Kauf des Miteigentumanteils am Haus von meiner Schwester, Nießbrauch auf dem Anteil

Hi, hallo,
ich habe folgendes Problem. 1995 haben meine Eltern mir und meiner Schwester Grundstück und das Elternhaus mit einem Überlassungs-Teilungsvertrag überlassen. Meine Schwester bekam 22/100 Grundstück/Bauland, auf welchem Sie Ihr Haus gebaut hat. Die anderen 78/100, wo das Elternhaus drauf steht wurde uns zu 60/40 überlassen. Ich bekam 60%, meine Schwester 40%, da Sie ja bereits Bauland bekam. Meine Eltern haben seit dem Nießbrauch auf das ganze Haus. Mein Vater ist leider 2009 verstorben. Ich wohne mit meiner Familie seit 10 Jahren in meinen 60% des Hauses. In den anderen 40% des Hauses wohnt meine Mutter, diese Wohnung gehört meiner Schwester. 2005 habe ich alles umgebaut, um den Bedingungen eines 2Familienhauses zu entsprechen. Daraufhin bekam ich die Abgeschlossenheit für meine Wohnung und für die Wohnung meiner schwester. Bis hier ging alles auf meine eigenen Kosten, meine Schwester beteiligte sich nicht. Die Hausseite in welcher meine Mutter lebt, wird langsam marode, Fassade ist kaputt, muss neu geklinkert werden, auch einige Dacharbeiten stehen an und noch paar andere Instandhaltungsarbeiten.Ich informierte meine Schwester, was alles auf uns zukommen wird (finanziell - Instandsetzung) Sie möchte dafür nicht aufkommen, obwohl Sie mit 40% Miteigentumsanteil im Grundbuch steht. Sie sagt Sie hat an Ihrem Haus genug abzuzahlen. Vor 2 Tagen bekam ich einen Brief, indem Sie mitteilte, das Sie jedwende Kostenbetiligung ablehnt und verwies auf einen Absatz im Überlassungsvertrag von 1995 Kapitel III. Auflassung: Zitat: Der Erschienene zu 1 (mein Vater) behält sich an dem im Abschnitt II. dieser Urkunde gebildeten, mit Nr.1 bezeichneten Wohnungseigentum den lebenslangen und unentgeltlichen Nießbrauch vor. Abweichend von den gesetzl. Bestimmungen obliegen dem Nießaucher auch diejenigen Ausbesserungen und Erneuerungen, die nicht zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Der Nießbraucher hat abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen auch die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt auzusehen sind, zu tragen. Im übigen hat der Nießbrauch den gesetzl.Inhalt. (Jährlicher Wert: DM 12.000,00) im nächsten Absatz wurde dies an meine Mutter vererbt, wenn mein Dad zuerst stirbt, was leider 1995 passierte.
Als ich das gelesen habe, bin ich fast aus allen Wolken gefallen. Mein Schwester hat meine Eltern ausgenommen wie eine Melkmaschiene, nun wo meine Mutter alleine ist und mit Ihrer Rente grad so hinkommt, verweist Sie an meine Mutter. Auf so eine Idee würde ich nie kommen. Der Vertrag (Überlassungsvertrag wurde 1995 von meiner Schwester beim Notar beauftragt, heute wird klar, welche Klauseln Sie sich da eingebaut hat.) Laut Wohnungseigentümergesetz ist Sie verpflichtet sich an der Instandsetzung zu beteiligen, aber unter dem eben genannten Aspekt wohl nicht mehr. Ich investiere hier wie blöd und meine Schwester erntet irgendwann die Lorbeeren. Ich sagte Ihr Sie soll verzichten, wenn Sie es sich nicht leisten kann. Das macht Sie natürlich nicht. ich bot Ihr 5.000EUR (fünftausend) damit war Sie komischerweise sofort einverstanden. Ich wollte jetzt beim Notar den Vertrag ändern lassen, das ich die Wohnung für 5.000EUR abkaufe. Haben tue ich davon derzeit nichts, da ja meine Mutter in der Wohnung lebt. Durch den Kauf, vermeide ich aber weiterhin den Stress hier und weiss für wen ich das alles hier mache. Da das Haus meiner Schwester mit auf dem Grundstück steht (s.o. 22/100) möchte Sie auf Ihre 40% Grundstück nicht verzichten, da Sie diese ja gut weiter nutzen kann. Ich übernehme also nur die Wohnung von Ihr. Also gehört mir dann das Haus zu 100% mit Reallast/Nießbrauch und vom Grundstück gehören mir dann meine 60%! Welche Kosten kommen auf mich zu? Muss ich Grunderwerbssteuer zahlen, obwohl meine Eltern uns ja das Haus geschenkt haben? Wenn ich zahlen muss, auf den Gesamtwert des Hauses, dann die 40% Anteil, oder wodrauf? Da ich das Haus durch Modernisierung immer im Wert gesteigert habe, würde ich mich ja evt.angeschissen haben, oder? In der Wohnung meiner Mutter wurde über die Jahre so nichts weiter gemacht, die Wohnung entsprechen den 40% Anteil meiner Schwester,wofür ich die Abgeschlossenheit 2005 bekommen habe. Ist Grundlage der Grunderwerbssteuer evt. auch nur vom Wert der Wohnung zu rechnen und nicht der Gesamtwert des ganzen Hauses? Wenn das Haus insgesamt betrachtet wird, wäre echt gemein! Ich habe mal gelesen, das durch ein Nießbrauch der Wert einer Immobilie gegen 0 geht. Ist das in dem Falle evt. gut für mich, das ich keine Steuern zahlen muss? Muss ich überhaupt Steuern zahlen? Kann sich meine Schwester es eigentlich wirklich so einfach machen und sagen, ich beteilige mich nicht an der Instandhaltung, obwohl Sie Miteigentümerin ist? Was ist mir denn am besten zu raten? fakt ist, es gibt nur Stress hier und es muss eine Lösung her. Mehr als 5.000 kann ich Ihr nicht zahlen, da ich meinen Baukredit auch irgendwie bedienen muss, da habe ich noch eine Restschuld von 46.000EUR! Ich nehme eine Privatkredit auf, um Ihr die 5.000 zu zahlen und um die Notarkosten, Steuer, ect. zu bezahlen. Könnte ich mich durch den Kauf evt. auch selber benachteiligen? Gibt es eine andere Möglichkeit? MFG Familie Träger