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Ich möchte eine Gewerbeimmobilie von der nächsten Zwangsversteigerung über den Insolvenzverwalter direkt von der Bank kaufen. Es liegt eine Privatinsolvenz vor, Derzeitiger Mieter ist eine UG im (Mit-?) Eigentum des insolventen privaten Eigentümers. Nach Aussagen der Bank kommen derzeit Mietzahlungen (UG an insolventen Vermieter) nur sporadisch. Dazu liegt der Mietzins, den die UG entrichtet unter dem ortsüblichen Niveau. Es wäre also naheliegend, anzunehmen, dass auch diese UG auf eine Insolvenz zusteuert.
Ich habe verstanden, dass es für gewerbliche Objekte ein Recht auf Kündigung (Mietrecht) wegen Eigenbedarfs nicht gibt. Was ich vermeiden möchte ist, einen insolventen Mieter ohne pfändbares Kapital zu übernehmen, der dazu noch sehr unregelmäßig Miete zahlt.
Welche Möglichkeiten habe ich, um das Risiko zu minimieren. Ist es üblich in solchen Fällen eine Kündigung (Mietrecht) bestehender Mietverträge mit dem Insolvenzverwalter zu besprechen? (Ein Kündigungsrecht des insolventen Vermieters sollte durch die sehr unregelmäßigen Mietzahlungen der UG gegeben sein)
Es gibt einen unvermieteten Teil in dieser Immobilie. Wie lässt sich vermeiden, dass z.B der heutige Eigentümer diese Räume spontan an die UG vermietet z.B. für 50ct /m 2 und ich diesen Mietvertrag für 10 oder 100 Jahre übernehmen muss.
mfg
MA
Antwort geschrieben am 09.06.2010 12:30:43
als Ersteigerer haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG. Sie können daher das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
Wenn Sie daher die Kündigung (Mietrecht) unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zeitnah nach der Verkündung der Zuschlagsbeschlusses erklären, ergeben sich hier keine weiteren Probleme für Sie.
Zu beachten ist aber, dass der Mieter, sofern er wertsteigernde Investitionen in die Mietsache gemacht hat, einen Bereicherungsanspruch gegen Sie hat, wenn Sie aufgrund der Investitionen einen höheren Mietpreis verlangen können. Können Sie nur deshalb einen höheren Mietpreis nach der Kündigung (Mietrecht) verlangen, weil die bisherige Miet unter dem Mietspiegel lag, so sind sie freilich keinem Bereicherungsanspruch ausgesetzt.
Ich hoffe, weiter geholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach.
Mit freundlichen Grüßen
Scholz, RA
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 09.06.2010 12:48:07
Sehr geehrter Herr Scholz,
es geht darum, die Immobilie VOR der Zwangsversteigerung zu kaufen. Nach meinen Informationen gilt dann §57a ZVG nicht. Ich ersteigere also nichts, sondern habe mich (grob) mit der als Gläubiger des insolventen Privatmannes auftretenden Bank auf einen Kaufpreis geeinigt. Jetzt gilt es die verbleibenden Risiken zu identifizieren und zu quantifizieren.
Ich möchte die Mietsache nach dem Kauf in absehbarer Zeit selbst nutzen, bzw. mit meiner eigenen Firma nutzen (derzeit noch Einzelunternehmen, später GmbH&Co.KG), den derzeit offenbar unvermieteten Teil jedoch nach Möglichkeit sofort. Es geht bei dem Risiko bei dieser Frage also insbesondere um die Frage, das Risiko, das sich aus Mietrechtlichen Verhältnissen zwischen UG als Mieter und dem insolventen Vermieter minimieren oder ausschließen lassen.
mfg
MA
Sehr geehrter Herr Scholz,
es geht darum, die Immobilie VOR der Zwangsversteigerung zu kaufen. Nach meinen Informationen gilt dann §57a ZVG nicht. Ich ersteigere also nichts, sondern habe mich (grob) mit der als Gläubiger des insolventen Privatmannes auftretenden Bank auf einen Kaufpreis geeinigt. Jetzt gilt es die verbleibenden Risiken zu identifizieren und zu quantifizieren.
