Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
141.929 Fragen, 59.611 Anwaltsbewertungen
450.626
Registrierte
Nutzer
businessandmore.de Anwalt? Hier lang  | 15 Anwälte online

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kein Anspruch auf NK-Zahlung für Garage wenn im Mietvertrag nicht einzeln aufgeführt?


27.09.2004 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Einige Fakten:
Seit 4/01 ist die Garage vermietet, seit 4/03 besteht mit denselben Mietern ein Wohnraummietvertrag. Bis im Herbst letzten Jahres erfolgten die NK-Zahlungen (Abrechnung zum 31.5) für die Garage ohne Klage, seitdem unter Vorbehalt. Im Mietvertrag steht

§3 Miete:
„Die Miete beträgt monatlich incl. Nebenkosten 650DM.
Davon Nebenkosten 40DM. Abechnung jährlich zum 31.5.
Und ist monatlich im Voraus spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen.“


§2 Mietzeit und Kündigung
1. Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.2001
2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung einer Frist von 2 Monaten zum drit-ten Tage eines Monats gekündigt werden. Die Kündigung muß schriftlich erfolgen und dem anderen Vertrags-partner spätestens am letzten Werktage vor Beginn der Kündigungsfrist zugegangen sein. Sind mehrere Perso-nen gemeinsam Mieter, so gilt die von einem oder gegenüber einem der Mieter ausgesprochene Kündigung auch für die anderen Mieter.
3. Dieses Mietverhältnis soll so lange bestehen, wie der zwischen denselben Vertragsparteien geschlossene
Wohnungs-/Geschäftsraum-Mietvertrag vom ___
Endet der letztgenannte Vertrag, so wird zum gleichen Termin der hiermit geschlossene Mietvertrag für Kraft-fahrzeug-Einsteltplätze beendet, ohne daß es einer besonderen Kündigung bedarf.
4. Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kün-digungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (z. B. Zahlungs-rückstand). Ein Zahlungsrückstand in diesem Sinne liegt vor, wenn der Mieter mit mehr als einer Rate im Rück-stand ist. Im Falle einer Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist haftet der Mieter für den dadurch entstehenden Mietausfall, jedoch höchstens für ein Jahr.


Das Wohngebäude besteht aus OG, EG und Garage (ehemalige Werkstatt) Die Verteilung der die Garage betreffenden Nebenkosten stellt sich in der Betriebsko-stenabrechnung folgendermaßen dar:
Grundsteuer und Oberflächenwasser anteilig nach Fläche.
Haftpflichtversicherung und Sturm-Hagelversicherung zu gleichen Teilen auf EG,OG und Garage
Brandversicherung Garage, Wasser und Feuerlöscher direkte Zuordnung.


Der Mieter möchte nun wegen der fehlenden Einzel-Aufzählung im Mietvertrag nur noch die Wasserkosten tragen.


In einem Schreiben des Mieterschutzvereins steht:
„Unsere Mitglieder hatten sich bereits in der Vergangenheit wegen Mängel der Mietsache sowie der Betriebskosten der Garage an Sie gewandt. Unsere Mitglieder haben uns nunmehr gebeten, zu prü-fen, ob eine Verpflichtung bestünde für die Garage, die von Ihnen in Rechnung gestellten Betriebsko-sten zu leisten.
Nach dem uns vorgelegten Mietvertrag können wir eine derartige Verpflichtung nicht erkennen. In § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages ist lediglich von Nebenkosten in Höhe von 40,00 DM die Rede. Allerdings wird im einzelnen nicht konkret bestimmt, welche Nebenkosten davon umfaßt sein sollen.
Diesbezüglich möchten wir darauf hinweisen, daß nach der Rechtsprechung es erforderlich ist, daß der Vermieter die Betriebskostenpositionen im einzelnen benennt, ansonsten die Umlagefähigkeit dieser Kosten nicht möglich ist. Daher sind unsere Mitglieder lediglich verpflichtet, verbrauchsabhän-gige Kosten, wie Wasser und Abwasser zu zahlen. Die übrigen Positionen sind rechtlicherseits nicht nachvollziehbar und verständlich, hierzu fehlt es an einer Rechtsgrundlage. Wir gehen daher davon aus, daß aufgrund der Mietvertragsgestaltung diese Kosten nicht auf unsere Mitglieder umlegbar sind.“

Bei den Mängeln handelt es sich um eine undichte Scheibe im ehemaligen Büro (Anbau mit eigenem Zugang von Außen) und einem angeblich schadhaften Balkon. Die Mieter haben vom Wohnraum zum Büro –mit meiner Zustimmung- einen Durch-bruch gemacht und fordern nun wie in den Wohnräumen doppelverglaste Fenster. Sie drohen mit Mietkürzung. Ich würde das Fenster lediglich abdichten wollen. Bei der Mietpreiskalkulation 1994 hatte ich die 5qm des Büros wegen der einfachvergla-sten Fenster 2DM/qm geringer angesetzt.


