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Sehr geehrte Damen und Herren.
Es betrifft ein Stück unseres Grundstückes(Straßenlage), welches zu „DDR-Zeit"(ca.1978) per Handschlag einer Nachbarin Verpachtet bzw. eher zur Verfügung gestellt wurde. Da zu dieser Zeit die Pachtzahlungen so niedrig waren, haben wir gar nicht auf Zahlung einer Pacht bestanden. Im Gegenzug bot uns die alte Dame an, ein anderes Stück ihres Gartens mit zu nutzen. Was wir auch taten(inzwischen aber nicht mehr). Unser Grundstück wurde vom Nachbar(die Nichte der alten Dame, die ins Haus einzog) mit einer Kläranlage und einer Garage bebaut(ca.1980). Die Garage hat noch ein Bodenzimmer, welches Zugang vom Garten hat, da es sich in Hanglage befindet. Es wurde im Grundbuch nichts verfügt oder festgeschrieben. Auch zahlt der Nachbar immer noch keinerlei Pacht. Die alte Dame, mit welcher wir die Vereinbarung getroffen hatten, starb 2004. Da durch den jetzigen Kanal- und Straßenbau Änderungen notwendig wurden, haben wir die Nachbarn aufgefordert uns etwaiges mitzuteilen (nach diversen anderen Gesprächen und Bitten auch Bezug nehmend auf eine Grundstücksvermessung des angrenzenden Nachbarschaftsgrundstückes, über welche wir vom Vermesser und Katasteramt keine Auskunft erhielten). Man ignoriert einfach alles und hat sogar wieder die neuen Abflussrohre ohne unser Wissen über unser Grundstück verlegt (an der Außenwand ihres Hauses entlang, welches auf der Grenze unseres Grundstückes steht). Auch forderten wir auf, uns über den Rückbau der Kläranlage zu informieren. Die Nachbarn reagieren einfach nicht und lassen uns „auflaufen". Zu dem befindet sich das Geschäft unserer Tochter angrenzend an die Garagenbauten und es kam schon vor, dass Kunden wegen kurzzeitigen Parkens heftig aufgefordert worden wegzufahren. Jetzt würden wir gerne die Situation bereinigen um dann auch über unser Grundstück wieder verfügen zu können. Da gibt es wohl auch diverse Gesetzesgrundlagen, welche besagen, dass Garagenbebauungen auf Nichteigentum in Besitz des Grundstückseigentümers übergehen? Nun die Frage an Sie. Wie sollen wir vorgehen? Dürfte man z.B. durch Schließung des Zaunes den Zugang zum Bodenzimmer verhindern? Wenn der Nachbar z.B. durch unsachgemäße Schließung der Kleinkläranlage unserem Grundstück Schaden zufügt, könnten wir Schadenersatz verlangen oder hätten wir dann auch Sonderkündigungsrecht? Muss man ohne Pachtvertrag überhaupt ein Kündigungsschreiben schicken? Wenn ja, was muss man beachten bzw. was muss gegebenenfalls in einem solchen Kündigungsschreiben enthalten sein? Allerdings wäre unser größtes Anliegen bei dieser Sache, dass es sehr zügig bereinigt wird, da es sich um Nachbarschaft handelt und wir nicht zwei Jahre in Ungewissheit verbringen möchten. Außerdem wollen wir uns auch vor weiteren Mobbing - Angriffen schützen.
Was kann auf uns zukommen? Darf der Nachbar die Garage abreißen, obwohl er damit unser angrenzendes Gebäude beschädigen würde und durch den damaligen Bau die Hangmauer nicht mehr vorhanden ist, die ja im jetzigen Zustand von der Garagenrückwand ersetzt ist?
(zahlt in diesem Fall unsere Rechtschutzversicherung(Priv. u. Eigentums-RS)?)
Wir hoffen, dass sich für uns als Grundstückseigentümer auch eine rechtliche Lösung finden lässt um zu verhindern, dass sich der Nutzer alle Rechte herausnehmen kann.
Für eine fachliche, ausführliche Antwort wären wir Ihnen Dankbar.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen!
Mit freundlichen Grüßen
Antwort geschrieben am 05.07.2010 15:52:34 
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Rechtsanwalt Dipl. Jur. Danjel-Philippe Newerla
Stresemannstr. 46, 27570 Bremerhaven, Tel: 0471/140-240, Fax: 0471/140-244
Erbrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Wettbewerbsrecht, Zivilrecht, Gesellschaftsrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 584
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
Nachfolgend möchte ich zu Ihren Fragen sehr gerne wie folgt Stellung nehmen:
Zu 1.)Da gibt es wohl auch diverse Gesetzesgrundlagen, welche besagen, dass Garagenbebauungen auf Nichteigentum in Besitz des Grundstückseigentümers übergehen?
Ja, Sie haben vollkommen recht. Dieses ergibt sich direkt aus dem bürgerlichen Gesetzbuch.
