Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.814
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kauf einer Doppelhaushälfte/Wasserleitungsrecht als Grunddienstbarkeit


| 16.12.2011 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte eine Doppelhaushälfte (hier Grundstück B genannt) erwerben. Die jeweiligen Doppelhaushälften befinden sich auf den Grundstücken B und C. Beide Häuser besitzen im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeiten (Stromleitungsrecht, Gasleitungsrecht, Abwasserleitungsrecht, Wasserleitungsrecht) zugunsten eines weiteren Grundstücks hier im weiteren Verlauf Grundstück A genannt. An der Sache sind also insgesamt 3 mit Wohnhäusern bebaute Grundstücke beteiligt. Diese 3 Grundstücke stehen im Besitz von zwei Eigentümern wobei die Grundstücke A und B im Besitz einer Wohnungsgenossenschaft und das Grundstück C in Privatbesitz (C war früher auch im Besitz der Wohnungsgenossenschaft) sind.
Bei dem Grundstück A handelt es sich um ein direkt neben B stehendes Nachbarhaus. Die Grundstücke A, B und C liegen alle direkt nebeneinander wie hier genannt. Die Grundstücke B und C besitzen derzeitig keinen eigenen Trinkwasseranschluss. Diese beziehen ihr Trinkwasser über Grundstück A kommend aus dem öffentlichen Netz, wobei die derzeitige Trinkwasserleitung für Grundstück B und C durch den Keller des Grundstücks B verläuft und zur Zeit noch gemeinsam von B und C genutzt werden. B und C besitzen jeweils die Anfangs bereits genannten Grunddienstbarkeiten (Leitungsrechte) gegenüber Grundstück A. Das Grundstück C besitzt außerdem noch die beiden Grunddienstbarkeiten Wasserleitungsrecht sowie Abwasserleitungsrecht gegenüber dem Grundstück B.
Laut Kaufvertrag erteilt nun die Wohnungsgenossenschaft als Eigentümer von Grundstück B, mir als Käufer von Grundstück B die Auflage, dass ich mir innerhalb einer bestimmten Frist einen eigenen Wasseranschluss (für das Grundstück B) legen lassen muß. Das wird von mir auch so akzeptiert. Das Grundstück C stand bis vor einigen Jahren ebenfalls im Besitz der zuvor bereits genannten Wohnungsgenossenschaft. Diese vergaß jedoch beim damaligen Verkauf vertragliche Vereinbarungen bezüglich eines eigenen Wasseranschlusses für das Grundstück C zu vereinbaren.
Die Wohnungsgenossenschaft möchte für die Zukunft erreichen, dass alle 3 Grundstücke einen eigenen Wasseranschluß bekommen. Dies setzt jedoch die Einwilligung des Eigentümers von Grundstück C voraus, dieser weigert sich jedoch und bezieht sich auf sein im Grundbuch eingetragenes Wasserleitungsrecht. Eine Anschlußmöglichkeit für ihn wäre durch direkte Angrenzung an ein öffentliches Grundstück analog zu A und B gegeben.
Es gibt derzeitig keinerlei vertragliche Vereinbarungen zur Nutzung, Wartung, und Klärung der Eigentumsverhältnisse sowie Regelung der Zugänglichkeit bezüglich der bereits erwähnten von B und C noch gemeinsam genutzten Trinkwasserleitung im Keller von Grundstück B.
Die derzeitig noch gemeinsam von B und C genutzte Trinkwasserleitung soll nach Erhalt des eigenen Trinkwasseranschlusses für Grundstück B getrennt werden und somit wäre C dann der alleinige Nutzer.