Meine Fragen:
Dürfen die Mieter 40DM von den vereinbarten 650DM abziehen ?

Handelt es sich bei den 650DM um eine Inklusivmiete ?

Ist eventuell eine Mietanpassung und/oder Vertragsänderung möglich bzw. empfeh-lenswert im Hinblick auf den bestehenden Wohnraummietvertrag ?

Muß ich von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgehen ? „Gegen den einheitli-chen Mietvertrag spricht, wenn in zwei getrennten Verträgen mit eigenständigen Mietvereinbarungen zusätzlich noch unterschiedlich lange Vertragslaufzeiten ver-einbart werden (LG München I 14 S 10344/90; WM 92, 15)“

Würde es sich beim Ersetzen der Fenster im Büro um eine Modernisierungsmaß-nahme handeln ?

Kann die Miete des Wohnraums insgesamt gekürzt werden wenn das Fenster im Büro undicht ist ? Büro und Wohnraum wurden zusammen vermietet.

Ich danke für Ihre Hilfe.

27.09.2004 | 15:28

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

Eine einseitige Vertragsänderung ist grundsätzlich nicht möglich. Eine Mieterhöhung für den Wohnraum ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zulässig. Danach kann u.U. von dem Mieter verlangt werden, einer Erhöhung seiner Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen. Diese richtet sich aber nach dem zugrundeliegenden Mietspiegel Ihrer Stadt. Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20% angehoben werden (sog. Kappungsgrenze). Es empfiehlt sich, durch einen im Mietrecht bewanderten Rechtsanwalt prüfen zu lassen, ob in Ihrem Fall ein Spielraum zur Mieterhöhung besteht.

Die Mieter haben sich im Vertrag zur Zahlung von € 650,00 verpflichtet, so ein Abzug von € 40,00 nicht in Betracht kommt.

Unklar ist aber, welche Regelungen im Wohnraummietvertrag zu den einzelnen Nebenkosten getroffen wurden. Offenbar bezieht sich der von Ihnen zitierte § 3 auf den Wohnraummietvertrag, und § 2 auf den Garagenmietvertrag (Mietbeginn 01.04.01).

Wurden im Wohnraummietvertrag die Nebenkosten tatsächlich nicht einzeln benannt, dürfte dem Mieterverein zuzustimmen sein. Dann können Sie über die Betriebskosten nicht abrechnen, die Betriebskosten wären dann in der Miete enthalten. Allerdings sollte dann in der Tat die Möglichkeit einer Mieterhöhung geprüft werden, da dabei die in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausgerechnet würden. Die reine Nettomiete liegt dann u.U. weit unter dem Mietspiegel, so daß möglicherweise eine Erhöhung um 20% in Betracht kommt. Das sollten Sie aber im Gespräch mit einem Rechtsanwalt konkret prüfen lassen.

Man kann mit dem Vertragstext argumentieren, daß hier zwei verschiedene Verträge vorliegen. Denn der Garagenmietvertrag bezieht sich ja ausdrücklich nicht auf einen Wohnraummietvertrag, die entsprechende Klausel wurde offen gelassen. Aus Ihren Ausführungen geht aber nicht hervor, welche Vereinbarungen über die Betriebskosten im Garagenmietvertrag geschlossen wurden. Auch kann Ihre Abrechnung, mit der Sie über Wohnung und Garage gemeinsam abgerechnet haben, natürlich von den Mietern als Argument verwendet werden, daß Sie ja selbst von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen sind.

Einen Anspruch auf Einbau doppelverglaster Fenster dürften die Mieter nicht haben. Ersetzen Sie einfachverglaste Fenster gleichwohl auf Mieterwunsch durch Isolierglasfenster, dürfte dies zu einer Energieersparnis führen, welche eine Modernisierung begründen kann. Auch dies sollten Sie aber im Einzelfall abklären.

Letzlich sind Sie verpflichtet, das undichte Fenster instandzusetzen. Eine Mietminderung wäre grundsätzlich für das gesamte Mietobjekt möglich, setzt aber voraus, daß eine mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs besteht. Daran habe ich nach Ihrer Schilderung meine Zweifel.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de



Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

767 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Zivilrecht, Verkehrsrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 53799 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
sehr hilfreich! ...
3,6/5,0
Die Beantwortung der ersten Frage erfolgte teilweise, die zweite Frage wurde gar nicht beantwortet. ...
4,8/5,0
Prima Arbeit, kurz prägnant und zielgerichtet. ...