Kosten im Zuge eines Hausverkaufs nach Erbfall

Guten Tag,

nach dem Tod unserer Mutter habe ich 2004 das Haus geerbt und war auch als alleinige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Zitat Testament: meinem Sohn (ich) vermache ich das Haus nebst Grundstück. Er soll seinen Geschwistern (X und Y)zu jewels einem Drittel des Wertes des Hauses nebst Grundstück ausbezahlen). Mir wurde im Testament von unserer Mutter eine Frist von 6 Jahren dafür eingeräumt. Mein lebender leiblicher Vater (meine Geschwister haben einen anderen)wurde als Testamentsvollstrecker benannt und hat lebenslanges Wohnrecht.

Im Jahr 2010 wurde das Haus bis auf einen kleinen Nebenanbau verkauft, worin mein Vater bis heute lebt. Dazu musste mein Vater das Wohnrecht abtreten. Ich bin nun Eigentümerin des kleinen Nebenanbaus.

Soweit zur Vorgeschichte, nun meinem Anliegen.

Der Käufer hatte Auflagen gemacht, ansonsten hätte er das Haus erst gar nicht gekauft.

- Notarkosten
- Renovierung der Böden im EG
- Erneuerung Fenster im EG
- Entsorgung Öltanks
- Trennung Wasser und Strom

Den Anforderungen habe ich folge geleistet und bin dafür alleine aufgekommen.
1. Hätte ich mir vorher ihr Einverständnis einholen müssen (zum Verkauf musste ich es ja nicht einholen)?
2. Mir wurde beim Notar vermittelt, daß diese Kosten den Anteil meiner Geschwister mindern. Ist das so richtig?

Zum anderen haben meine Geschwister ja noch immer ein Anrecht auf das restliche Eigentum.
3.Gibt es die Möglichkeit, meinen minderjährigen Kindern ein Wohnrecht einzutragen? Sie wurden in der Erbfolge (Testament), im Falle meines Todes direkt nach mir benannt, erst danach meine Geschwister.
4. Können meine Geschwister eine sofortige Ausbezahlung ihres Erbes verlangen?