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Kellerbau-Wasserabsenkung-Rechnungskosten deutlich höher als Kostenvoranschlag


07.12.2015 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: Haftung eines Architekten als Bauleiter für Verschulden seiner Subunternehmer


Wir haben einen Generalunternehmer (Architekt mit entsprechenden Bauunternehmen) mit dem Bau unseres Hauses beauftragt. Dazu haben wir einen Werkvertrag geschlossen. Für den Kellerbau musste das Grundwasser abgesenkt werden. Diese Grundwasserabsenkung ist nicht im Werkvertrag enthalten und muss von uns selbst zusätzlich finanziert werden. Die Koordination der Wasserabsenkung liegt beim Generalunternehmer. Dazu gehört auch die Einholung aller Genehmigungen, die dafür notwendig sind. Kellerbau und somit die Wasserabsenkung sind vor kurzem beendet worden.
Nun zum Kern des Problems:
Der Kostenvoranschlag zur Wasserabsenkung wurde auf 30 Tage berechnet und es kam ein Wert von ca. 8000 € heraus. Während dieser Zeit kam es allerdings durch den Generalunternehmer zu etwaigen Verzögerungen. Nun erhielten wir eine Rechnung von dem von uns beauftragten Unternehmen für die Wasserabsenkung. Diese Rechnung ist allerdings fast um das dreifache höher als der Kostenvoranschlag (22000€).
Der größte Posten dieser Rechnung ist die längere Inanspruchnahme der Leistung. Nämlich statt 30 Tage, 48 Tage. Diese Verzögerung ist allerdings durch den Generalunternehmer zu verantworten. Durch Nachfragen hat sich ergeben, dass die Baugrube (von einem Subunternehmer vom Architekten beauftragt) zu tief ausgeschachtet wurde. Diese Ausschachtung ist aber Teil des Werkvertrages und somit Leistung des Architekten. Durch diese tiefere Ausschachtung mussten während des Wasserabsenkens die Wasserlanzen noch einmal neu gesetzt werden, was einen weiteren zusätzlichen hohen Posten in der Rechnung bewirkt. Des Weiteren ist noch zu erwähnen, dass Genehmigungen, um die der Architekt sich hätte für uns kümmern sollen, gefehlt haben. Das führte nochmals zu zusätzlichen Kosten für uns (Wir konnten dann zunächst nicht in den Fluss das Wasser ableiten, sondern in die Kanalisation; Kosten für 1 Tag: ca. 3000€; danach ging es doch. Ich denke, wenn sich vernünftig um Genehmigungen gekümmert worden wäre, dann wären die Behörden nicht verärgert gewesen und es hätte sofort mit der Einleitung in den Fluss geklappt).
Wie ist das nun zu behandeln? Der Unternehmer für die Wasserabsenkung hat letztlich seine Arbeit gemacht. Auf der anderen Seite ist es nicht nachzuvollziehen, dass wir nun die fast dreifache Summe bezahlen müssen, weil von der Architektenseite diverse Dinge schief gegangen sind.
Wir wurden im Übrigen nicht darüber informiert, dass die Rechnungssumme wesentlich den Kostenvoranschlag übersteigt.
Der Architekt hat uns weiterhin im Vorfeld, bevor die Wasserabsenkung überhaupt gestartet ist, informiert, dass man den Keller stattdessen auch fluten könne. Meines Erachtens hätte man im Verlauf der Wasserabsenkung mit uns über diese Möglichkeit reden müssen.
Wie kann ich nun gegen diese zu hohe Rechnung vorgehen, ohne dass der Wasserabsenker Schaden nimmt. Ich denke, dass die Verschuldung eher beim Architekten liegt. Meine Befürchtung ist, dass sobald ich die Rechnung bezahlt habe, habe ich keine Möglichkeit mehr mir das Geld vom Architekten wieder zu holen. Wenn ich gegen die Rechnung Widerspruch erhebe, dann wird der Unternehmer für die Wasserabsenkung auch eher noch an den Architekten herantreten und auch Druck machen.

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Sehr geehrte Mandantin,

gerne möchte ich Ihnen einige Informationen zu Ihrer Anfrage zukommen lassen.

Ihr "Bauchgefühl" in der Angelegenheit liegt schon ganz richtig: Man kann und sollte die rechtliche und die taktische Ebene voneinander unterscheiden.

