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Kaufvertrag Immobilie, Wasser im Keller


17.03.2008 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren!

Folgender Sachverhalt:

Wir haben Anfang Dezember 2007 zum 30. Mai 2008 ein Zweifamilienhaus verkauft, das über eine ausgebaute Wohnfläche von 262 qm, sowie einer Ausbaureserve von rund 40 qm, sowie einer Grundstücksgröße von rund 1400 qm verfügt.

Das Haus, Baujahr 1974, ist in einem gepflegten Zustand, hat allerdings ein Problem mit dem Grundwasser im Keller, weshalb wir auch einen sehr moderaten Preis (249 T.) angesetzt hatten, den der Käufer noch auf 242 T. heruntergehandelt hat, nachdem wir ihn über dieses Problem informiert hatten.

Dem Käufer, der insgesamt dreimal zur Besichtigung (einmal mit Sachverständigem), bei uns war wurde dies in der Form mitgeteilt, dass nach ergiebigen Regenfällen an zwei Stellen im Keller das Grundwasser durch den Boden durchdrückt.

Zum Zeitpunkt der Besichtigungen war dies im letzten Jahr einmal der Fall, als die Feuerwehr über mehrere Tage den Teich im städtischen Park leerpumpen musste, da dieser vor dem Überlaufen war.

Dieser Tatbestand ist auch in den Kaufvertrag übernommen worden.

Nun ist seit dem durch die vermehrt auftretenden ergiebigen Niederschläge der Zustand eingetreten, dass die Feuerwehr innerhalb weniger Monate bereits viermal über mehrere Tage in Aktion treten musste, was wir auch im Keller merken, da das Grundwasser nicht mehr schnell genug absacken kann, bevor der nächste Dauerregen nachkommt.

Das hat dazu geführt, dass wir seit Mitte Januar laufend Wasser im Keller haben, und zwar auch noch an zwei weiteren Stellen.

Kann uns das zum Nachteil (sprich arglistige Täuschung) ausgelegt werden, wenn bei der Übergabe Wasser im Keller sein sollte ?.

Wir meinen, dass wir für die Tatsache, dass immer häufiger solch ergiebige Niederschläge vorkommen, nicht die Verantwortung tragen.

Mit freundlichem Gruß

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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn durch Täuschung ein Irrtum erregt wird, der zu einer Willenserklärung, hier Abschluss des Kaufvertrages, führt, die ohne die Täuschung nicht abgegeben worden wäre.

Eine Täuschung kann auch durch unterlassen einer Aufklärungspflicht erfolgen. Bei Grundstückskaufverträgen besteht eine solche Aufklärungspflicht u.a. bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden, Feuchtigkeit in den Kellerwänden etc.
Sie haben den Käufer auf die Tatsache des Eintritts von Grundwasser in den Keller bei starken Regenfällen an zwei Stellen hingewiesen.

Ich kann daher keinen Anhaltspunkt für eine arglistige Täuschung in Ihrem Verhalten erkennen. Da der Hinweis auch Teil des notariellen Kaufvertrages wurde, ist im Streitfall Ihre Beweissituation günstig.
Für die Tatsache, dass in letzter Zeit verstärkt starke Regenfälle aufgetreten sind, haften Sie nicht.

2.
Waren Ihnen die beiden neuen, nun zu Tage getretenden Stellen an denen zusätzlich Wasser eintritt nicht bekannt, konnten Sie dahingehend auch keine Täuschung begehen, da der Handelnde, also Sie, die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten muss.
Möglicherweise haften Sie jedoch im Rahmen Ihrer Gewährleistung wegen eines Mangels. Dazu ist jedoch die Sichtung des gesamten Kaufvertrages notwendig.


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2008 | 09:01

Sehr geehrter Herr Bordasch,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Als Zusatzinformation zum Kaufvertrag noch folgende Klauseln:

Der Verkauf des Anwesens erfolgt wie besehen.

Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesondere auch laufende Steuern und öffentliche Abgaben, die Gefahr eines zufälligen, von dem Verkäufer nicht verschuldeten Untergangs und einer zufälligen, von dem Verkäufer nicht verschuldeten Verschlechterung des Vertragsgegenstandes, gehen auf den Käufer über.

Rechte des Käufers wegen offener oder verborgener Sachmängel werden ausgeschlossen, gleichgültig, ob solche bereits vorhanden sind oder bis zum Besitzübergang entstehen.

Außerdem wurde, wie bereits erwähnt, das Problem mit dem Grundwasser im Keller mit aufgenommen, mit dem Hinweis, dass dieses auch vom Gutachter, den der Käufer bestellt hatte, besichtigt wurde.

Damit müßten wir doch eigentlich auf der sicheren Seite sein.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2008 | 07:51

Sehr geehrter Fragesteller,

nach Ihrer Schilderung halte ich eine Haftung Ihrerseits für unwahrscheinlich.

Ich weise aber darauf hin, dass Ihnen, meiner Meinung nach, spätestens bei der Übergabe eine Hinweispflicht hinsichtlich der neuen undichten Stellen obliegt.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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