ich habe in einer Mietwohnung gewohnt und habe nun extreme Probleme, die sich wie folgt darstellen.
Bei Einzug wurde normal eine Kaution gezahlt. Diese sollte nach Vertrag, vom Vermieter angelegt werden. Das Geld nahm im Auftrag des Vermieters der Makler entgegen, welcher uns die Weiterleitung der Kaution in Form eines Überweisungsformulares / Onlinebanking nachweiste.
Wir fragten beim Vermieter insgesamt 3 mal nach wo er das Geld, wie angelegt hatte. Es kam nie eine Antwort. Wie auch in der damaligen Zukunft immer der Fall war.
Am Anfang wurde auch festgehalten, dass Fenster erneuert werden sollten, das Pakett geschliffen wird, etc. .
Nach Monaten der normalen Mietzeit und etlichen Treffen von Firmen, die der Vermieter telefonisch zu uns die Wohnung bestellte, war plötzlich funkstille. Der Vermieter meldete sich nicht mehr bei uns und auch nicht bei den Firmen.
Während dieser Zeit wurde auch der Vermieter angeschrieben und mehrfach über Mängel mit Nachweisen und dem Fehlen seiner Zusagen, welche ein Bestandteil des Vertrages war angeschrieben, sowie versucht telefonisch zu erreichen, etc. Wir teilten ihm mit, dass wir in Bezug der Mängel und der Zusagen die Miete mindern, aber unter Vorbehalt zahlen.
Nun kam der Hammer in Form eines Briefes vom AG welches mitteilte, dass das Insolvenzverfahren / Antragsverfahren, über das Vermögen des Vermieters durch die Krankenkasse eröffnet wurde.
Wir fragten beim ernannten Verwalter nach, was mit den Zusagen und mit der Kaution passiert / passieren wird.
Zum ersten teilte er mit, dass die Kaution nicht angelegt wurde, sondern vermutlich der Firma gutgschrieben wurde. Der Vermieter hat demnach das Geld nicht angelegt.
Zum zweiten, dass keine Maßnahmen mehr am Hause durchgeführt werden. Nur das notwendige was auf Loch im Dach, oder Heizöl minimiert wurde.
Wir zahlten nunmehr die Miete unter Vorbehalt und teilten dem Vermieter in Form des Verwalters mit, dass die Mängel lange bestehen, oft angezeigt wurden und bereits die Zahlung der Miete unter Vorbehalt dem Vermieter vor Eröffnung mitgeteilt wurde. Es kam von Verwalter diesbezüglich keine Antwort.
Wir minderten demnach die Miete, nach Einholen von Gutachten und einem Hinweis des Gerichtes, korrekt prozentual. Die NK zahlten wir weiter.
Wir kündigten den Mietvertrag, ohne Einhalten einer Frist, außerodentlich, nach Heizungsausfall, Wassersperrung etc. Im Endeffekt 1 Monat vor der regulären Kündigungsfrist.
Der Verwalter akzeptierte die ordentliche Kündigung, und nicht die "außerordentliche".
Wir zogen aus. Eine Übergabe, sollte in der Form passieren, dass wir einem Makler der nun das Haus verkaufen will per Post zusenden.
Nun kommt der Verwalter mit einer Rechnung und fordert die Miete welche wir gemindert hatten zurück, zzgl. der offenen nicht akzeptierten Monatsmiete (Diff. zwischen ordentliche und der außerordentlichen Künndigung).
Auf dem Anruf was mit der Kaution und dem Sinn dieser sei, kam "es ist ja keine mehr da". Somit sollen wir die Summe zahlen. Zudem droht er weiter Kosten an, welche wir anteilig zahlen sollen, wie Sperrmüll für die Entrümpelung einer Wohnung, welche im EG von einem Messi bewohnt wurde. Diese werden als allg. NK benannt und auf alle umgelegt.
Ist das rechtens?
Ich freue mich auf eine Antwort
Antwort geschrieben am 18.04.2011 19:59:34 
Frag-einen-Anwalt.de Antworten von diesem Anwalt als RSS-Feed abonnieren!
Rechtsanwalt Dennis Meivogel
Tannenforst 3, 47551 Bedburg-Hau, Tel: 02821 895153, Fax: 02821 895154
Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
Bewertungen: 358
Tannenforst 3, 47551 Bedburg-Hau, Tel: 02821 895153, Fax: 02821 895154
Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
Bewertungen: 358
gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.
Für die Rechtslage ist hier die Vorschrift des § 108 InsO maßgeblich. Danach bestehen Mietverträge mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Es handelt sich also um Verträge deren Erfüllung zur Insolvenzmasse für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss, vgl. § 55 Abs. 1 Nr. 2. 2. Alt. InsO. Somit kann der Insolvenzverwalter auch die Mietzahlung nach den hierzu geltenden mietrechtlichen Regelungen verlangen, muss aber im Gegenzug den Vertrag erfüllen, indem er eine ordnungsgemäße Mietsache überlässt.
Ein Anspruch auf Herstellung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes ist Masseverbindlichkeit und daher vom Insolvenzverwalter zu erfüllen, auch wenn er schon vor Insolvenzeröffnung bestanden hat. Denn insoweit besteht ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen den Mietzahlungen nach Eröffnung und dem Anspruch auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes.
