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Kaufvertrag Immobilie (Haus)


| 27.12.2011 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren,

in Kürze wollen wir unser Haus verkaufen. In Vorbereitung auf den anstehenden Notartermin haben wir durch unseren Makler den Kaufvertragsentwurf zugesendet bekommen.
Zu diesem Vertrag würden wir gerne folgende Fragen stellen:

1)
Vertragstext:
"Die Vorlage und der Inhalt eines Energieausweises nach § 16 der Energieeinsparverordnung
(EnEV) vom 24.7.2007 ist weder Bedingung noch Geschäftsgrundlage für diesen Vertrag. Seine Bestimmungen, insbesondere der Mängelhaftungsausschluss gelten
unabhängig hiervon.
Soweit ein solcher noch nicht vorliegt, wird er vor Vertragsschluss nicht verlangt."

Frage:
Worum handelt es sich bei dem genannten Mängelhaftungsausschluss? In § 16 EnEV haben wir hierzu nichts gefunden. Kann diese Formulierung für uns als Verkäufer nachteilig sein?

2)
Vertragstext:
"Der Veräußerer haftet jedoch für die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen im Zeitpunkt der Übergabe sowie für etwaige Schäden, welche zwischen Kaufvertragsabschluß
und Übergabe eintreten.
Der Veräußerer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zur Übergabe wenigstens im jetzigen Zustand zu erhalten und eintretende Mängel oder Schäden unverzüglich auf eigene Kosten zu beseitigen."

Frage:
Wie ist Ihre Einschätzung bezüglich des ersten Satzes? Wäre nicht auch der zweite Satz allein ausreichend?

3)
Vertragstext bezüglich Vollzugsvollmacht Notar:
"Außer Grundpfandrechten dürfen auch andere dingliche Rechte bestellt werden."

Frage:
Worum handelt es sich bei den genannten anderen dinglichen Rechten? Könnte dieser Satz auch entfallen?

4)
Vertragstext bezüglich Vollzugsvollmacht Notar:
"Im Aussenverhältnis gilt diese, von der Gültigkeit dieses Vertrags unabhängige
Vollmacht uneingeschränkt;
im Innenverhältnis haben die Bevollmächtigten zu beachten:
Die zur Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen (insbesondere die Auflassung)
dürfen abgegeben werden, sobald die Kaufpreiszahlung nachgewiesen
ist oder es auch schon vorher von den Veräußerern gestattet wird. Als Zahlungsnachweis
genügt eine Bestätigung der Veräußerer oder einer inländischen Bank oder jeder sonstige glaubhafte Nachweis."

Frage:
Welcher sonstige glaubhafte Nachweis kann hier gemeint sein. Können sich für den Veräußerer hierdurch Risiken ergeben? Könnte diese Formulierung nicht gestrichen werden, so dass Bestätigung nur durch Veräußerer möglich ist?

Über die Beantwortung der Fragen würden wir uns sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

In Ihrem Kaufvertrag, den der Notar verfaßt hat, ist eine Klausel enthalten, wonach Sie keine Haftung für etwaige Mängel übernehmen (Haftungsausschluß).

Ein Energieausweises nach § 16 der Energieeinsparverordnung wird ausdrücklich käuferseits nicht verlangt. Damit soll sichergestellt werden, daß Sie den Energieausweis nicht vorliegen müssen.

Die Formulierung, "seine Bestimmungen, insbesondere der Mängelhaftungsausschluß gelten
unabhängig hiervon", heißt, daß sich die Käufer wegen des Fehlens des Energieausweises nicht auf einen Mangel der Sache berufen können. Gleichwohl gilt der Haftungsausschluß wegen anderer etwaiger Mängel.


2.

Grundsätzlich wäre der zweite Satz ("der Veräußerer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zur Übergabe wenigstens im jetzigen Zustand zu erhalten und eintretende Mängel oder Schäden unverzüglich auf eigene Kosten zu beseitigen") ausreichend.

Durch Satz 1 wird gesagt, daß die technischen Einrichtungen (welche immer das sein mögen)funktionieren müssen, wenn die Übergabe des Hauses stattfindet. Der Halbsatz "sowie für etwaige Schäden, welche zwischen Kaufvertragsabschluß und Übergabe eintreten" ist dagegen weitreichender, da er sich nicht nur auf die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen erstreckt.