Da die Garage mit den jeweiligen Grundstück verbunden wird wird diese so genannter wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und geht gemäß §94 BGB in das Eigentum des Grundstücksinhabers automatisch über.
Zu 2.)Wie sollen wir vorgehen? Dürfte man z.B. durch Schließung des Zaunes den Zugang zum Bodenzimmer verhindern?
Dies dürfen sie grundsätzlich machen, sofern ihre Nachbarn auch noch eine andere Möglichkeit haben, um das Bodenzimmer (wenn auch auf einem unbequemeren oder längeren Weg) zu erreichen.
Sollte aber der einzige Weg zum Bodenzimmer durch den Zaun führen, wovon ich nicht ausgehe, könnten sich die Nachbarn unter Umständen ihnen gegenüber auf ein so genanntes Notwegerecht gemäß §917 BGB berufen. Dieses könnte dann dazu führen, dass Sie zur Duldung der Überschreitung durch den Nachbarn verpflichtet wären.
Im Endeffekt rate ich Ihnen dringend an noch einmal ein klärendes Gespräch mit dem Nachbarn zu suchen. Sollte dieser auch weiterhin nicht einlenken und sich renitent zeigen, so sollten Sie einen im Nachbarrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen.
Es ist ja sagt, dass das Grundstück ihnen gehört. Selbst wenn ein Pachtvertrag nicht nachweisbar sein sollte, stellt die Bebauung ihres Grundstücks eine Eigentumsbeeinträchtigung und Besitzbeeinträchtigung ihrerseits da, so dass die Unterlassung gemäß Paragraph 1004 BGB sowie Nutzungsersatz verlangen könnten. Es handelt sich also nur um eine juristische Definition. Entweder ist hier Pacht oder Nutzungsersatz seitens des Nachbarn zu zahlen.
Zu 3.)Wenn der Nachbar z.B. durch unsachgemäße Schließung der Kleinkläranlage unserem Grundstück Schaden zufügt, könnten wir Schadenersatz verlangen oder hätten wir dann auch Sonderkündigungsrecht?
Ja, in diesem Fall hätten sie definitiv einen Schadensersatzanspruch gegen den Nachbarn und zwar aus § 823 BGB.
Ein Sonderkündigungsrecht hätten sich hier zwar nicht, unter Umständen könnten Sie jedoch den Pachtvertrag außerordentlich kündigen. Um diesbezüglich auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Nachbar darüber informiert werden, dass keine Schäden am Grundstück geduldet werden und für den Fall der Beschädigung einer außerordentliche Kündigung ausgesprochen wird.
Zu 4.)Muss man ohne Pachtvertrag überhaupt ein Kündigungsschreiben schicken? Wenn ja, was muss man beachten bzw. was muss gegebenenfalls in einem solchen Kündigungsschreiben enthalten sein?
Ohne Pachtvertrag müssten sie zwar kein Kündigungsschreiben schicken, sie könnten die Nachbarn aber zur Unterlassung auffordern, was im Endergebnis das gleiche wäre.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich Ihnen im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider ein solches Schreiben nicht formulieren kann. Sehr gerne können Sie sich aber im Rahmen einer gesonderten Beauftragung an mich wenden. Bei Interesse können Sie mich sehr gerne über meine unten genannte E-Mail-Adresse kontaktieren.
In ein solches Schreiben müsste zumindest hinein, welches Verhalten beanstandet wird und eine entsprechende Aufforderung (zum Beispiel ein Unterlassen verbunden mit einer Fristsetzung).
Zu 5.)Was kann auf uns zukommen? Darf der Nachbar die Garage abreißen, obwohl er damit unser angrenzendes Gebäude beschädigen würde und durch den damaligen Bau die Hangmauer nicht mehr vorhanden ist, die ja im jetzigen Zustand von der Garagenrückwand ersetzt ist? (zahlt in diesem Fall unsere Rechtschutzversicherung(Priv. u. Eigentums-RS)?)
Was im Endeffekt auf sie zukommen kann, kann ich nicht beurteilen, da ich den kompletten Sachverhalt nicht kenne. Im schlimmsten Fall kann es hier aber durchaus zu einem Rechtsstreit kommen, da meiner Einschätzung nach genügend Konfliktpotenzial vorhanden ist.
Natürlich darf der Nachbar die Garage nicht so abreißen, als dass er durch das Abreißen Ihr Eigentum beschädigen würde. Da die Garage wie bereits oben ausgeführt in ihr Eigentum übergegangen ist, darf er die Garage auch nicht ohne ihre Zustimmung abreißen.
Da ich die genauen Versicherungsbedingungen ihrer Rechtschutzversicherung nicht kenne, kann ich selber nicht beurteilen, ob in diesem Fall die Rechtsschutzversicherung zahlt. Sofern man aber argumentiert, dass es sich um eine allgemein zivilrechtliche bzw. Schadensersatzangelegenheit handelt, sehe ich relativ gute Chancen.
Ich hoffe Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!
Bei Verständnisfragen fragen Sie bitte nach.
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
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