Kauf von Gewerberaum (1993) -- angeblich fehlende Nutzungsgenehmigung

Antwort

von
Rechtsanwalt Ingo Bordasch
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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Gem. § 892 BGB gilt zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.

D.h. dadurch, dass bei Ihrem Erwerb die Räume im Grundbuch als Gewerberäume eingetragen waren, haben Sie diese auch als Gewerberäume gutgläubig erworben, da Sie sich auf die Richtigkeit des (unrichtigen Grundbuchs) verlassen konnten, wenn und soweit die Eintragung auf die Sie sich berufen eintragungsfähig ist. Ob die Rechte im Grundbuch so eingetragen waren, dass sich daraus die Ihnen beim Verkauf gemachten Angaben ergeben, kann erst nach Einsichtnahme in das Grundbuch und den Kaufvertrag beurteilt werden.

Sollte Ihnen dennoch ein Schaden entstanden sein, könnten Sie aufgrund arglistiger Täuschung Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Dazu ist es aber notwendig, dass der Verkäufer vom Mangel der Immobilie wusste.
Darüber hinaus könnte sich der Notar schadensersatzpflichtig gemacht haben, wenn sich der Kaufvertrag und das Grundbuch widersprechen und der Notar Einsicht in das Grundbuch nehmen sollte.

2.
Sie sollten gegen den Bescheid des Bauamts Widerspruch einlegen mit dem Hinweis, dass Sie die Immobilie als Gewerberäume gutgläubig erworben haben. Einen solchen Widerspruch können Sie selbst einlegen. Trotzdem rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung bereits im Widerspruchsverfahren zu beauftragen.

3.
Unabhängig davon ob die Räume als Gewerberäume genutzt werden durften, Sind Sie Eigentümer eines Teils der Gesamtimmobilie und haben sich somit grundsätzlich auch an den Umlagekosten entsprechend dem vereinbarten Verteilerschlüssel zu beteiligen. Eine Änderung z. Bsp. die Einführung eines Verrechnungsschlüssel der sich am individuellen Verbrauch orientiert, ist durch eine Entscheidung der Wohnungseigentümer möglich. Möglicherweise ergibt sich bereits aus dem aktuellen Verrechnungsschlüssel eine Reduzierung Ihres Anteils. Dies sollten Sie bis zur endgültigen Klärung auch anstreben, um unnötige Kosten zu vermeiden.

4.
Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, benötigen grundsätzlich die Zustimmung der Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Da der Umfang der notwendigen Umbauarbeiten von hier nicht beurteilt werden kann, kann ich nicht sagen ob in Ihrem konkreten Fall eine solche Zustimmung notwendig ist.

5.
Ich rate Ihnen, gerade aufgrund des möglichen Werteverlustes Ihrer Immobilie, einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit der weiterführenden Vertretung zu beauftragen, um Fehler gegenüber dem Bauamt, der Eigentümergemeinschaft und anderen zu vermeiden.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

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