A verkaufte an B Haus mit Zustimmung der Bank vor dem Termin der Zwangsversteigerung-Zahlung fällig am 28.06.2010.
B zahlte Kaufpreis nicht trat aber am 04.10.2010 seinen Auflassungsanspruch an C ab.
C bezahlte Kaufpreis am 27.12.2010.
B bezahlte bis heute weder Verzugszinsen in Höhe von € 3.189,96, keine Grunderwerbsteuer, keine Notar- und Grundbuchkosten.
C jedoch bezahlte Grunderwerbsteuer und Notarkosten.
Am 17.01.2011 erklärte ich gegenüber dem Notar das ich der Auflassung für C nicht zustimme, da B trotz mehrfacher Aufforderung die Verzugszinsen, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten nicht bezahlt hat und ich für diese Kosten gesamtschuldnerisch hafte.
Meine Frage:
1. Bin ich verpflichtet der Auflassung für C zu zustimmen?
2. Haftet C aufgrund der Auflassungsabtretung für die Verzugszinsen im Zeitraum 28.06.(Fälligkeit) - 27.12.2010(Zahlung durch C)?
3. C wird durch RA vertreten und droht mit Auflassungsklage - und behauptet die Verzugszinsen sind nicht von C sondern von B geschuldet. Da jedoch B seinen Auflassungsanspruch abgetreten hat tritt doch C hierdurch in den Kaufvertrag von A an B ein und schuldet demzufolge auch die Verzugszinsen oder nicht?
4. Kann ich die Auflassung auch dann noch verweigern wenn C die Verzugszinsen bezahlen würde jedoch die Grunderwerbsteuer und Notar-und Grundbuchkosten von B weiterhin offenstehen?
Auszug Kaufvertrag zwischen B und C:
Abtretung einer Auflassungsvormerkung
B tritt an C zu je 1/2 die Auflassungsvormerkung zulasten des o. g. Grundbesitzes ab. C nehmen die Abtretung an. B stimmt der Abtretung zu.
....B bewilligt und C beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Erwerb u.s.w
Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Auflassungsvormekund Zug um Zug mit der Eigentumsübertragung des C zu löschen.
Zur Info:
Das Gebäude befand sich bis 04.01.2011 in der Zwangsverwaltung. Seit diesem Zeitpunkt bin ich Verfügungsberechtigte-und erhalte die Miete von der ich die inzwischen fällig gewordene Grundsteuer bezahlt habe sowie diverse dringende Reparaturen.
Vielen Dank an alle die an diesem sonnigen Sonntag dennoch meine Fragen bearbeiten!
Antwort geschrieben am 20.03.2011 13:27:26 
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Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Damm 2, 26135 Oldenburg, Tel: 0441 26 7 26, Fax: 0441 26 8 92
Familienrecht, Kaufrecht, Strafrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht
Bewertungen: 1019
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Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:
1.
Bin ich verpflichtet der Auflassung für C zu zustimmen?
Nach dem vorgelegten Auszug und Ihrer Schilderung sind Sie verpflichtet.
Denn derjetzt stehen ja "nur noch" die Verzugszinsen zur Zahlung aus.
Dieses betrifft aber nicht den Vertrag selbst, sondern Vertragsfolgen im Rahmen der Abwicklung.
2.
Haftet C aufgrund der Auflassungsabtretung für die Verzugszinsen im Zeitraum 28.06.(Fälligkeit) - 27.12.2010(Zahlung durch C)?
Nein. Denn C ist nicht der direkte Vertragspartner von A.
Und nach dem Vertragstext wurde "lediglich" die Vormerkung übertragen.
Auch dieses betrifft wiederum nicht direkt den Vertrag A-B.
Eine Haftungsgrundlage gegenüber C ist daher nicht zu erkennen.
3.
C wird durch RA vertreten und droht mit Auflassungsklage - und behauptet die Verzugszinsen sind nicht von C sondern von B geschuldet. Da jedoch B seinen Auflassungsanspruch abgetreten hat tritt doch C hierdurch in den Kaufvertrag von A an B ein und schuldet demzufolge auch die Verzugszinsen oder nicht?
