Der Nachbar hat von seinem Grundstück aus einen weiteren Zugang zu einer anderen öffentlichen Strasse.Inzwischen habe ich ein zweites Grundstück erworben, das zur anderen Seite des Weges liegt, so dass das Gesamtbild sich so darstellt, dass der Weg meinen Grundbesitz durchkreuzt, nur von dem einen Nachbarn genutzt wird, von der Gemeinde für die Öffentlichkeit aber nicht benötigt wird, da es sich um eine Sackgasse handelt.
Ich habe mich zweimal schriftlich bei der Gemeinde bemüht, diesen Weg käuflich zu erwerben, beide Male wurde dies abgelehnt.
Jetzt scheint es so, dass die Gemeinde einem Verkauf an mich doch zustimmen will, zumindest vertritt der Bürgermeister diese Position.
Meine Frage ist: Was könnte der Nachbar unternehmen, um diesen Verkauf zu verhindern?
Auf seinem Grundstück gibt es zur Wegeseite hin keine befestigten Flächen, Garagen o.ä. Der Weg wird im Winter nicht geräumt, er ist unbefestigt und ist ehemals Teil eines unter Denkmalschutz stehenden Parks gewesen.
Antwort geschrieben am 25.06.2011 15:24:04 
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Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Strehlener Straße 12, 01069 Dresden, Tel: 0351 - 479 60 900, Fax: 0351 - 479 60 901
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
Bewertungen: 90
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese Frage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Die Gemeinden sind nach Landesrecht verpflichtet Eigentum nicht unter Wert zu verkaufen.
Demnach könnte Ihr Nachbar auf die Idee kommen mehr zu bieten. Das würde den Bürgermeister unter Zugzwang bringen. Ein Verkauf unter Wert wäre ein nichtiges Rechtsgeschäft (§ 138 BGB), da die Landesgesetzgebung dahingehend ein Verbotsgesetz darstellt.
Die Gemeinde ist natürlich nicht verpflichtet, den Höchstbietenden vorzuziehen, jedoch wäre die Gemeinde insoweit verpflichtet, den Verkehrswert (erneut) zu prüfen.
Hierin bestände Ihr erster Stolperstein.
Der zweite Stolperstein ist politischer Natur.
Der Gemeinderat könnte, auf Anregung des Nachbarn, überdenken, den Weg als öffentliche Gemeindestraße auszubauen. Damit wären sicherlich Straßenausbaubeiträge fällig.
Der dritte Stolperstein hindert nicht den Verkauf. Ein Gewohnheitsrecht torpediert jedoch langfristig Ihre Interessen.
Wie Sie ausführen, hat Ihr Nachbar einen Zugang zum öffentlichen Verkehrsraum. Insoweit kommt eine Notwegerecht kaum in Frage.
Dennoch könnte Ihr Nachbar ein Gewohnheitsrecht geltend machen.
Ein Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird (BVerfG NJW 1973, 696).
Dabei muss das Gewohnheitsrecht kein Jedermannsrecht sein (BGH NZM 2009, 175).
Da das Gewohnheitsrecht für diesen Weg keine inhaltliche Bestimmung enthält, könnten später von Ihrem Nachbarn Ansprüche hinsichtlich Ausbau und Befestigung bzw. Sicherung gestellt werden.
Meine Empfehlung wäre daher, reden Sie mit Ihrem Nachbarn bevor daraus ein kostenintensiver Rechtsstreit entsteht.
Klären Sie Art, Umfang und Ausbau sowie die Teilung der Instandhaltungskosten des ehemaligen "Trampelpfades" schriftlich, ohne sich dabei auf die wertmindernde Eintragung einer Grunddienstbarkeit einzulassen. Beschränken Sie die Vereinbarung auf den Nachbarn und seine erben und schließen Sie die Weitergeltung beim jeweiligen Verkauf der Grundstücke aus.
Vielleicht können Sie noch eine kleine Wegrente aushandeln.
