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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Kaufrecht » Kauf einer Immobilie

Eine Eigentumswohnung wird besichtigt von einem Käuferpaar, die Wohnung gefällt und man einigt sich auf einen Preis. Auf Verkäuferseite sind die Tochter der Eigentümerin und deren Ehemann zugegen.Damit nachfolgende Interessenten nicht zum Zuge kommen, setzt man handschriftlich folgenden Text auf:
Überschrift: Kaufvertrag
Text: Die Wohnung in der Straße xy im Ort z im 1.Stock wird verkauft an Herrn und Frau Käuferpaar für Euro xyz.
Unterschriften: Tochter der Eigentümerin und Käuferpaar.
Frage vom Käuferpaar:
Da bei Grundstückskäufen/-verkäufen nur der notarielle Vertrag gilt, inwiefern bindet dieser "Vertrag" das Käuferpaar und welche Handhabe hätte der Verkäufer bei einer Absage des Geschäfts gegen das Käuferpaar?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Ein rechtlich bindender Immobilien-Kaufvertrag ist in Deutschland nur auf einem Notar-Termin möglich. Aufgrund der wesentlichen Folgen, die eine Verfügung über Immobilienvermögen für die Vertragsparteien mit sich bringt, sind nur solche Verträge über die Veräußerung von Immobilien wirksam, die notariell beurkundet worden sind (§ 313 c Absatz 1 BGB).

Einen solchen Vertrag haben Sie gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung ja leider nicht abgeschlossen.

Eventuell könnte Ihnen aufgrund der schriftlichen Vereinbarung aber Anspruch auf Schadensersatz zustehen, wobei diesem Schadensersatzanspruch durch die Gerichte in der Regele leider enge Grenzen gesetzt sind.

Eine Haftung kommt vorliegend unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsabschluss wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen für Aufwendungen des Vertragspartners kommt - insbesondere bei beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften – nur dann in Betracht, wenn das Verhalten nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren ist und eine besonders schwere Treuepflichtverletzung vorliegt (vgl. LG Stuttgart 16 O 148/2006 vom 19.09.2006).

Wird beim Käufer (hier Ihnen) der irrige Eindruck erzeugt, die andere Partei sei zum Vertragsabschluss fest entschlossen und zieht diese sich dann grundlos zurück, so kommt eine Haftung aus c.i.c. in Betracht.

Wenn Vertrauen (hier durch die Vereinbarung) geschaffen wurde, muss die andere Partei rechtzeitig informiert werden, wenn Abstand vom Vertragsschluss genommen wird. Es kommt hier aber nur der Ersatz des sog. negativen Interesses (das heißt, der Verletzte ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn er nicht auf die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts bzw. der Erklärung vertraut hätte) in Betracht.

Allerdings darf gemäß der Rechtsprechung bei solchen Immobiliengeschäften die grundsätzliche Entscheidungsfreiheit, einen Vertrag nicht zu schließen, nicht beeinträchtigt werden.

Für einen Schadensersatzanspruch müsste Sie ein vorsätzlich pflichtwidriges Verhalten bewiesen, dies gilt bei einem beurkundungspflichtigen Geschäft, denn hier ist ja aus Warnungsgründen sogar noch der Notar zwischengeschaltet, sogar noch verstärkt.

Dies dürfte zwar nicht unmöglich sein, die Praxis zeigt aber, dass solche Ansprüche nur sehr schwer durchsetzbar sind.
Vor einem Gerichtsverfahren sollten Sie auf jedenfall erwägen, ein anwaltliches Forderungsschreiben aufsetzen zu lassen, in welchem eine Entschädigungszahlung aufgrund des Verhaltens der Verkäuferseite gefordert wird. Dies erscheint mir in Ihrer Situation momentan als bester Lösungsansatz.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung oder die Korrespondenz mit der Gegenseite stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Sven Kienhöfer
Rechtsanwalt

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