Hier halte ich die Auffassung des Kollegen für zutreffend. Ich verweise insoweit auf die obigen Ausführungen.
Durch die Abtretung tritt C nicht automatisch in den Kaufvertrag A-B ein. Und der Text der Abtretung lässt diesen Schluss auch nicht zu.
Gleichwohl schuldet (sofern die Voraussetzungen aus wirklich vorliegen) B nachtürlich weiterhin die Verzugszinsen.
Ansprechpartner ist aber nach wie vor B für die Zinsen.
4.
Kann ich die Auflassung auch dann noch verweigern wenn C die Verzugszinsen bezahlen würde jedoch die Grunderwerbsteuer und Notar-und Grundbuchkosten von B weiterhin offenstehen?
Diese Frage ist etwas missverständlich. Denn Sie führen im Fragetext doch aus, dass "C jedoch Grunderwerbsteuer und Notarkosten bezahlte".
Sind diese Forderungen also durch C ausgeglichen worden, was ich nach der Fragestellung unterstelle, kann A insoweit kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Denn entscheidend ist, dass gezahlt worden ist. Nicht entscheidend ist, von wem. Also auch von C erfolgte Zahlungen reichen dann aus.
Denn es sind keine höchstpersönlcihen Leistungen, die also schuldbefreiend nur von B erbracht werden konnten. Auch Zahlungen des Dritten C sind zulässig und schuldbefreiend.
So wie ich es verstehe, stehen derzeit noch die Verzugszinsen aus. Insoweit hat A gegen B einen Anspruch, den er durchsetzen sollte.
Gegenüber C wird A kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 20.03.2011 14:05:26
sorry versteh Ihre Antworten nicht ganz -
der Notar sagte das durch die Abtretung des Auflassungsanspruches C in den Kaufvertrag zwischen A und B mit allen Rechtsfolgen eingetreten wäre.
Aus diesem Grund hat der Notar auch die Auflassung für C noch nicht vollzogen weil aus dem Kaufvertrag noch Verzugszinsen u.s.w. offen stehen....
B hat von A das Haus für 125.000 gekauft und durch Abtretung an C für 155.000 weiter verkauft.
C hätte den Kaufpreis an B bis 20.10.2010 bezahlen müssen, Zahlung durch C erfolgte jedoch auch verspätet zum 27.12.2010!!
C hat die Grunderwerbsteuer aus Kaufvertrag/Abtretung zwischen B und C bezahlt - nicht die Grunderwerbsteuer von B - diese Zahlung ist noch von B offen !!
Da B bereits den Kaufpreis nicht bezahlen konnte oder wollte - das war wohl der Grund für den Weiterverkauf-kann ich im Falle der Mithaftung für die offenstehende Grunderwerbsteuer, Verzugszinsen, Notar-und Grundbuchkosten diese selbst bezahlen - da gegen B kaum erfolgreiche Vollstreckungsaussichten bestehen.
Dann bliebe ja nur noch die Zwangsvollstreckung in das Grundbuch(zumindest für die Verzugszinsen)oder?
sorry versteh Ihre Antworten nicht ganz -
der Notar sagte das durch die Abtretung des Auflassungsanspruches C in den Kaufvertrag zwischen A und B mit allen Rechtsfolgen eingetreten wäre.
Aus diesem Grund hat der Notar auch die Auflassung für C noch nicht vollzogen weil aus dem Kaufvertrag noch Verzugszinsen u.s.w. offen stehen....
B hat von A das Haus für 125.000 gekauft und durch Abtretung an C für 155.000 weiter verkauft.
C hätte den Kaufpreis an B bis 20.10.2010 bezahlen müssen, Zahlung durch C erfolgte jedoch auch verspätet zum 27.12.2010!!
C hat die Grunderwerbsteuer aus Kaufvertrag/Abtretung zwischen B und C bezahlt - nicht die Grunderwerbsteuer von B - diese Zahlung ist noch von B offen !!
Da B bereits den Kaufpreis nicht bezahlen konnte oder wollte - das war wohl der Grund für den Weiterverkauf-kann ich im Falle der Mithaftung für die offenstehende Grunderwerbsteuer, Verzugszinsen, Notar-und Grundbuchkosten diese selbst bezahlen - da gegen B kaum erfolgreiche Vollstreckungsaussichten bestehen.
