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Klausel Schönheitsreparaturen (500 EUR) und k.Zeitnahe Kooperation wg. Nachmieters


31.12.2009 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

ich habe zum 01.07.2007 ein Mietverhältnis über eine 47 m2 Wohnung abgeschlossen und dieses am 30.12.2009 gekündigt. Die Wohnung ist nach wie vor weiß gestrichen - müsste aber, um in den Zustand bei Einzug gebracht zu werden, neu gestrichen werden. Im Übrigen hat das (bei Einzug nicht neue) Laminat Abnutzungserscheinungen - es sind Spuren durch meine Absätze zu erkennen. Ansonsten ist die Wohnung wie vorher.

Der Mietvertrag enthält nun den Passus:
"Die Wohnung befindet sich bei Bezug in neu hergerichteten Zustand. Der Vermieter ist für den Verlauf der Mietzeit befreit von allen Schönheitsreparaturen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Renovierung der Wohnung durch den Vermieter oder dessen Beauftragten durchgeführt. Der Mieter beteiligt sich für seine Entpflichtung mit einer einmaligen Zahlung von 500 EUR-zu zahlen bei Auszug."

Da ich ab Januar bereits eine neue Stelle in Frankfurt annehme, habe ich die Wohnung inseriert und drei Nachmieter, die (wie ich) alleine in die Wohnung ziehen, den Vertrag wie gehabt übernehmen würden, solvent sind und zur Mieterstruktur passen, zur Verfügung. Der Vermieter fühlt sich überrumpelt-will die potentiellen Mieter (die bereits im Januar einziehen wollen) erst mit Ruhe im Februar treffen und besteht auf eine Renovierung der Wohnung durch seine Beauftragten. Das bedeutet im Klartext. Ich zahle 500 EUR Renovierung statt 200 (wenn ich selber jemanden beauftrage) und zahle die Miete mind. für den Januar (weil eine Renovierung von seiner Seite nicht zeitnah zustande kommt), obwohl ich Nachmieter bereits ab dem 15.01.2010 hätte und die Wohnung von meiner Seite ab dem 05.01.2010 frei und gestrichen wäre. Im Übrigen wären die Nachmieter auch zu einer unrenovierten Übernahme bereit - die für den Vermieter aber garnicht erst in Betracht kommt.

In welchen Punkten hat mein Vermieter recht ud auf welchen Standpunkt kann ich mich stellen, um noch eine gütliche Einigung zu erzielen?

Danke und beste Grüße
31.12.2009 | 13:13

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatungsplattform anhand Ihrer Angaben wie folgt.

1.
Sie Schreiben, dass Sie die Wohnung am 30.12.2009 gekündigt haben.
Soweit vertraglich nichts Abweichendes geregelt ist, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate (spätestens am Dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, § 573c Abs. 1 BGB).
Das Mietverhältnis besteht daher bis zum 31.03.2010 fort.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietvertrag mit Ihnen aufzuheben, auch wenn Sie einen Nach- bzw. Ersatzmieter stellen. Der Vermieter darf den neuen Mieter frei wählen
Eine Einschränkung gibt es bloß, wenn der Vermieter gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, zudem müsste Ihr Interesse an der vorzeitigen Lösung vom Vertrag das Interesse des Vermieters erheblich überragen.
Diese Abwägung kann nur ein Gericht verbindlich vornehmen.

Der Vermieter muss sich jedenfalls nicht überstürzt auf einen neuen Mieter einlassen.

2.
Zunächst besteht die Möglichkeit, des Vermieters Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen.
Problematisch könnte sein, dass der Vermieter die Renovierung nach Beendigung des Mietverhältnisses selbst vornehmen lassen will und pauschal 500 EUR von Ihnen verlangt.

Vor Beendigung des Mietverhältnisses ist es dem Vermieter verwehrt, dem Mieter Schönheitsreparaturen zu untersagen.
Wenn Sie noch während des Mietverhältnisses kurz vor Auszug renovieren, wäre die Renovierung durch den Vermieter, um die 500 EUR abzurechnen, Schikane (§ 226 BGB).

Ich halte die formularvertragliche Kostenbeteiligung von pauschal 500 EUR – aber unabhängig von anderen im Mietvertrag vereinbarten (starren) Renovierungspflichten – gemäß § 309 Ziff. 5 b) BGB für unwirksam, da Ihnen „nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden [...] sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale“.


Diese Erstberatung ersetzt nicht eine umfassende individuelle Beratung unter Berücksichtigung des gesamten Mietvertrages oder jedenfalls weiterer Schönheitsreparatur-/Renovierungsklauseln.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
Nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Nachfragefunktion.


Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2009 | 13:36

Sehr geehrter Fragebeantworter,

zunächst bedanke ich mich für die rasche und ausführliche Antwort. Bezüglich der Renovierungsklausel bin ich bei Ihnen. Zu der Frage des Nachmieters habe ich im Rahmen einer Internetrecherche (teilweise) die Ansicht gefunden, dass Nachmieter vorgeschlagen werden können. Im Falle eines beruflich bedingten Wegzuges - Stichwort Unzumutbarkeit - (das Arbeitsangebot nach Studienabschluss im Spetember habe ich im Dezember erhalten) sei der Vermieter gehalten, einen Nachmieter anzunehmen, sofern dieser den Vertrag wie gehabt zu übernehmen bereit und solvent wäre. Bei einer Ablehnung von drei potentiellen Nachmietern könne man mit direkter Wirkung aus dem Vertrag herauskommen. Andererseits habe ich aber auch gelesen, dass dem Vermieter eine Bedenkzeit einzuräumen sei - die zwischen 8 und 12 Wochen angesetzt wird. Sofern dies tatsächlich der Fall ist, wäre die Argumentation ja schon deswegen sinnlos.

Herzlichen Dank (und guten Rutsch)!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2009 | 14:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

in Ihrem Fall lehnt der Vermieter die Aufnahme eines Nachmieters nicht generell ab. Er hat daher eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist.
Was angemessen ist, ist im Rahmen einer konkreten Abwägung zu bestimmen.
Eine Frist von einem Monat (15.01. bis [Mitte] Februar) ist angemessen und wohl zumutbar. Sie kommen damit 1 1/2 Monate früher aus dem Vertrag, der Vermieter verzichtet 1 1/2 Monate eher auf Sie als nachweislich zuverlässigen Mieter.

Mit freundlichen Grüßen,
ein erfolgreiches Jahr 2010
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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