Klauseln zu Schönheitsreparaturen gültig und Anforderungen an Sauberkeit angemessen?

Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

am kommenden Wochenende möchte ich mit den Vermietern die Wohnungsübergabe durchführen und habe im Vorfeld einige Fragen. Die Mietzeit betrug zwei Jahre und 9 Monate.

Die Wände der Wohnung habe ich unabhängig vom Mietvertrag komplett gestrichen, im Schlafzimmer zusätzlich die Decke, da dort notwendig. Alle Bohrlöcher sind verputzt. Die Böden von Bad und Küche sind nass geputzt, das Laminat der restlichen Wohnung mit dem Staubsauger gereinigt, der Balkon gekehrt. Auch der Rest der Wohnung wurde in meinen Augen vollkommen zufriedenstellend gereinigt (Bad, Heizkörper, Fensterbänke, Lichtschalter, etc. nass gereinigt). Die Fenster werden in den kommenden Wochen komplett erneuert, es ist mit entsprechender Staubentwicklung zu rechnen.

In Hinblick auf die bevorstehende Übergabe habe ich die Vermieter gebeten, einen Blick in die Wohnung zu werfen und mir eventuelle Mängel im Vorfeld mitzuteilen. Nun haben sie mir telefonisch mitgeteilt, dass sie „etliche Mängel" entdeckt haben, die in meinen Augen vollkommen überzogen sind. Grundsätzlich wurde die Sauberkeit bemängelt, wie z.B. Kalkflecken im Bad (welches gründlich geputzt wurde, Wasserhärte 4-5), nicht-polierte Chrom-Handtuchhalter, Spinnweben (welche ich ebenfalls vorher entfernt hatte), nicht geputztes Laminat und besonders der Balkon wurde bemängelt. Der Boden und das Geländer des Balkons sind an den Stellen, an denen sie dem Regen ausgesetzt sind, leicht grünlich.

Zu den Fragen:
1. Welche Forderungen bezüglich der Sauberkeit darf der Vermieter aufgrund der Allgemeinen Mietbedingungen stellen? (siehe unten, Nr. 4 Abs. 1 und Nr. 7 Abs. 1). Im Übergabeprotokoll wurden nur Zählerstände und kleinere Defekte (Steckdosen, etc.) festgehalten. Kann er verlangen, dass der Balkon „geschrubbt" werden muss? Die Formulierung „Besenrein" taucht in den Allgemeinen Mietbedingungen nicht auf, ist „ordnungsgemäß, gereinigt" damit gleichzusetzen?

2. Die Mietzeit betrug weniger als drei Jahre. Welche in Nr. 4 Abs. 4 aufgeführten Fristen und Forderungen sind in Verbindung mit der Formulierung „Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen..." und der Ergänzung zum Mietvertrag (siehe Ende) gültig?

Auszüge aus den Allgemeinen Mietbedingungen:

Nr. 4 Instandhaltung der Räume

Abs. 1
Es besteht Einigkeit darüber, dass von einem Zustand der Räume ausgegangen wird, wie er im Übergabeprotokoll festgehalten bzw. bei der Wohnungsbesichtigung festgestellt wurde.

[Abs. 2 und 3]

Abs. 4
Der Mieter ist verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, außerdem das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen im folgendem Turnus, gerechnet ab dem Beginn des Mietverhältnisses durchzuführen:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre;in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre; in anderen Räumen alle sieben Jahre; alle übrigen Schönheitsreparaturen sind alle sechs Jahre durchzuführen.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen, so kann der Vermieter einen prozentualen Anteil der Kosten der erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Er bemisst sich nach der seit der letzten Schönheitsreparatur verstrichenen Zeit im Verhältnis zum vollen Turnus. Ist seit dem Einzug noch kein voller Turnus verstrichen, berechnet sich der Kostenanteil ab dem Datum des Einzugs. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.

Die Kosten der Schönheitsreparaturen werden im Zweifel nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Fachgeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

Nr. 7 Beendigung der Mietzeit

Abs. 1 Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit ordnungsgemäß, gereinigt und mit sämtlichen mitvermieteten Ausstattungsgegenständen, Geräten, Schlüsseln – auch den selbstbeschafften – usw. zurückzugeben. Nr. 4 Abs. 4 bleibt unberührt.

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Ergänzung zum Mietvertrag

Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter, diese sind fachmännisch oder von einem Fachmann nach Bedarf durchzuführen (siehe Allgemeine Mietbedingungen).



Vielen Dank für die Hilfe.