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Kauf einer Immobilie, falsche Angaben von Verkäufer und Makler


19.12.2013 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Zusammenfassung: Arglistige Täuschung beimn Hauskauf


Wir haben vor 3 Jahren zwecks Altersabsicherung ein 4-Familienhaus erworben, das komplett vermietet war. In der Beschreibung des Objekts, im Kaufvertrag und in der Rechnung des Maklers war immer die Rede von einem 4-Familien-Wohnhaus.

Vor einigen Monaten wollte ich eine Auskunft vom Bauamt und dabei stellte sich dann heraus, dass es nur als 3-Familienhaus registriert ist. In den 80ern wurde die Regelung eingeführt, dass nicht mehr als 3 Familien in einem Haus in diesem Wohngebiet wohnen dürften. Alles, was bis dahin schon genehmigt war, behielt seine Gültigkeit. Der Vorbesitzer, der schon verstorben ist, hatte diese Genehmigung nicht. Ob der Sohn, von dem wir die Immobilie kauften, davon wusste, kann ich nicht einschätzen.
Man sagte mir, dass ich von der Bauaufsicht hören würde und eine nachträgliche Legalisierung ziemlich unwahrscheinlich sei. Eine Rückfrage beim Makler ergab, dass er die Bauvorgaben kannte, jedoch davon ausging, dass alles genehmigt worden sei. Er beschwichtigte mich und meinte, das wäre nicht so schlimm.

Danach habe ich mir die Pläne - leider zum ersten Mal - genauer angesehen und festgestellt, dass auch die DG-Wohnung nicht als Wohnung, sondern nur als Abstellfläche, Spiel- und Arbeitszimmer der übrigen "beiden" Wohnungen im Haus deklariert war.

Nach Rücksprache mit dem Architekten, der den letzten Umbau betreute, meinte er, dass die nachträgliche Legalisierung dieser DG-Wohnung wahrscheinlich machbar wäre, allerdings mindestens 5.000,-- € an Kosten verursachen würde (wenn alles glatt ginge), plus die Kosten für die Einrichtung eines Kfz.-Abstellplatzes. Für die "4." Wohnung machte er mir keine Hoffnungen. Er meinte, dass wir sie zurück bauen müssten, was natürlich auch nicht geht, da die Nachbarn auf der gleichen Etage die dann zusätzlichen Räume gar nicht benötigen würden.

Weder Verkäufer noch Makler haben uns darauf aufmerksam gemacht, dass das angebliche 4-Familien-Wohnhaus in Wirklichkeit beim Bauamt nur als Haus mit 2 Wohnungen plus diversen Flächen im DG registriert ist.

Frage: Macht es Sinn, den Rechtsweg zu bestreiten, um vom Verkäufer oder Makler eine Art Schadensersatz zu bekommen, wie sind die Fristen dafür und was sind die Alternativen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Um Ihnen eine detaillierte Antwort geben zu können, müsste ich den notariellen Kaufvertrag sichten sowie die möglicherweise vorhandene Vorkorrespondenz bezüglich des Kauf des Hauses.
Wenn der notarielle Kaufvertrag den üblichen Haftungsausschluss enthält, werden Sie nur mit der arglistigen Täuschung weiterkommen (vgl. § 444 BGB).

Das Dachgeschoss wurde illegal ohne Baugenehmigung ausgebaut. Das Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen aufklärungspflichtigen Sachmangel dar (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 21.02.2008 Az: 22 U 145/07). Der Verkäufer hätte Sie also auf die fehlende Baugenehmigung bezüglich des Dachgeschosses aufmerksam machen müssen, andernfalls hat er arglistig gehandelt. Auch hätte er Sie darauf aufmerksam machen müssen, dass Sie tatsächlich nur ein Haus mit 2 Wohnungen plus diversen Flächen im DG erwerben. All dies gehört zu den Kardinal Pflichten eines Hausverkäufers, die ganz offensichtlich verletzt wurden.

Sie müssen allerdings nachweisen und hier fängt das eigentliche Problem des Falles an, dass dem Verkäufer all dies bekannt war, insbesondere auch das Fehlen der notwendigen Baugenehmigung bezüglich des Dachgeschosses. Wenn Sie dies nachweisen können, können Sie von dem Verkäufer eine entsprechende Minderung des Kaufpreises ( §§ 437 Nr. 3; 441 BGB) und Schadenersatz nach § 437 Nr. 3 BGB verlangen.

Mit freundlichem Guß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2013 | 21:19

Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich muss aber nochmal nachfragen, da ich noch nicht genau weiß, wie ich weiter verfahren soll: Reicht als Nachweis nicht aus, dass zwischen Erbe und Verkauf der Immobilie an uns 5 Jahre liegen und der Verkäufer die Pläne, die wir jetzt haben, vorher in seinem Besitz hatte und das gleiche gesehen hat wie wir jetzt auch? Was ist mit dem Makler, der meiner Meinung nach auch Schuld an der Misere hat und wie lange haben wir Zeit, rechtliche Schritte einzuleiten?
Vielen Dank und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2013 | 10:07

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn sich aus den Plänen der geschilderte Sachverhalt, also nur 2 Familienhaus sowie fehlende Baugenehmigung Dachgeschoss ergibt, dann sollte dies für den Nachweis der Kenntnis des Verkäufers ausreichen. Nur ist es aus der Ferne für mich schlecht, ohne Einblick in die Unterlagen, Ihnen eine konkrete Auskunft insofern geben zu können.

Sie sollten auf jeden Fall rechtliche Schritte sofort und unverzüglich einleiten, da der Kauf der Immobilie bereits drei Jahre zurück liegt, wobei allerdings erst der Augenblick entscheidend ist, an dem Sie Kenntnis von den geschilderten Tatsachen erhielten.

Sie können bei der arglistigen Täuschung den gesamten Kaufvertrag anfechten gem. § 123 BGB, wobei Sie hierfür ab Kenntnisnahme nur 1 Jahr Zeit haben, dann wird der gesamte Kauf rückabgewickelt oder an dem Kaufvertrag festhalten und Minderung und Schadenersatz verlangen.

Da all dies rechtlich jedoch ziemlich kompliziert ist, kann ich nur davon abraten, die Sache selbst in die Hand zu nehmen. Sie sollten insofern unbedingt einen Anwalt beauftragen, die Kosten hierfür hat Ihnen der Verkäufer als Schadenersatz zu erstatten.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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