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Keine Heizkostenabrechnung bei Nebenkostenpauschale - Rückzahlungsansprüche?


| 21.12.2010 14:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um ein inzwischen beendetes Mietverhältnis von 10/06 bis 10/09. Die Miete war laut Mietvertrag aufgeteilt in:
-Mietzins
-Betriebskostenfestbetrag
-Heizkostenvorauszahlung

wobei nur die Miete und die Nebenkostenpauschale konkret beziffert waren. Der Anteil der Heizkostenvorauszalung war nicht näher beziffert.

Es heisst dort u.a. auch "Einmal jährlich erfolgt eine Endabrechnung" und "Die Verwaltungsabrechung wird regelmässig innerhalb eines Jahres nach Ablauf eines Abrechnungszeitraumes erstellt, in Ausnahmefällen kann sie dem Mieter auch später vorgelegt werden." und "Eine Verwirkung tritt nicht ein, sofern die Verzögerung vier Jahre nicht überschreitet".

Bekanntlich müssen Nebenkosten binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt und zugegangen sein. Auch die Heizkosten müssen selbst in Falle einer Pauschale wie hier, laut Heizkostenverordnung binnen Jahresfrist verbrauchsbasiert abgerechnet werden.

Nun ist lange nach dem Vertragsende und bis heute nie eine Nebenkosten- oder gar Heizkostenabrechnung gekommen. Die Wärmezähler wurden aber immer jährlich abgelesen. Laut dem neuerlichen BGH-Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 entstehen Rückzahlungsansprüche bei fehlender Abrechnung.

Kann ich nun die ganzen Nebenkosten für die Jahre zurückfordern wegen fehlender Abrechnung? Oder nur die Heizkosten anteilsweise? Auch wenn es eine Pauschale ist? Falls ja, wann verjähren meine Ansprüche auf Rückzahlung?

Vielen Dank für die Beantwortung
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Bei einer verspäteten Abrechnung des Vermieters ist nur eine Nachforderung auf die Nebenkosten ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Das bedeutet: Auch im beendeten Mietverhältnis kann der Mieter seine Vorauszahlungen nur vorläufig zurückfordern. Wenn der Vermieter (nachträglich) eine Abrechnung erteilt, dann hat er (der Vermieter) Anspruch auf die tatsächlich angefallenen Nebenkosten, allerdings nur bis zur Höhe der (im Abrechnungszeitraum geschuldeten) Vorauszahlungen.

Sie sollten Ihren ehemaligen Vermieter schriftlich nochmals in Verzug setzen und ihn zur Abrechnung auffordern.

Der Vermieter kann zwar während des Klageverfahrens oder auch nach Rechtskraft des Urteils die Fälligkeit seines Erstattungsanspruches durch Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung herbeiführen.

Aber vorher können Sie selbst auf Rückzahlung klagen, ohne vorher klageweise auf Abrechnung klagen zu müssen.

Nur über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, abzurechnen braucht man nicht bei einer Betrieskostenpauschale, wie es hier möglicherweise wegen des Betriebskostenfestbetrags vorliegt.

Genaueres kann aber nur anhand des genauen Wortlauts des Mietvertrages gesagt werden - ich bitte insofern um Ihr Verständnis.
Sie können mir gerne im Wege der hier kostenlos möglichen Nachfragefunktion derartiges noch mittelen.

Ansprüche auf Rückzahlung verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, es sei denn Sie machen konkret Einwendungen gegen eine Abrechnung geltend, da Sie nur dann ein Jahr Zeit haben, § 556 Abs. 3 BGB.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2010 | 20:18

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

danke für die erste Einschätzung des Sachverhalts. Anbei noch zwei Nachfragen zur Klarstellung.

Der genaue Wortlaut im Vertrag ist "Betriebskostenfestbetrag" wie angegeben. Eine komplette Abrechnung wäre also wohl nicht nötig. Es geht nur um die Abrechnung über die anteiligen Heizkosten (laut Heizkostenverordnung), die weder beziffert noch abgerechnet wurden. Die Abrechnung aus dem ersten Abrechnungszeitraum 10/06 - 10/07 hätte bis 10/08 erstellt werden müssen und würde damit drei Jahre zum Ende des Jahres in dem sie entstanden ist zum 31.12.2011 verjähren. Richtig?

Alle Abrechnungen aus dem angegebenen Zeitraum sind mittlerweile über die Jahresfrist verspätet und für keine kommt noch eine Nachforderung des Vermieters in Frage. Meiner teil- oder vollen Rückzahlungsforderung kann er nur begegnen wenn er (auch verspätet) eine Abrechnung vorlegt, tut er das nicht steht mir die komplette Rückzahlung zu.
Macht es dann noch Sinn zu klagen? Der Vermieter könnte dann einfach im Verfahren eine "passende" Abrechnung in genauer Höhe des Festbetrags vorlegen und damit wären die Klageanstrengungen hinfällig.

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2010 | 09:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen beantworte ich gerne wie folgt:

1.
Richtig, es müsste dann nur eine teilweise Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten erfolgen, die laut Vertrag und Gesetz bis 10/08 hätte abgerechnet werden müssen; Verjährung tritt zum 31.12.2011 ein.

2.
Ebenfalls richtig, bis auf den folgenden Umstand.

Klagen Sie und der Vermieter war bereits mit der Abrechnung in Verzug, so hat er nach meiner Einschätzung die Gerichts- und Anwaltskosten beider Parteien zu tragen (vgl. § 91a ZPO:
Kosten bei Erledigung der Hauptsache

Haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist).

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.12.2010 | 18:37


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