Kauf einer Immobilie und gleichzeitige Schenkung an Kind

Sachverhalt: A lebt mit B in einer nicht-eingetragenen Lebensgemeinschaft. Auch in Zukunft soll dies so bleiben. Zusammen haben sie ein minderjähriges Kind C. A hat aus einer vorangegangenen Beziehung ein uneheliches Kind D.

A will ein zweigeschossiges Immobilie (Geschosse sind in der Folge EG und UG genannt) mit Grundstück kaufen und zeitgleich durch Schenkung an C vollständig übertragen. Das Haus wird lastenfrei (ohne Hypothek) erworben. Kaufpreis ist T€ 178 ohne Nebenkosten.

Im Grundbuch sollen unter Abteilung II folgende Rechte eingetragen werden

1. Lebenslanges nicht übertragbares Wohnrecht für A für die gesamte Immobilie. Wenn A auf das Wohnrecht in einem der Stockwerke verzichtet z.B. bei Teilung des Hauses in zwei unabhängige Wohnungen (beachte hierzu besonders Frage 2 b), soll dieses Recht auf B übergehen.

2. Wenn A sein Wohnrecht nicht mehr ausüben können (muss z.B. ins Pflegeheim), geht der dann noch bestehende Teil an B über.

3. Nach dem Tod von A erhält B das Nießbrauchrecht an der Immobilie

4. Recht zur Rückforderung der Immobilie, wenn folgende Tatbestände erfüllt sind:
a) Veräußerung, Sonstige Übertragung z.B. Schenkung, Belastung der Immobilie mit Grundpfandrechten; Eintragung von Lasten und Beschränkungen des Grundstücks wie z. B. sogenannte Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Wohn- und Wegerechte), Vorkaufsrechte etc. ohne notariell beglaubigte Zustimmung von A
b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Immobilie (Zwangsversteigerungen infolge von eingetragenen Sicherungshypotheken)
c) wenn über das Vermögen von C die Insolvenz eröffnet wird (…oder aber mangels Masse nicht eröffnet wird)
d) C verstirbt vor A. (Achtung: BGH-Urteil vom 19.07.2002 - V ZR 232/01 - Leitsatz: BGB §§ 883, 2301 Der Anspruch des Übergebers aus einem, auf den Tod des Übernehmers befristeten Grundstückübergabevertrags ist vormerkbar; dies gilt nicht, wenn der Anspruch unter der Bedingung steht, dass das Grundstück sich beim Tode des Übernehmers noch in dessen Vermögen befindet.)
e) C ohne einen Ehevertrag heiratet, der beinhaltet, dass der an den C übertragene Grundbesitz bei einer Scheidung nicht zum Zugewinn zählt.

Nachdem A Kenntnis über den Eintritt eines der obigen Tatbestände erlangt, hat er jederzeit, ohne Einhaltung von Fristen, das Recht auf Rückforderung.

f) Bei grobem Undank von C (Bedrohung des Lebens, körperliche Misshandlung, grundlose Strafanzeige, belastende Aussage trotz Zeugnisverweigerungsrecht, schwere Beleidigung). Siehe (§ 532 BGB) (Widerruf der Schenkung">§ 530 Abs. 1 BGB)

Fragen:
1. Welche Bestandteile dieser Auflistung sind ggf. unzulässig bzw. in der Kombination unzulässig.

2. Welche Teile sind a) jetzt oder b) in Zukunft nicht schenkungssteuerneutral (beachte besonders „Nach dem Tod von A erhält B das Nießbrauchrecht")?

3. Ist die Immobilie, nach Ablauf der entsprechenden Fristen, wasserdicht gegen Sozialhilferegress (nach 10 Jahren) und Insolvenz (nach 4 Jahren) abgesichert.

4. Sind alle Fälle abgedeckt, die zu einem Verlust/Teilverlust/Belastung der Immobilie durch Handlungen oder Unterlassungen von C führen?

5.) Ist diese Konstruktion bei Tod von A nach 10 Jahren pflichteilssicher?

6) Kann A auf Rechte (z.B Wohnrecht im OG) durch einfache, notariell beglaubigte Willenserklärung verzichten oder muss er diese erst im Grundbuch löschen lassen. (Sehr wichtig!!!! bitte daher sehr ausführlich)

Bitte Antworten unter Bezugnahme auf die relevanten §, Rechtskommentare und/oder Grundsatzurteilen geben.