Zu den technischen Einrichtungen gehört z. B. die Heizung. Daß der Käufer ein (legitimes) Interesse an einer funktionierenden Heizung hat, ist verständlich.

Wenn der Kaufvertrag geschlossen wird, kennt der Käufer den Zustand des Hauses. Er will natürlich sichergestellt sehen, daß keine Verschlechterung nach Abschluß des Kaufvertrags eintritt und zu seinen Lasten geht.

Mit anderen Worten: Es handelt sich hier um übliche Kaufvertragsformulierungen.


3.

Dingliche Rechte sind u. a. Nießbrauch und Wohnungsrecht. Selbstverständlich gehört auch das Eigentum zu den dinglichen Rechten.

Mit der Formulierung wird erreicht, daß, sofern gewünscht, neben Grundpfandrechten z. B. ein Nießbrauchsrecht bestellt wird.

Wenn der Verkäufer in dieser Hinsicht keine Interessen verfolgt, könnte man den Satz auch auf Grundpfandrechte beschränken.


4.

Hier sprechen Sie eine übliche Formulierung im Kaufvertrag an, die das Procedere der Abwicklung beschreibt.

Die Formulierung, daß "jeder sonstige glaubhafte Nachweis" für die Kaufpreiszahlung ausreichen soll, ist allerdings nicht unbedingt glücklich gewählt. Im Zweifelsfall wird man darüber streiten können, wann diese Voraussetzungen vorliegen.

Ohne weiteres könnte der Passus also dahingehend eingeschränkt werden, daß nur die Bestätigung des Veräußerers ausreichend sei.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2011 | 18:14

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung unserer Fragen. Wir würden gerne eine Nachfrage stellen:

Verstehen wir Sie richtig, dass in Bezug auf Frage 2 der erste Satz eine weitergehende Mängelhaftung beinhaltet und der zweite Satz grundsätzlich auch ausreichend wäre (es geht uns nicht darum, den Käufer zu übervorteilen, wir würden lediglich gerne Streitigkeiten wegen "Kleinigkeiten" vermeiden).

Vielen Dank und einen schönen Abend.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2011 | 19:51

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich gern wie folgt Stellung:


1.

Satz 1 besagt, wofür Sie haften: nämlich für die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen.

Dann sagt Satz 1, wann die Funktionsfähigkeit vorhanden sein muß: nämlich zum Zeitpunkt der Übergabe des Hauses.

Und schließlich bestimmt Satz 1, daß Sie für Schäden am Haus haften (nicht beschränkt auf technische Einrichtungen).

Zeitlich wird diese Haftung eingegrenzt auf den Zeitraum zwischen Abschluß des Kaufvertrags und Übergabe. Gemeint ist damit jener Zeitabschnitt, in dem der Kaufvertrag bereits geschlossen ist, Sie aber noch im Haus wohnen bzw. das Haus dem Erwerber noch nicht übergeben worden ist.


2.

Der zweite Satz ist insoweit allgemeiner gefaßt, als daß bezüglich der Haftung auf den "jetzigen Zustand" abgestellt wird. Diese Formulierung ist deshalb unpräziser, weil nicht ersichtlich ist, was "jetziger Zustand", zeitlich gesehen, meint.

Satz 1 ist hier eindeutig: Einerseits wird auf das Datum abgestellt, zu dem der Notarvertrag von beiden Vertragsparteien unterschrieben wird. Zum anderen ist der ebenfalls datumsmäßig zu bestimmende Zeitpunkt der Übergabe aufgeführt.

Satz 2 formuliert im Grunde, wie Satz 1 zu erfüllen sei. Deshalb haben beide Sätze schon ihren Sinn und tragen damit zur Rechtssicherheit, was keineswegs nachteilig für Sie ist, bei. Das gilt auch, wenn man Satz 1 durchaus streichen könnte. Präzise Formulierungen sind aber von Vorteil, wenn es zum Streit kommen sollte. Je unklarer ein Vertrag geschrieben ist, desto auslegungsfähiger und auslegungsbedürftiger ist er.


3.

Gegen die Formulierungen im Notarvertrag ist, und das sei als Ergebnis zusammenfassend gesagt, nichts einzuwenden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.12.2011 | 10:49


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FRAGESTELLER 28.12.2011 4,8/5.0
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