Dann bliebe ja nur noch die Zwangsvollstreckung in das Grundbuch(zumindest für die Verzugszinsen)oder?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 20.03.2011 14:25:44
Sehr geehrte Ratsuchende,
ich kann bei der Antwort natürlich nur den vorgelegten Sachverhalt bewerten.
Und nach dieser Textpassage kann ich die Auffassung des Notars so nicht ganz nachvollziehen. Aber da dieser Notar die gesamten Verträge inhaltlich kennt, sind Sie dann in einer besseren Lage:
Lassen Sie sich dieses vom Notar schriftlich geben. Mit Hinweis auf diese schriftliche Auskunft können Sie dann die Auflassung verweigern.
Werden Sie gerichtlich in Anspruch genommen, könnten Sie dann auf die Notarauskunft zurückgreifen. Dem Notar sollte dann auch sofort der Streit verkündet werden, so dass er dann sicherlich auf Ihrer Seite beitreten wird.
Dieses hätte für Sie den Vorteil, dann Sie dann im Falle des Unterliegens (davon bin ich ja nach Ihrer Schilderung ausgegangen) den Notar in die Haftung nehmen könnten.
Ich bin ja davon ausgegangen, dass C die Steuern und Kosten komplett gezahlt hat. Ist dieses nach Ihrer Nachfrage nicht der Fall, sollen nicht nur die Verzugszinsen, sondern auch Kosten und Steuern geltend gemacht werden.
Insoweit werden Sie dann gegen B ja obsiegen.
Und richtig, Sie könnten derzeit in das Grundstück vollstecken, brauchen aber einen vollstreckbaren Titel.
Daher sollten Sie ja auch schnell gegen B vorgehen, um dann diesen Anspruch gauch grundbuchrechtlich zu sichern.
Also:
Ansprüche des C mit Hinweis auf die Notarauskunft zurückweisen.
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung dem Notar den Streit verkünden.
Gleichzeitig sofort gegen B wegen der ausstehenden Zahlungen vorgehen und dann die Ansprüche grundbuchrechtlich absichern.
Mit freundliche Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte Ratsuchende,
ich kann bei der Antwort natürlich nur den vorgelegten Sachverhalt bewerten.
Und nach dieser Textpassage kann ich die Auffassung des Notars so nicht ganz nachvollziehen. Aber da dieser Notar die gesamten Verträge inhaltlich kennt, sind Sie dann in einer besseren Lage:
Lassen Sie sich dieses vom Notar schriftlich geben. Mit Hinweis auf diese schriftliche Auskunft können Sie dann die Auflassung verweigern.
Werden Sie gerichtlich in Anspruch genommen, könnten Sie dann auf die Notarauskunft zurückgreifen. Dem Notar sollte dann auch sofort der Streit verkündet werden, so dass er dann sicherlich auf Ihrer Seite beitreten wird.
Dieses hätte für Sie den Vorteil, dann Sie dann im Falle des Unterliegens (davon bin ich ja nach Ihrer Schilderung ausgegangen) den Notar in die Haftung nehmen könnten.
Ich bin ja davon ausgegangen, dass C die Steuern und Kosten komplett gezahlt hat. Ist dieses nach Ihrer Nachfrage nicht der Fall, sollen nicht nur die Verzugszinsen, sondern auch Kosten und Steuern geltend gemacht werden.
Insoweit werden Sie dann gegen B ja obsiegen.
Und richtig, Sie könnten derzeit in das Grundstück vollstecken, brauchen aber einen vollstreckbaren Titel.
Daher sollten Sie ja auch schnell gegen B vorgehen, um dann diesen Anspruch gauch grundbuchrechtlich zu sichern.
Also:
Ansprüche des C mit Hinweis auf die Notarauskunft zurückweisen.
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung dem Notar den Streit verkünden.
Gleichzeitig sofort gegen B wegen der ausstehenden Zahlungen vorgehen und dann die Ansprüche grundbuchrechtlich absichern.
Mit freundliche Grüßen
Rechtsanwältin
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