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Kauf einer vermieteten und gekündigten Wohnung mit zeitnahem Wunsch zum Selbstbezug


| 04.12.2014 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir wollen eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus in München kaufen und dann auch baldmöglichst selbst beziehen. Beide Wohnungen haben unterschiedliche Eigentümer. In der Wohnung, die wir kaufen wollen, besteht derzeit noch ein Mietverhältnis, welches fristgerecht zum 31.03.15 gekündigt wurde. Gerne hätten wir die Wohnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses gekauft, aber der Verkauf soll jetzt sofort erfolgen, so dass wir als neuer Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintreten.
Wir möchten nun wissen, was im schlechtesten Fall passieren kann und unseren Einzug ins Eigentum verhindern bzw. wie lange es sich verzögern kann.
Was passiert, wenn der Mieter den bereits bestehenden Kündigungstermin nicht einhält sondern z.B. auf einen Härtefall plädiert und die Wohnung nicht fristgerecht räumt? Müssen wir dann noch einmal gemäß §573, Abs. 2 BGB wegen Eigenbedarf kündigen und noch einmal 9 Monate Kündigungsfrist abwarten?
Eine Kündigungssperrfrist gemäß § 577a BGB dürfte nicht in Frage kommen, da der derzeitige Eigentümer, der die Kündigung ausgesprochen hat, seit 2002 im Grundbuch eingetragen ist und das Mietverhältnis seit 2005 besteht. Oder irren wir da? Und müssen evtl. sogar drei oder zehn Jahre (Sonderklausel in München) Kündigungssperrfrist beachtet werden?
Mit welcher Zeitspanne muss man bei einem gerichtlichen Verfahren wg. Eigenbedarf rechnen?
04.12.2014 | 22:03

Antwort

von


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88212 Ravensburg
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Zunächst stellt sich die Frage, ob der bisherige Eigentümer das bestehende Mietverhältnis WIRKSAM zum 31.3.2015 geküngigt hat. Hierzu war nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisse erforderlich gewesen. Die bloße Absicht, die vermietete Wohnung verkaufen zu wollen, würde insoweit nicht ausreichen.

2.
Unterstellt, der Vermieter hätte das Mietverhältnis wirksam gekündigt, würden Sie mit dem Erwerb des Eigentums gem. § 566 BGB in das gekündigte Mietverhältnis eintreten. Eine erneute Kündigung wäre nicht nötig.

Wenn der Mieter nicht fristgerecht räumt, könnten Sie Räumungsklage erheben.

3.
Sollte noch nicht wirksam gekündigt sein, müssten Sie nach Eintragung im Grundbuch die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären.

Man kann natürlich auch versuchen, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Ob dies in München funktioniert, erscheint aber wohl fraglich.

4.
Eine Kündigungssperrfrist nach § 5771 BGB gilt nur, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigeentum begründet worden ist.

Dies war hier wohl nicht der Fall.

Auch die für München geltende Kündigungssperfrist von 10 Jahren gilt nach meiner Recherche nur für Fälle, in denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

4.
Die Dauer eine Räumungsrechtsstreits hängt von der Belastung des zuständigen Gerichts ab und kann nicht allgemein beantwortet werden.

Mit einigen Monaten muss aber meist gerechnet werden.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2014 | 23:17

Sehr geehrter Herr Moosmann,
das Zweifamilienhaus wurde 2001 in zwei Eigentumswohnungen geteilt (Teilungserklärung liegt mir vor)2005 wurde die Wohnung vermietet und nun will der Eigentümer die seit 2005 bis dato vermietete Wohnung verkaufen.
Ich frage zur Sicherheit nochmals nach, nicht dass doch die 10 Jahre "irgendwie" greifen könnten - was mir dann verständlicherweise zu lange wäre.
Besten Dank für Ihre Rückantwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2014 | 09:54

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt

1.
Ist an vermietetem Wohnraum NACH der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber nach § 577a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen.

Die Vorschrift bezweckt einen Schutz des Mieters bei Veräußerung der Mietwohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung.

§ 577 Abs. 2 BGB lautet wie folgt:
"Die Frist nach Abs. 1 ...beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen."

2.
Das Bundesland Bayern hat von dieser Ermächtigung mit "Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsvesorgung (Wohnungsgebieteverordnung -WoGeV-) vom Mai 2012 Gebrauch gemacht. Dort steht:

"Auf Grund des § 577a Abs. 2 ...BGB...erlässt die Bayerische Staatsregierung folgende Verordnung:

§ 1

Die in der Anlage aufgeführten Gemeinden sind Gebiete im Sinne des § 577a Abs. 2 Satz 1 ...BGB, in denen die ausreichende Versorgung dre Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 577a Abs. 1 BGB beträgt zehn Jahre.

§ 2

(1) Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2012 in Kraft und mit Ablauf des 30. Juni 2022 außer Kraft.

(2) Die Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung -WoGeV) vom 13. Februar 2007 ... tritt mit Ablauf des 30. Juni 2012 außer Kraft."

In der Anlage ist u.a. die Stadt München aufgeführt.

3.
Auch die Sperrfrist von 10 Jahren setzt also voraus, dass an der vermieteten Wohnung NACH der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dann veräußert wird.

In Ihrer Nachfrage teilen Sie mit, dass 2001 Wohnungseigentum begründet wurde und erst später 2005 das Mietverhältnis begründet worden ist.

Somit lag die Begründung von Wohungseigentum nicht nach, sondern VOR der Überlassung der Wohnung an den Mieter.

Die Voraussetzungen des § 577a BGB und der WoGeV für eine Kündigungssperrfrist im Falle einer Veräußerung an Sie liegen daher NICHT vor.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 05.12.2014 | 14:38


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