Dazu hätte ich die folgenden Fragen:

1.) Welche Risiken (bei Havarien, Reparaturen, Wartungen usw.) in Bezug auf die im Keller befindliche Trinkwasserleitung bestehen für den zukünftigen Eigentümer von Grundstück B (mir) auch bei einer späteren geplanten alleinigen Nutzung dieser Wasserleitung durch Grundstück C und wie könnten diese Risiken für mich vertraglich ausgeschlossen bzw. minimiert werden? Darf ich diese freiliegenden Leitungen zwecks Keller Ausbau verkleiden und müssen diese stets zugänglich (d.h. offen an der Wand mit einer Kontrollmöglichkeit für den Nutzer des Grundstücks C) angebracht sein?
2.) Kann der Grundstückseigentümer von C dazu gezwungen werden sich einen eigenen Wasseranschluss legen zu lassen und falls Ja, wie und durch wen? Wer trägt eventuelle Kosten für den Rückbau der im Keller von B verlegten Rohrleitungen, könnte B von C verlangen diese Leitungen außerhalb des Hauses zu verlegen, da die Nutzung des Kellers eingeschränkt wird und wer müsste dafür die Kosten tragen, könnte eine Nutzungsentschädigung von C für die Trinkwasserleitungen im Keller von B verlangt werden?

Danke für die Beantwortung meiner Fragen




Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist zunächst der genaue Inhalt der Dienstbarkeit ausschlaggebend.

Alles was in der eingetragenen Dienstbarkeit geregelt ist, ist entsprechend anzuwenden. Alles nicht Geregelte ist anhand der einschlägigen Normen zu prüfen.

Ihr Nachbar wäre grundsätzlich zum Unterhalt der Leitungen verpflichtet, es sei denn es wurde etwas Anderes in der Dienstbarkeit vereinbart.

Also genauer lassen sich die Aussagen nur mit Einblick in den Wortlaut der Dienstbarkeit klären.

Jedoch nun zu Ihren Fragen.

"1.) Welche Risiken (bei Havarien, Reparaturen, Wartungen usw.) in Bezug auf die im Keller befindliche Trinkwasserleitung bestehen für den zukünftigen Eigentümer von Grundstück B (mir) auch bei einer späteren geplanten alleinigen Nutzung dieser Wasserleitung durch Grundstück C..."

Risiken:
Sie müssen z.B. die regelmäßige Kontrolle, mithin die Begehung bzw. den jederzeitigen Zugang im Notfall gewährleisten.
Bei Schäden an der Leitung müssen Sie dem Nachbarn die notwendigen Freiheiten zur Reparatur ermöglichen.
Folgeschäden an Ihrem Eigentum müssen Sie gegenüber Ihrem Nachbarn geltend machen.
Möglicherweise besteht hier eine Versicherungslücke.

Zudem wäre zu prüfen, ob Ihre Versicherung Schäden und Folgeschäden des Nachbarn übernimmt, wenn Sie die Leitungen beschädigen sollten.

"... und wie könnten diese Risiken für mich vertraglich ausgeschlossen bzw. minimiert werden?"

Vertraglich werden Sie Ihren Nachbarn zu nichts Neuem "zwingen" können. Sie sollten deshalb mit Ihrem Versicherer über mögliche Versicherungslücken sprechen.

"Darf ich diese freiliegenden Leitungen zwecks Keller Ausbau verkleiden und müssen diese stets zugänglich (d.h. offen an der Wand mit einer Kontrollmöglichkeit für den Nutzer des Grundstücks C) angebracht sein?"

Die Verkleidung kann nur so erfolgen, dass sie die baulichen Maßnahmen so ausführen, dass weiterhin eine Kontrolle der Leitungen möglich ist.

"2.) Kann der Grundstückseigentümer von C dazu gezwungen werden sich einen eigenen Wasseranschluss legen zu lassen und falls Ja, wie und durch wen?"

Nein, aufgrund der Dienstbarkeit werden gesetzliche Regelungen, wie das sächsische Nachbarrecht (§ 3 SächsNRG) ausgehebelt.

Solange die Grunddienstbarkeit einen Vorteil bietet (§ 1019 BGB), bleibt diese dem Nachbarn erhalten.

