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Klausel für Schönheitsreparaturen gültig?


| 03.10.2017 20:31 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Zum 01.03.2014 bin ich in eine Mietwohnung gezogen und habe den Mietvertrag nun zum 31.10.2017 gekündigt.

Der Vormieter hat bei seinem Auszug die farbig gestrichenen Zimmer wieder weiß gestrichen und an manchen Wänden einzelne Stellen, nicht aber die gesamte Wand, weiß überstrichen, sodass je nach Lichteinfall zu sehen ist, dass nur an diesen Stellen weiß darübergestrichen wurde.

Bei der Wohnungsübergabe in 2014 zwischen dem Vermieter und mir wurde im Übergabeprotokoll festgehalten, dass „leichte Gebrauchsspuren an Wänden und Decken" vorhanden sind.

Im Rahmen der Suche eines neuen Mieters hat der Makler, der für diese Wohnung regelmäßig für den Vermieter neue Mieter gesucht hat, den guten Zustand der Wohnung gelobt. Im Nebensatz hat er erwähnt, dass bei Auszug anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen fällig werden.

Meine Fragen:
1. Darf der Vermieter anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen auf Basis des Mietvertrags geltend machen?
2. Wie und durch wen wird die tatsächliche Abnutzung bestimmt?
3. Kann ich vom Vermieter einen Kostenvoranschlag des Malers einfordern und die Bezahlung der anteiligen Kosten an den Maler statt den Vermieter tätigen?
4. Ist der Vermieter bei der Zahlung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Mieter dazu verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen?
5. Kann ich diese Kosten vermeiden, indem ich die Wände mit geringen Abnutzungsspuren selbst streiche?

Im Folgenden der Paragraph aus dem Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen (Herausgeber: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Fassung 11/2013):
(1) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
(2) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 10 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass es sich bei den angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.
(3) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Beginn des Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus. Der volle Renovierungsturnus ist im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung gemäß Abs. (2) zu bestimmen. *
(4) Der Mieter ist verpflichtet die Kosten der Reparatur der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 125 € und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigt.

* Beispiel: Endet das Mietverhältnis nach 4 Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt als es regelmäßig schon nach 2 Jahren zu erwarten wäre, besteht ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von 5 Jahren aufgrund des konkreten Wohnverhaltens des Mieters Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt 10 Jahren. In diesem Fall hat der Mieter daher 4/10 der Renovierungskosten zu tragen.
Endet das Mietverhältnis nach 2 Jahren, hat der Mieter die Wohnung aber so stark abgenutzt als es regelmäßig erst nach 4 Jahren zu erwarten wäre, besteht ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von 5 Jahren aufgrund des konkreten Wohnverhaltens des Mieters Renovierungsbedarf voraussichtlich bereits nach insgesamt 2,5 Jahren. In diesem Fall beträgt die vom Mieter zu zahlende Quote daher 2/2,5 = 4/5 der Renovierungskosten.
03.10.2017 | 21:58

Antwort

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Ich sehe mehrere Ansatzpunkte die Forderung des Vermieters abzuwehren. Hier wären zunächst die nicht akkurat überstrichenen Stellen zu nennen. Sie wurden nicht von ihnen verursacht sondern vom Vormieter und sind dementsprechend nicht von ihnen zu ersetzen. Sie können das auch mit dem Übergabeprotokoll beweisen. Zudem handelt es sich bei Absatz 3 des Vertrages um eine Quotenklausel. Mit dieser wird geregelt, dass der Mieter dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten hat, wenn er vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung auszieht. Quotenabgeltungsklauseln sind stets unwirksam ( BGH VIII ZR 242/13). Die fragliche Klausel verstößt zumindest gegen das Transparenzgebot gem. § 307 I S.2 BGB. Da diese Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2015 stammt ist nachvollziehbar, dass der Mietvertrag diese neue Rechtslage nicht berücksichtigt. Sind die Regelungen über die Schönheitsreparaturen unwirksam, gelten stattdessen die gesetzlichen Vorschriften. Und die besagen, dass der Vermieter renovieren muss. Der Vermieter müßte ohne die wirksame Klausel eine überdurchschnittliche Abnutzung beweisen, was nach ihrer Sachverhaltsschilderung nicht möglich sein dürfte. Sie sollten demnach die Forderung des Vermieters zurückweisen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Hellmich


Bewertung des Fragestellers 04.10.2017 | 21:33


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