Kauf einer Immobilie von einer Erbengemeinschaft mit „nicht verfügbaren" Erben

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten ein Grundstück mit Haus erwerben. Da die Ausgangssituation etwas komplizierter ist, möchte ich über diese Anfrage die einzuleitenden/zu berücksichtigenden Dinge abklären.

Zur Erbengemeinschaft:
Die Immobilie haben über 10 Geschwister zu gleichen Teilen geerbt. 3 Geschwister leben noch und stehen m. W. alle unter gesetzlicher Betreuung. Die verbleibenden Erbteile wurden weiter vererbt. Insgesamt resultieren hieraus ungefähr 30 bekannte Erben, die größtenteils entweder auf die Kontaktaufnahme bzgl. eines Immobilienverkaufs nicht reagiert haben bzw. deren Aufenthaltsort unbekannt ist. Soweit bekannt existieren keine weiteren Erben.
Die direkt kontaktierbaren erben bzw. deren Betreuer sind an einem zügigen Verkauf interessiert, da die laufenden Kosten bzw. Erhaltensinvestitionen nicht geleistet werden können. Ein Erbschein wurde bisher aufgrund der fehlenden Unterlagen der einzelnen Erben nicht beantragt. Die Betreuer haben aufgrund dieser Ausgangssituation keine Möglichkeit, sich aktiv um den Verkauf zu kümmern.

Zum Erbe:
Das Erbe besteht aus einem Grundstück (ca. 1.500m²) mit Haus und Nebengebäuden. Das Haus sowie die Nebengebäude befinden sich in sehr schlechtem Zustand und erfordern zum Substanzerhalt eine im Verhältnis zum Wert erhebliche Investition. Der Standard des Hauses entspricht nicht den heutigen Anforderungen (z. B. kein WC/Bad, keine Abwassergrube, Haus- und Grundstücksräumung erforderlich, etc.). Das Dach hat, von außen erkennbar, mehrere Löcher. Durch den eindringenden Regen wurde vermutlich die Lehmdecke geschädigt. Das Risiko, dass aus dem Verfall der Gebäude resultiert, ist bei weiterer Untätigkeit sehr hoch. Aufgrund der Erbensituation ist nicht mit einer Zurverfügungstellung der für den Erhalt erforderlichen Mittel zu rechnen. Insofern sinkt der Immobilienwert, die Grundstückspreise stagnieren in der Region. Weiterhin gehören zum Erbe landwirtschaftliche Flächen, die für ein geringes Entgelt (ca. 1.000€/Jahr) verpachtet sind. Diese Einnahmen decken aber nur einen geringeren Teil der laufenden Kosten.
Für eine vergleichbare Immobilie mit bewohnbarem Haus liegt ein Gutachten über ca. 40.000€ vor (der realistische Wert für die oben beschriebene Immobilie dürfte daher bei ca. 20.000€ liegen, Bodenrichtwert ca. 15€/m²). Für die landwirtschaftlichen Flächen liegt der Wert basierend auf dem Bodenrichtwert bei ca. 20.000€.

Ziel:
Erwerb der Immobilie und ggf. der Landwirtschaftsflächen. Der Zeitraum für den Erwerbsprozess bzw. der Zeitpunkt des Übergangs spielt hierbei eine untergeordnete Rolle. Im Sinne der Erben und des Erhalts der Gebäude wäre ein kurzfristiger Nutzenübergang erstrebenswert (das könnte auch eine Art Mietvertrag sein).

Fragen:
- Welche Schritte sind von wem mit wessen Zustimmung/Unterstützung einzuleiten, um einen Kauf zu ermöglichen?
- Gibt es die Möglichkeit, dass ich anstelle der Betreuer/Erben tätig werde?
- Wer trifft die finale Verkaufsentscheidung? Wer setzt den Verkaufspreis fest? Können die Verkaufskonditionen (z. B. fester Kaufpreis, Kaufpreis entsprechend Immobiliengutachten) auch jetzt schon mit den „ansprechbaren" 3 Erben bzw. mit jemandem Anderen verbindlich vereinbart werden?
- Gibt es eine rechtlich sichere Möglichkeit, für die Zeit des Kaufprozesses eine Nutzungsvereinbarung zu treffen? Wie kann sichergestellt werden, falls wir die Immobilie schon vor dem Übergang nutzen und entsprechend investieren, dass wir im Falle eines Nichtzustandekommens des Kaufvertrages unsere Kosten (z. B. Dachreparatur, Haus-/Grundstücksräumung) erstattet bekommen?
- Wie kann sicher gestellt werden, dass am Ende des Verkaufsvorbereitungsprozesses nur wir eine Kaufoption zum vereinbarten/Gutachten-Preis haben und uns die Immobilie nicht nach getaner Arbeit auf dem letzten Meter von einem Anderen vor der Nase weggeschnappt wird? Hier wäre ja auch denkbar, dass es sich einer der Erben anders überlegt und doch selbst kaufen möchte.

Vielen Dank