"Wer trägt eventuelle Kosten für den Rückbau der im Keller von B verlegten Rohrleitungen, könnte B von C verlangen diese Leitungen außerhalb des Hauses zu verlegen, da die Nutzung des Kellers eingeschränkt wird und wer müsste dafür die Kosten tragen,..."

Unter den Voraussetzungen des § 1023 Abs. 1 BGB haben Sie das Recht die Verlegung zu verlangen. Jedoch müssen Sie die Kosten tragen und (!) vorschießen.

Es muss Ihnen somit die Ausübung des Leitungsrechtes durch den Nachbarn an dieser Stelle besonders beschwerlich fallen.

Es stellt sich dann natürlich die Frage, ob es günstiger ist, dem Nachbarn den eigenen Wasseranschluss zu "bezahlen".

"... könnte eine Nutzungsentschädigung von C für die Trinkwasserleitungen im Keller von B verlangt werden?"

Dies wäre im Sächsischen Nachbarrecht nach § 29 SächsNRG üblich als jährliche Rente gewesen. Nachträglich lässt sich die Rente aufgrund des der Dienstbarkeit zugrunde liegenden Vereinbarung nicht mehr durchsetzen.

Beim Kauf des Grundstückes sollten Sie diese Kosten als Abzug ansetzen und einen entsprechend geringeren Kaufpreis zahlen, mithin ist dies ein Argument im Kaufpreispoker.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie ein besinnliches Weihnachtsfest.

---------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2011 | 19:42

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
zunächst vielen Dank für die zügige und kompetente Beantwortung meiner Fragen.
Ich möchte hiermit die kostenlose Nachfrageoption nutzen.

Hier einige Details aus dem gerade erhaltenen Kaufvertrag für das Objekt:

„Der Erwerber übernimmt die vorgenannten Belastungen unbefristet und entschädigungslos
zur weiteren Duldung; im Übrigen übernimmt er keine grundbuchlichen
Belastungen, die ohne seine Mitwirkung zur Eintragung gelangt sind bzw. gelangen."

Fragen:
Dazu würde mich interessieren, ob diese Duldung quasi meine Einverständniserklärung für den Verbleib dieser Trinkwasserleitung auf ewige Zeiten im Keller bedeuten könnte und wer wäre hier insbesondere für Wartung und Reparatur der Leitung zuständig?
Was wäre im Falle eines Schadens z.B. bei einem Wasserschaden durch Rohrbruch, hätte ich hier keine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer (Eigentümer Grundstück A) für den eingetretenen Schaden?
Da noch weitere Nutznießer der Grunddienstbarkeiten vorhanden sind, würde diese unbefristete und entschädigungslose Duldung auch gegenüber diesen anderen in gleicher Weise gelten wie für den Verkäufer?
Ist es üblich, daß der Vertrag den folgenden Text enthält und was sagt diese Formulierung aus „…im Übrigen übernimmt er keine grundbuchlichen Belastungen, die ohne seine Mitwirkung zur Eintragung gelangt sind bzw. gelangen"?

Vielen Dank für ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2011 | 21:31

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Nachfrage, wie folgt:

"Dazu würde mich interessieren, ob diese Duldung quasi meine Einverständniserklärung für den Verbleib dieser Trinkwasserleitung auf ewige Zeiten im Keller bedeuten könnte und wer wäre hier insbesondere für Wartung und Reparatur der Leitung zuständig?"

"vorgenannten" sind diejenigen Belastungen, die schriftlich im vorherigen Abschnitten fixiert sind. Sie betreffen (in der Regel nur) den Grund nicht zwingend die Lage.

"unbefristet" ist der Verzicht auf etwaige Verjährungseinreden.

"entschädigungslos" bedeutet ohne Nutzungsentschädigung oder jährliche Rente....

Unüblich und ungewöhnlich ist, dass keine Regelung besteht, durch Sie Ihren Rechtsnachfolger zu verpflichten.

