nichts anderes.
Sie könnten zwar Ansprüche auf Beseitigung geltend machen, sobald Ihr Nachbar aber die Einrede der Verjährung erhebt, hätten Sie verloren.
Etwas anderes könnte sich nur aus einer Vereinbarung Ihres Voreigentümers mit Ihrem Nachbarn ergeben.
Hinsichtlich möglicher Verhandlungen werden die Hemmungen der Verjährung nicht die fehlenden Zeiten aufwiegen.
Neben dem kostenlosen bauaufsichtlichen Antrag besteht noch der zivilrechtliche Anspruch aus § 909 BGB, der wegen § 924 BGB nicht verjährt.
Also im Ernstfall können Sie auch im zivilrechtlichen Klageweg Ansprüche geltend machen. Die Errichtung Ihrer Garage wird jedoch lange vor Ablauf des gerichtlichen Verfahrens abgeschlossen sein.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
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