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Korrekte Ermittlung der Wohnfläche und dementsprechend Heizkostenabrechnung


| 21.11.2008 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

seit August 2007 sind wir Mieter einer Maisonette Wohnung in Berlin Steglitz, ich beschreibe sie gerne als Reihenhaus in einem Mietshaus (Haupthaus ist wie ein großes T und links und rechts unter dem horizontalem Strich ist jeweils so ein "Reihenhaus"), also noch weitere Wohnungen über uns:
- Wir haben unseren eigenen Hauseingang, Briefkasten ist aber im zentralen Eingang
- Unser eigener Keller besteht aus: Waschküche mit PVC Boden, Flur mit Parkettboden (beheizt), Durchgangszimmer zur Tiefgarage mit Parkettboden(beheizt). Deckenhöhe 2,25m, komplett unter der Erde, Fenster mit spärlichem Lichtschacht.
- Wendeltreppe zum EG, Wendeltreppe zum 1 OG.
- EG: Gäste WC, Windfang, Küche, Flur, Wohnzimmer, Terrasse (nicht überdacht) zum Garten
-OG: 3 Zimmer, Bad und Abstellkammer.
- Laut Mietvertrag: WOHNFLÄCHE 124,58m2

Fragen:
1. Zählen die 15,8m2 des Kellerzimmers bzw. 4m2 des Kellerflures zur Wohnfläche?
2. Zählt die Terrasse (ca. 24m2) mit 25 oder 50% zur Wohnfläche?
4. Unter oder über der Wendeltreppe ist keine Staufläche, die Fläche der Treppe zählt also nicht zur Wohnfläche?
3. Heiz- und Warmwasserkosten (Fernwärme) sind 50% Grundkosten nach Fläche und 50% nach Verbrauch: Zählt die Kellerfläche und Terrassenfläche mit zu den Grundkosten?

Mit freundlichen Grüßen,

N. Lützow

Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bei der Wohnflächenberechnung kommt es darauf an, welche Vorschriften der Berechnung zugrunde gelegt wurden.

In Betracht kommen die II. Berechnungsverordnung, DIN 283 und die Wohnflächenverordnung. Die DIN 283 wurde bereits 1983 zurückgezogen und spielt daher keine bedeutende Rolle mehr.
Die Überleitungsvorschrift des § 5 Wohnflächenverordnung (WoFlV) sieht vor, dass für Mietverträge, die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen wurden, auch weiterhin die II. Berechnungsverordnung gilt. Seit dem 01.01.2004 richtet sich die Berechnung der Wohnfläche also nach der neuen Wohnflächenverordnung.

Gemäß § 2 Abs. 3 WoFlV gehören Grundflächen für Kellerräume nicht zur Wohnfläche.
Anders verhält es sich mit der Terrasse. Diese gehört gemäß § 2 Abs. 2 WoFlV zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehört.
Die Terrasse ist gemäß § 4 Nr. 4 WoflV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen, wobei hier zu beachten ist, dass eine höhere Anrechnung als 25 % nur bei besonderen Umständen zulässig ist, die sich aus einer besonders guten Lage oder einer aufwändigen Gestaltung der Terrasse ergeben können, die den Wohnwert erhöht.

Auch die II. Berechnungsverordnung regelte in § 42 Abs. 4 Nr. 1, dass die Grundfläche von Kellerräumen nicht zur Wohnfläche gehört. Lediglich bei der Terrasse kam die II. Berechnungsverordnung zu einem anderen Ergebnis. § 44 regelte lediglich, dass Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze bis zur Hälfte angerechnet werden können. Da Terrassen nicht erwähnt wurden, war eine Anrechnung grundsätzlich nicht vorgesehen.

Von der Grundfläche abzuziehen sind gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze. Solch eine Regelung sah auch § 43 Abs. 4 Nr. 2 II BV vor. Wenn sich in der Wohnung also eine Treppe, bestehend aus mindestens drei Stufen, befindet, zählt die Grundfläche dieser Treppe nicht zur Wohnfläche, da dieser Raum nicht nutzbar ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 der Heizkostenverordnung werden die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50 % nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufgeteilt. Die übrigen Kosten werden nach der Wohnfläche umgelegt. Da die Terrasse zu der Wohnfläche gezählt wird, ist auch deren Fläche mit zu berücksichtigen. Dies gilt im Umkehrschluss nicht für die Kellerräume.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 16.12.2008 | 21:48


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