Insoweit konnten Sie die Miete bei bestehenden Mängeln auch gegenüber dem Insolvenzverwalter mindern. Fordert der Insolvenzverwalter nun die geminderte Miete, so müssen Sie die Minderungsgründe im Prozess des Insolvenzverwalters auf Zahlung der Miete darlegen und beweisen. Entsprechend verhält es sich mit der außerordentlichen Kündigung. Wenn diese gerechtfertigt gewesen ist und Sie dies beweisen können, so kann der Verwalter die Miete nicht von Ihnen beanspruchen. Es handelt sich also letztlich um Beweisfragen.
Sie sollten den Insolvenzverwalter auffordern, Ihnen mitzuteilen auf welcher Grundlage eine Kostenumlage für Räumungskosten von Wohnungen von anderen Mietern auf Sie umgelegt werden sollen. Weder aus dem Mietrecht noch aus dem Insolvenzrecht ergeben sich hierfür Rechtsgrundlagen.
Hinsichtlich der Kaution ist zu beachten, dass entscheidend ist, ob eine Anlageform mit Aussonderungswirkung nach § 47 Satz 1 InsO, gewählt wurde oder nicht. Wenn dies nicht der Fall ist, so ist der Anspruch auf Rückgewähr der vor Insolvenzeröffnung geleisteten Kaution keine Masseverbindlichkeit nach §§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO, sondern nur eine einfache Insolvenzforderung im Sinne des § 38 InsO.
Da in Ihrem Fall keine Getrenntanlegung erfolgt ist, sind Sie diesbezüglich einfacher Insolvenzgläubiger und können Ihren Rückzahlungsanspruch nur zur Tabelle anmelden, nicht aber vom Insolvenzverwalter beanspruchen.
Sie sollten sich gegen die Forderung angeblich rückständiger Miete zur Wehr setzen. Insoweit ergibt sich grundsätzlich keine andere Sichtweise zur Situation in einem Mietverhältnis außerhalb eines Insolvenzverfahrens. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution können Sie hingegen leider nur als Insolvenzforderung geltend machen.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.04.2011 20:18:56
Guten Tag,
ich habe eine Frage noch.
Muss ich die Rechnung, vorausgesetzt der Sache, dass diese zu 100% rechtens ist zahlen, oder kann man diese von der angemeldeten Kaution in der Liste, was passiert ist anrechnen lassen.
Salopp gesagt, Kaution 4000 EUR, die "Rechnung" 1500 EUR, macht meine Rest - Forderung 2500 EUR und nun seine 1500 EUR, unter dem Mantel der Sache genannt, dass diese Summe im normalen Falle von der Kaution welche ordnungsgemäß geleistet wurde, hätte auch gezahlt werden können.
Sprich im schlimmsten Fall, verliere ich die gesamte Kaution und muss dann noch diese Summe zahlen?
Die Kaution ist in der Liste angemeldet und anerkannt worden.
Grüße
Guten Tag,
ich habe eine Frage noch.
Muss ich die Rechnung, vorausgesetzt der Sache, dass diese zu 100% rechtens ist zahlen, oder kann man diese von der angemeldeten Kaution in der Liste, was passiert ist anrechnen lassen.
Salopp gesagt, Kaution 4000 EUR, die "Rechnung" 1500 EUR, macht meine Rest - Forderung 2500 EUR und nun seine 1500 EUR, unter dem Mantel der Sache genannt, dass diese Summe im normalen Falle von der Kaution welche ordnungsgemäß geleistet wurde, hätte auch gezahlt werden können.
Sprich im schlimmsten Fall, verliere ich die gesamte Kaution und muss dann noch diese Summe zahlen?
Die Kaution ist in der Liste angemeldet und anerkannt worden.
Grüße
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.04.2011 21:27:47
Leider können Sie nicht aufrechnen. Die Forderung auf Rückzahlung der Kaution ist eine vorinsolvenzliche Forderung, die wegen der nicht erfolgten getrennten Anlage nicht ausgesondert werden kann. Sie ist damit keine Masseverbindlichkeit. Die Forderung des Verwalters ist Masseforderung, also nach Eröffnung entstanden. Diese beiden Vermögensmassen stehen einander nicht aufrechenbar gegenüber.
Im Zweifel verlieren Sie also Ihre Kaution und müssen noch die ausstehende Miete zahlen.
Leider können Sie nicht aufrechnen. Die Forderung auf Rückzahlung der Kaution ist eine vorinsolvenzliche Forderung, die wegen der nicht erfolgten getrennten Anlage nicht ausgesondert werden kann. Sie ist damit keine Masseverbindlichkeit. Die Forderung des Verwalters ist Masseforderung, also nach Eröffnung entstanden. Diese beiden Vermögensmassen stehen einander nicht aufrechenbar gegenüber.
Im Zweifel verlieren Sie also Ihre Kaution und müssen noch die ausstehende Miete zahlen.
Bewertung der Antwort vom Fragesteller |
Als Leser können Sie
