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Kostentragungspflicht der WEG bei Vorgehen gegen Nachbargrundstückseigentümer


01.12.2014 14:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ein Teil unserer Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus 12 Eigentümern, will gegen die Eigentümer des Nachbargrundstückes (Gaststätte) vorgehen, wegen Lärm- und Geruchsbelästigung (Gaststätte existierte bereits vor unserem Hausbau).
Es soll in der kommenden außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden, dass weiter gegen die Nachbarn vorgegangen werden soll, notfalls auch anwaltlich und gerichtich, und sämtliche aus dem Vorgehen entstehenden Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind.
Meine Fragen:

1. Muss Einstimmigkeit bei der Beschlussfassung vorliegen? Es kann mich doch niemand zwingen, gegen meinen Willen anwaltlich/gerichtlich gegen einen anderen vorzugehen. Ich will mich daran nicht beteiligen.

2. Muss die gesamte Gemeinschaft die Kosten aus dem Vorgehen tragen? Unsere Instandhaltungsrücklagen werden hier doch für Anwalts- und Gerichtskosten zweckentfremdet. Müssen wir hier nicht einen gesonderten und konkreten Beschluss über die Kostentragungspflicht fassen, und welche Mehrheit (Einstimmigkeit?) muss gegeben sein? Es kann doch nicht sein, dass pauschal bestimmt wird, dass die Gemeinschaft alle Kosten trägt. Woraus? in welcher Höhe? Das kann ja ein Fass ohne Boden werden.

Als Ergänzung sei angemerkt, dass wir bereits einen Beschluss gefasst haben, dass die Gemeinschaft einmalig 5000 € zahlt, um eine Mauer für den Lärmschutz zu bauen, falls weiteres Vorgehen erforderlich sein sollte (für den Lärmschutz), müssten dies die jeweils betroffenen Eigentümer privat gegen die Nachbarn weiterverfolgen.

Ich bedanke mich für Ihre Rückantwort.

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Sehr geehrte Ratsuchende,



sofern in der Teilungserklärung wirksam keine andere Stimmverteilung vereinbart worden ist, bedarf Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Insoweit müssen Sie also auch die Teilungserklärung prüfen (lassen).



Unrichtig wäre es in der Tat, die Kosten über die Instandhaltungsrücklagen tragen zu lassen. Ich sehe das auch als zweckentfremdete Nutzung dieser Rücklagen - vielmehr wäre dafür wieder ein Beschluss mit der obigen Mehrheit notwendig (wenn die Teilungserklärung nichts anderes hergibt).

Solche Kosten sind vielmehr als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 II WEG zu werten (LG München I, Urt.v. 13.05.2013, Az.: S 10826/12


Hier gibt es zudem noch die Besonderheit, dass es nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung zu dem Thema bereits einen rechtsgültigen Beschluss gibt, der nicht einfach umgangen werden kann, da man sonst ja zwei sich widersprechende Beschlüsse hätte.


Daher halte ich das beabsichtigte Vorgehen ebenfalls nicht für rechtens.



Allerdings müssen Sie beachten, dass Sie gegen den jetzt gefassten Beschluss binnen Monatsfrist AB BESCHLUSSFASSUNG (und das ist die Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst worden ist, nicht etwa die Zustellung des Versammlungsprotokolles) gerichtlich vorgehen müssen, da er ansonsten wirksam sein kann.

Diese Frist müssten Sie einhalten, so dass Ihnen anzuraten ist, mit allen Unterlagen (auch Teilungserklärung und der ursprüngliche Beschluss hinsichtlich der Schallschutzwand) einen Rechtsanwalt mit der Prüfung und Einleitung der notwendigen Schritte zu beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2014 | 10:57

Sehr geehrter Herr Bohle,

ich bedanke mich für Ihre Antwort. Offen geblieben ist jedoch die Frage, ob ich mich bei einem Mehrheitsbeschluss der anderen Eigentümer zwingend an einem Vorgehen gegen die Nachbarn beteiligen muss, oder ob diese das mögliche Klageverfahren ohne mich durchführen können/dürfen?

Ich bedanke mich nochmals für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2014 | 11:50

Sehr geehrte Ratsuchende,


offenbar ist das noch nicht deutlich gewesen; Entschuldigung.


Ja, ein solcher Beschluss wäre auch für Sie bindend

Daher mein Rat in der Erstantwort, dass Sie gegen den jetzt gefassten Beschluss binnen Monatsfrist AB BESCHLUSSFASSUNG (und das ist die Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst worden ist, nicht etwa die Zustellung des Versammlungsprotokolles) gerichtlich vorgehen müssen, da er ansonsten wirksam sein kann.

Diese Frist müssten Sie einhalten, so dass Ihnen anzuraten ist, mit allen Unterlagen (auch Teilungserklärung und der ursprüngliche Beschluss hinsichtlich der Schallschutzwand) einen Rechtsanwalt mit der Prüfung und Einleitung der notwendigen Schritte zu beauftragen.



also: Mit einem gültigen Mehrheitsbeschluss, der nicht binnen Monatsfrist angefochten wird, kann ein Eigentümer auch gegen seinen Willen an einem solchen Vorgehen beteiligt werden.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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