Rechtlich gesehen haben Sie einen Werkvertrag mit dem Architekten abgeschlossen, der wiederum im eigenen Namen weitere Verträge mit verschiedenen Subunternehmern abgeschlossen hat.
Ihr Vertragspartner und damit auch Ansprechpartner ist alleine der Architekt, ich vermute, dass dieser auch Bauleiter ist.
Er haftet Ihnen gegenüber sowohl für sein eigenes Verschulden, als auch für eventuelle Fehler der Subunternehmer in der Werkausführung, die Subunternehmer sind rechtlich gesehen so genannte Erfüllungsgehilfen des Hauptunternehmers.

So wie Sie die Angelegenheit schildern, war die Ausführung der Wasserabsenkung an sich mangelfrei, lediglich der Weg dahin "verlängert".
Die Hauptursache der Verzögerung, nämlich die fehlenden Genehmigungen, sind dem Architekten anzulasten. Für die diesbezüglich entstehenden Mehrkosten haftet er direkt.

Die zweite Ursache der Mehrkosten, die zu tiefe Ausschachtung, ist - so verstehe ich Sie - von einem dritten Unternehmen verursacht worden. Für diesen haftet der Architekt Ihnen gegenüber nach dem oben beschriebenen Grundsatz mittelbar.

Ich kenne Ihren Bauvertrag nicht, entnehme Ihren Schilderungen aber, dass Sie die Zahlung an die jeweiligen Subunternehmer direkt vornehmen. Soweit also das Werk des Subunternehmers erbracht und mangelfrei ist, müssen Sie diesen Subunternehmer tatsächlich bezahlen.
Einzig vorwerfen könnte man ihm in der Tat die erhebliche Abweichung von dem Betrag aus dem Kostenvoranschlag. Eine im Vorhinein genannte Summe ist nämlich grundsätzlich verbindlich. Die Rechtsprechung erachtet Abweichungen nach oben für in Ordnung, wenn diese maximal 10-15 % dieses Betrages ausmachen.

An diesem Punkt kann ich jedoch nur mutmaßen, da ich nicht weiß, was intern vereinbart war und wer Ihnen den Betrag genannt hat. War es der Subunternehmer selbst, könnte er eine damit verbundene Verpflichtung dazu haben, Ihnen Abweichungen davon direkt mitzuteilen.
Sofern Sie die Information zu den Kosten aber auf dem Umweg über Ihren Architekten erhalten haben, hätte er auch die Informationspflicht Ihnen gegenüber.

Den Ihnen entstandenen finanziellen Schaden sollten Sie umgehend bei dem Architekten melden und diesen zum Ersatz des Schadens auffordern. Durch eine gleichzeitige Zahlung der Subunternehmerrechnung "vertun" Sie sich insoweit nichts. Das Teil-Werk der Wasserabsenkung war ja an sich mangelfrei, mangelbehaftet war die Ausführung der Bauleitung.
Der Architekt sollte eine Haftpflichtversicherung haben, welche er unter Umständen in Anspruch nehmen kann.

In jedem Fall wichtig ist, dass Sie schnell reagieren und Beweise schaffen. Zum einen sollten Sie die Mängelrüge gegenüber dem Architekten schriftlich anfertigen und ihm diese entweder per Einwurf-Einschreiben oder auch persönlicher Übergabe unter Zeugen zukommen lassen.
Außerdem sollten Sie nachweise für die Rügen sammeln (verspätete Genehmigung, falsche Ausschachtung etc.).

Soviel zur rechtlichen Seite. Es wäre nun natürlich wünschenswert, in eine zielführende Verhandlung einzutreten. Je nach Konstellation könnte ich mir vorstellen, dass Sie dem Subunternehmer die Kosten laut Voranschlag, eventuell mit einem Sicherheitszuschlag von 10 % zahlen und ihn bezüglich der Mehrkosten an den Architekten verweisen.
Wenn er dafür offen sein sollte, können Sie natürlich auch gemeinsam an den Architekten herantreten.

Schlussendlich werden Sie sicherlich auch Ihren eigenen Baufortschritt im Blick halten wollen. Schlimmstenfalls kommt es zu einem Vertrauensverlust dem Architekten gegenüber und es gibt eventuell weitere Verzögerungen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Sollten Sie Rückfragen haben, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.
Auch für eventuellen darüber hinaus gehenden Beratungs- oder Vertretungsbedarf im weiteren Verlauf dieser Angelegenheit steht meine Kanzlei Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
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