Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.814
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kaufvertrag Wohnung


| 14.03.2013 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Der Fragesteller ist mit der steuerrechtlichen einheitlichen Betrachtung von Kaufverträgen an Grundstücken / Wohnungseigentum verbunden mit einer Bauleistung konfrontiert. Zudem versucht der Verkäufer als Bauträger die Wirkungen der Abnahme, insbesondere die Fälligkeit der Zahlung zu umgehen.


Wir möchten eine Wohnung kaufen, der Verkäufer ist eine Bauträgerfirma (Es wird ein Bürogebäude kernsaniert, und dadurch entstehen mehrere Wohnungen)

Im Vertrag steht folgendes:

Der Kaufpreis beträgt € 200.000,00 für die gebrauchte Wohnung inkl Stellplatz Nr. xx
zzgl. € 100.000,00 für die in Ziffer x Absatz x in Verbindung mit der Baubeschreibung vom Verkäufer vorzunehmenden Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten
insgesamt somit € 300.000,00

Die Fälligkeit wird so bestimmt:

Der Kaufpreis ist wie folgt fällig und zahlbar:
mit einem Teilbetrag in Höhe von 200.000,00 EUR für die gebrauchte Wohnung innerhalb von 10 Tagen nach einer schriftlichen Mitteilung des Notars an den Käufer durch Versendung mittels einfachen Briefes, dass folgende Voraussetzung erfüllt ist, frühestens jedoch am __________,
- zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und zwar mit Rang nur nach den in Abschnitt I. aufgeführten Belastungen, bzw. mit Rang nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat.
mit dem Restbetrag in Höhe von 100.000,00 EUR für die vom Verkäufer zu erbringenden Arbeiten gemäß Ziffer x nach übereinstimmender Erklärung von Verkäufer und Käufer über die Fertigstellung der Arbeiten, die Fälligkeit gem. Ziffer x dieser Urkunde vorausgesetzt.
Die Fälligkeitsmitteilung des Notars steht der Zahlungsaufforderung des Verkäufers gleich.

Wie betrifft diese Formulierung:
- die zu zahlende Grunderwerbsteuer (5% von 200T oder 300T?)
- die Notar/Gerichstkosten (1,2% von 200T oder 300T?)
- die jährliche Abschreibung (Falls die Wohnung vermietet ist, 2% von 200T oder 300T?)
- die abschreibbare Zinsen (Falls die Wohnung vermietet ist, der ganze Zinsaufwand oder anteilig?)

Kann man "die übereinstimmender Erklärung von Verkäufer und Käufer über die Fertigstellung der Arbeiten" als Abnahme interpretieren, wenn ja, warum wurde das so komisch formuliert bzw. ist das gleichwertig mit einer Abnahmeklausel?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

"Wie betrifft diese Formulierung:
- die zu zahlende Grunderwerbsteuer (5% von 200T oder 300T?)"

Es wird als einheitliches Vertragswerk betrachtet, sodass die Grunderwerbssteuer auf die gesamte Summe anfällt. Zudem fällt Umsatzsteuer auf die Bauleistung an. Diese Doppelbelastung widerspricht auch nicht den europäischen Regelungen (EuGH, 27.11.2008 - C-156/08)

"- die Notar/Gerichstkosten (1,2% von 200T oder 300T?)"

Dito.

"- die jährliche Abschreibung (Falls die Wohnung vermietet ist, 2% von 200T oder 300T?)"

Gleichfalls.

"- die abschreibbare Zinsen (Falls die Wohnung vermietet ist, der ganze Zinsaufwand oder anteilig?)"

Einkünfte aus V+V sind

Mieteinnahmen (§ 21 EStG)
- Erhaltungsaufwendungen(§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG)
- Finanzierungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG)
- Versicherungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG)
- Hausverwaltungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG)
- Grundsteuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG)
- Abschreibung (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG, § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG)
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 EStG)

Der Zinsaufwand gehört zu den Finanzierungskosten und ist als ganzer Anteil anzusetzen, da die Wohnung (und die Sanierung in einheitlicher Betrachtung) nicht geteilt wird. Falls jedoch ein Grundstücksanteil dabei ist, wird die Sache komplizierter. Sie sollten dann einen Steuerberater zu Rate ziehen.


"Kann man "die übereinstimmender Erklärung von Verkäufer und Käufer über die Fertigstellung der Arbeiten" als Abnahme interpretieren, wenn ja, warum wurde das so komisch formuliert bzw. ist das gleichwertig mit einer Abnahmeklausel?"

Nein. Wenn Sie einen Blick in § 12 VOB/B werfen, können Sie lesen, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Fertigstellung zeitlich vor der Abnahme liegt.

Der Vorteil dieser Klausel sollte sein, dass die Abnahme (Entgegennahme des Werkes und Billigung der Leistung), die von Ihrem Willen getragen ist, nicht Anknüpfungspunkt der Zahlung ist.