Ohne Zustimmung Ihres Nachbarn, des Eigentümers des herrschenden Grundstückes, besteht diese Duldung in diesem Sinne "ewig".

Bei der Instandhaltungsverpflichtung bleibt es bei dem Gesagten. Soweit nichts anderes vereinbart wird/wurde hat Ihr Nachbar die Kosten zu tragen.

"Was wäre im Falle eines Schadens z.B. bei einem Wasserschaden durch Rohrbruch, hätte ich hier keine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer (Eigentümer Grundstück A) für den eingetretenen Schaden?"

Nein, nach der Übertragung des Grundstückes ist der Verkäufer außen vor. Bei fehlerhafter oder ungenügender Wartung ist der Eigentümer des herrschenden Grundstückes, Ihr Nachbar, gegebenenfalls haftbar.

Hinweis: Für Schäden die am Leitungssystem durch eindringendes Wurzelwerk innerhalb Ihrer Grundstücksgrenzen auftreten, könnte Ihr Nachbar Sie haftbar machen.

"Da noch weitere Nutznießer der Grunddienstbarkeiten vorhanden sind, würde diese unbefristete und entschädigungslose Duldung auch gegenüber diesen anderen in gleicher Weise gelten wie für den Verkäufer?"

Die Duldung beziehen sich auf die aufgeführten (vertraglichen) Belastungen und deren Begünstigten. Dies muss nicht der Verkäufer (persönlich) sein. Dingliche Belastungen (Grundbuch) übernehmen Sie "automatisch".

"„…im Übrigen übernimmt er keine grundbuchlichen Belastungen, die ohne seine Mitwirkung zur Eintragung gelangt sind bzw. gelangen"?"

Aufgrund des fehlenden Zusammenhanges erschließt sich mir nicht der zugrunde liegende Sinn.

Deshalb folgende Gedanken:

Gesetzliche Eintragungen ins Grundbuch werden dadurch nicht ausgeschlossen. Bestehende Grundbucheinträge können nur mit Zustimmung des Begünstigten (oder gerichtlich ersetzt) gelöscht werden. Künftige (nicht gesetzliche) Belastungen (z.B. Grunddienstbarkeiten) können nur mit Ihrer Zustimmung (oder gerichtlich ersetzt) erfolgen; eine "Selbstverständlichkeit".

Hinweis: Es fehlt ein Hinweis auf öffentlich rechtliche Belastungen (Baulastverzeichnis).

Mit der Klausel könnte der Ausschluss von Rechtsmängeln hinsichtlich Grundbucheintragungen erklärt werden. Normalerweise wird die vertragliche Übernahme der Belastungen durch den Erwerber erklärt. Dadurch wird gegenüber dem Verkäufer bewirkt, dass der Käufer sich nicht auf Rechtsmängel, die z.B. Dienstbarkeiten u.a. darstellen, berufen kann.

"...übernimmt er keine grundbuchlichen Belastungen, die ohne seine Mitwirkung zur Eintragung gelangt sind..." würde in diesem Zusammenhang aber indizieren, dass der Verkäufer bestehende Belastungen mit Zustimmung des Begünstigten beim Grundbuchamt zur Löschung beantragt hat. Warum sollte der Begünstigte (soweit es nicht der Verkäufer selbst ist) darauf verzichten?
Im Grundbuch eingetragene Belastungen können unter anderem sein: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen, Widersprüche, Vorkaufsrechte.

Im Ganzen ist die Reglung zumindest unvollständig, was aber im weiteren Vertragstext noch seine Vollendung/Ergänzung finden kann.

Ich wünsche einen guten Rutsch ins Neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.12.2011 | 19:43


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Zügige und kompetente Beantwortung, Danke."
FRAGESTELLER 30.12.2011 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Trotz für mich ungünstiger Prognose war die Antwort sehr hilfreich und verständlich. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Einfach Spitze! Sehr kompetent... Immer wieder...! ...
FRAGESTELLER
4,2/5,0
Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
FRAGESTELLER