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.06.2011 17:10:29
heißt das, der Nachbar könnte auch ein Gewohnheitsrecht geltend machen, wenn der Weg nach Kauf eingeebnet werden soll, also gar nicht mehr existiert?
heißt das, der Nachbar könnte auch ein Gewohnheitsrecht geltend machen, wenn der Weg nach Kauf eingeebnet werden soll, also gar nicht mehr existiert?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 25.06.2011 19:05:59
Sehr geehrte Fragestellerin,
zunächst möchte ich aufgrund Ihrer Nachfrage meine gegebene Antwort präzisieren.
Soweit ich schrieb: "Dennoch könnte Ihr Nachbar ein Gewohnheitsrecht geltend machen." bedeutet dies, Ihr Nachbar nutzt derzeit den Weg, wahrscheinlich ohne sich über ein Gewohnheitsrecht Gedanken zu machen.
Sollten Sie Ihrem Nachbarn die Nutzungsmöglichkeit entziehen, indem Sie den Weg einebnen, dann entscheidet es sich.
Ist Ihr Nachbar ein ruhiger pragmatischer Typ, wird er ohne ein Wort zu verlieren, seine eigene (andere) Zufahrt verwenden.
Ist Ihr Nachbar aber streitsüchtig, wird er versuchen seine Interessen zu wahren und sein Recht auf Durchfahrt einfordern.
Sollte er einen Anwalt einschalten, wird dieser sicher auch auf das Gewohnheitsrecht zu sprechen kommen.
Zu Ihrer Nachfrage:
Und dann wird Ihr Nachbar sein Gewohnheitsrecht (vor Gericht) "geltend machen", mithin einklagen.
Das Gericht wird letztendlich entscheiden, ob ein solches Gewohnheitsrecht für Ihren Nachbarn besteht. Anschließend wird Ihr Nachbar im Falle des Obsiegens Sie auf Wiederherstellung des alten Zustandes (Weges) verklagen und gewinnen.
Ja, Ihr Nachbar könnte auch nach Einebnung des Weges sein Gewohnheitsrecht einfordern. Mit einem guten und schnellen Anwalt könnte Ihr Nachbar sogar die Einebnung im Wege einstweiligen Rechtsschutzes unterbinden.
Ihr Risiko ist in diesen Rahmen nicht abschätzbar. Ihre letztendliche Entscheidung kann auch kein Kollege vor Ort für Sie treffen.
Sehr geehrte Fragestellerin,
zunächst möchte ich aufgrund Ihrer Nachfrage meine gegebene Antwort präzisieren.
Soweit ich schrieb: "Dennoch könnte Ihr Nachbar ein Gewohnheitsrecht geltend machen." bedeutet dies, Ihr Nachbar nutzt derzeit den Weg, wahrscheinlich ohne sich über ein Gewohnheitsrecht Gedanken zu machen.
Sollten Sie Ihrem Nachbarn die Nutzungsmöglichkeit entziehen, indem Sie den Weg einebnen, dann entscheidet es sich.
Ist Ihr Nachbar ein ruhiger pragmatischer Typ, wird er ohne ein Wort zu verlieren, seine eigene (andere) Zufahrt verwenden.
Ist Ihr Nachbar aber streitsüchtig, wird er versuchen seine Interessen zu wahren und sein Recht auf Durchfahrt einfordern.
Sollte er einen Anwalt einschalten, wird dieser sicher auch auf das Gewohnheitsrecht zu sprechen kommen.
Zu Ihrer Nachfrage:
Und dann wird Ihr Nachbar sein Gewohnheitsrecht (vor Gericht) "geltend machen", mithin einklagen.
Das Gericht wird letztendlich entscheiden, ob ein solches Gewohnheitsrecht für Ihren Nachbarn besteht. Anschließend wird Ihr Nachbar im Falle des Obsiegens Sie auf Wiederherstellung des alten Zustandes (Weges) verklagen und gewinnen.
Ja, Ihr Nachbar könnte auch nach Einebnung des Weges sein Gewohnheitsrecht einfordern. Mit einem guten und schnellen Anwalt könnte Ihr Nachbar sogar die Einebnung im Wege einstweiligen Rechtsschutzes unterbinden.
Ihr Risiko ist in diesen Rahmen nicht abschätzbar. Ihre letztendliche Entscheidung kann auch kein Kollege vor Ort für Sie treffen.
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