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Kaufvertragsgestaltung Immobilienkauf


| 12.06.2017 11:50 |
Preis: 48,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Frist in einem notariellen Kaufvertrag für die Löschung der im Grundbuch in Abt. II oder III. eingetragenen Rechte.


Ist es üblich, dass im Kaufvertrag dem Veräußerer Fristen für die Löschung von Grundschulden und Freistellung von allen Lasten gesetzt werden? Welche Formulerungen sind gebräuchlich? Welche Sanktionen werden eingesetzt?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Nein, üblich ist dies nicht. Aus den zahlreichen von mir geprüften Kaufverträgen wurde keine Frist gesetzt, innerhalb derer die eingetragenenen Grundschulden und Lasten gelöscht werden müßten.

Denkbar wäre dies allenfalls, wenn es sich Eigentümergrundschulden handelt. Allerdings dürfte eine Löschung dann unproblematisch sein.

2. Vielmehr erfolgt eine Fristsetzung für die Zahlung des Kaufpreises. Allerdings wird dieser frühestens fällig, wenn die Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und dem Notar alle zur Löschung der eingetragenen Rechte erforderlichen Unterlagen vorliegen.

Dies kann eine Löschungsbewilligung einer noch eingetragenen Bank sein oder aber die Vorlage andere Dokumente, die eine Löschung von in Abt. II eingetragenen Rechten erfordern, z.B. Wohn- oder Nießbrauchsrechte.

3. Sollte z.B. eine Grundschuld für eine Bank eingetragen sein, haben Sie es in der Regel nicht selbst in der Hand, wann eine Löschung erfolgt, insbesondere wann die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt.

Sollte der Käufer auf seine solche Fristsetzung bestehen, könnte diese entbehrlich werden, wenn alle Löschungsunterlagen bereits im Vorfeld vorliegen.

4. Gerne können Sie mir den Vertrag oder die betreffende Passage sowie den Grundbuchauszug im Rahmen eines gesonderten Prüfungsauftrages zur Prüfung zukommen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.06.2017 | 15:12

Ändert sich etwas an Ihrer Antwort, wenn ich als Käufer wegen der anfallenden Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank ein Interesse an einer absehbaren zeitlichen Frist für den Eigentumswechsel habe?

Nachfrage vom Fragesteller 12.06.2017 | 15:13

Ändert sich etwas an Ihrer Antwort, wenn ich als Käufer wegen der anfallenden Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank ein Interesse an einer absehbaren zeitlichen Frist für den Eigentumswechsel habe?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.06.2017 | 20:32

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Da der Verkäufer in der Regel nicht einschätzen kann, wie schnell die Löschungen erfolgen, sollte entweder der Zahlungstermin weit in die Zukunft gelegt werden, damit die Darlehensgewährung durch die Bank entsprechend spät erfolgt. So verringert sich das Risiko, dass Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Zudem wäre denkbar, dass sich der Verkäufer verpflichtet die Bereitstellungszinsen zu übernihmen. sollte die Abwicklung des Kaufvertrages sich über den üblichen Zeitraum in die Länge ziehen.

Schließlich wäre auch denkbar, dass die Banken des Verkäufers bereits vor Abschluss des Kaufvertrages in Aussicht stellen Löschungsbewilligung zu erteilen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen weiter.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.06.2017 | 08:13


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FRAGESTELLER 14.06.2017 4,6/5.0
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