Wenn jetzt der Verkäufer eine übereinstimmende Erklärung einfügt, ist dies inkonsequent. Da die Fertigstellung jedoch objektiven Kriterien unterliegt, können Sie (gerichtlich) die Fertigstellung nicht, wie die Abnahme zurückweisen.

Des Weiteren werden verschiedene Rechtsfolgen an die Abnahme geknüpft. So ist die Fälligkeit der Zahlung BGB-Vertrag § 641 BGB an die Abnahme geknüpft.

Mit anderen Worten der Verkäufer bekommt sein Geld auch, wenn die Abnahme (noch) nicht durchgeführt ist oder mangels Billigung nicht erfolgt bzw. aussteht.

Im Ergebnis sollten Sie die Verträge prüfen lassen. Zudem sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen, ob nicht eine steuerlich günstigere Vertragsgestaltung gefunden werden kann.

Ob der Bauträger wegen hoher Nachfrage an seinen Wohnungen jedoch auf Sie als Käufer angewiesen ist, um sich auf Ihre Forderungen einzulassen, können nur Sie beurteilen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2013 | 12:14

Sehr geehrter Herr Tautorus,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Wegen der hohen Nachfrage kann es leicht vorkommen, dass ich nur entscheiden darf, ob ich die Wohnung mit diesen Konditionen kaufe oder nicht kaufe, deshalb möchte ich verstehen, ob diese Formulierung
- einfach ein Schutzmechanismus für den Verkäufer ist (d.h. der Käufer sollte nicht in der Lage sein, mit beliebigen Ausreden die Zahlung zu verzögern)
- Oder kann es dazu führen, dass alle Mängelbeseitigung nach eigenem Ermessen des Verkäufers (Bauträgers) durchgeführt wird (oder eben nicht), und man kann nur hoffen, dass nichts schief geht.
Der Bauträger existiert seit fast 20 Jahren und hat viele Projekte in der Stadt, also scheint nicht unseriös zu sein. Wenn keine Änderung vorgenommen wird und größere Mängel auftauchen, was kann der Käufer tun? Muss den ganzen Kaufbetrag erstmal begleichen und danach die Ansprüche gerichtlich geltend machen? Oder kann ein Teilbetrag doch zurückgehalten werden? Was meinen Sie, darf ich das Risiko eingehen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2013 | 12:28

Sehr geehrter Fragesteller,

"deshalb möchte ich verstehen, ob diese Formulierung
- einfach ein Schutzmechanismus für den Verkäufer ist (d.h. der Käufer sollte nicht in der Lage sein, mit beliebigen Ausreden die Zahlung zu verzögern)"

Kann man so sagen.

"- Oder kann es dazu führen, dass alle Mängelbeseitigung nach eigenem Ermessen des Verkäufers (Bauträgers) durchgeführt wird (oder eben nicht), und man kann nur hoffen, dass nichts schief geht."

Nein die Klausel hat nur etwas mit der Fälligkeit der Zahlung zu tun und nimmt Ihnen praktisch Ihr Zurückbehaltungsrecht für die erkannten Mängel bei Abnahme. (Die erkannten Mängel sind unter Vorbehalt der Beseitigung zu stellen in der Abnahme.)

"Der Bauträger existiert seit fast 20 Jahren und hat viele Projekte in der Stadt, also scheint nicht unseriös zu sein. Wenn keine Änderung vorgenommen wird und größere Mängel auftauchen, was kann der Käufer tun?"

Seine Gewährleitungsrechte geltend machen. (Denken Sie an den Vorbehalt erkannter Mängel bei Abnahme.) Bei VOB/B bedarf es hier der Beachtung von mehr Formalien als beim BGB-Vertrag.

"Muss den ganzen Kaufbetrag erstmal begleichen und danach die Ansprüche gerichtlich geltend machen?"

Soweit notwendig, ist dass das Ziel der Klausel.

"Oder kann ein Teilbetrag doch zurückgehalten werden?"

Ein Zurückbehaltungsrecht gibt Ihnen § 641 Abs. 3 BGB. Da aber die Fälligkeit der Zahlung schon vor Abnahme erfolgt, können Sie kein Geld zurückbehalten.


"Was meinen Sie, darf ich das Risiko eingehen?"

Ja, es wird Ihnen nur Ihre Liquidität und Ihr Druckmittel genommen, nicht Ihre Rechte.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Service@ra-tautorus.de

Bewertung des Fragestellers 15.03.2013 | 12:40


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr gute Beratung, alles super erklärt"
FRAGESTELLER 15.03.2013 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Trotz für mich ungünstiger Prognose war die Antwort sehr hilfreich und verständlich. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Einfach Spitze! Sehr kompetent... Immer wieder...! ...
FRAGESTELLER
4,2/5,0
Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
FRAGESTELLER