Ich möchte die Mietsache nach dem Kauf in absehbarer Zeit selbst nutzen, bzw. mit meiner eigenen Firma nutzen (derzeit noch Einzelunternehmen, später GmbH&Co.KG), den derzeit offenbar unvermieteten Teil jedoch nach Möglichkeit sofort. Es geht bei dem Risiko bei dieser Frage also insbesondere um die Frage, das Risiko, das sich aus Mietrechtlichen Verhältnissen zwischen UG als Mieter und dem insolventen Vermieter minimieren oder ausschließen lassen.
mfg
MA
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 09.06.2010 14:12:41
Sehr geehrter Fragesteller,
ein Verkauf des Grundstückes an Sie duch die Bank wird nicht möglich sein. Wenn der Treuhänder das Grundstück freigegeben hat, wird die Bank dem insolventen Schuldner entweder die Gelegenheit geben, das Grundstück freihändig zu verkaufen oder aber Sie wird die ZV vorantreiben. Die Bank kann aber als Gläubigerin nicht einfach über den Kopf des Eigentümers und Schuldners hinweg einen freihändigen Verkauf vornehmen. Wenn Sie daher vor der ZV beabsichtigen, die Immobilie zu erwerben, so hätten Sie sich vornehmlich mit dem Eigenümer zu einigen.
Wenn Sie nun aber davor sind, das Grundstück vor der ZV im Wege des freihändigen Kaufes vom Eigentümer zu erwerben, so treten Sie grundsätzlich in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Dies ist freilich nachteilhaft für Sie. Weiterer Nachteil ist grundsätzlich auch, dass der Eigentümer bis zur Beschlagnahme auch Mietverhältnisse wird begründen können. Da der Eigentümer des Grundstückes aber daran interessiert sein wird, das Grundstück mitsamt Belastungen los zu werden, wird er Ihnen ggü. mit Sicherheit entgegenkommend sein und bestehende Kündigungsrechte bereits vor Verkauf ausüben und keine neuen hinderlichen Mietverhältnisse eingehen. Von daher werden Sie im Zusammenwirken mit Bank UND Eigentümer mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ein Ergebnis erzielen, dass Ihren Interessen dienlich sein wird. Macht der Eigentümer nicht mit, wird die Bank letztlich die ZV betreiben. An sich ist dies auch für Sie nicht schlecht, da hier regelmäßig niedrigere Erlöse erzielt werden als beim freihändigen Verkauf und obendrein hätten Sie noch das Kündigungsrecht nach § 57a ZVG.
Ich hoffe, weitergeholfen zu haben. Wenn noch Fragen offen sind, schreiben Sie eine Mail.
Mit freundlichen Grüßen
Scholz, RA
Sehr geehrter Fragesteller,
ein Verkauf des Grundstückes an Sie duch die Bank wird nicht möglich sein. Wenn der Treuhänder das Grundstück freigegeben hat, wird die Bank dem insolventen Schuldner entweder die Gelegenheit geben, das Grundstück freihändig zu verkaufen oder aber Sie wird die ZV vorantreiben. Die Bank kann aber als Gläubigerin nicht einfach über den Kopf des Eigentümers und Schuldners hinweg einen freihändigen Verkauf vornehmen. Wenn Sie daher vor der ZV beabsichtigen, die Immobilie zu erwerben, so hätten Sie sich vornehmlich mit dem Eigenümer zu einigen.
Wenn Sie nun aber davor sind, das Grundstück vor der ZV im Wege des freihändigen Kaufes vom Eigentümer zu erwerben, so treten Sie grundsätzlich in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Dies ist freilich nachteilhaft für Sie. Weiterer Nachteil ist grundsätzlich auch, dass der Eigentümer bis zur Beschlagnahme auch Mietverhältnisse wird begründen können. Da der Eigentümer des Grundstückes aber daran interessiert sein wird, das Grundstück mitsamt Belastungen los zu werden, wird er Ihnen ggü. mit Sicherheit entgegenkommend sein und bestehende Kündigungsrechte bereits vor Verkauf ausüben und keine neuen hinderlichen Mietverhältnisse eingehen. Von daher werden Sie im Zusammenwirken mit Bank UND Eigentümer mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ein Ergebnis erzielen, dass Ihren Interessen dienlich sein wird. Macht der Eigentümer nicht mit, wird die Bank letztlich die ZV betreiben. An sich ist dies auch für Sie nicht schlecht, da hier regelmäßig niedrigere Erlöse erzielt werden als beim freihändigen Verkauf und obendrein hätten Sie noch das Kündigungsrecht nach § 57a ZVG.
Ich hoffe, weitergeholfen zu haben. Wenn noch Fragen offen sind, schreiben Sie eine Mail.
Mit freundlichen Grüßen
Scholz, RA
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