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Kauf aus Insolvenzvermögen


28.11.2008 14:05 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Von einem insolventen Bauträger möchte ich einen PKW-Aussenstellplatz erwerben, der zu einer Wohnanlage gehört, die ich selbst bewohne.

Vom Insolvenzverwalter liegt mir bereits ein Kaufvertragsentwurf vor. Dieser beinhaltet zwei Dinge, die nicht ganz nach meinem Geschmack sind:

1. Alle Erschließungskosten und Anliegerbeiträge nach dem BauGB und alle übrigen Kosten oder Beiträge, auch für bereits ganz oder teilweise fertiggestellte Anlagen, hat der Käufer zu tragen.

2. Alle durch die Beurkundung und Durchführung dieses Vertrages entstehenden Kosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten der
Freistellung Abt. III (Notar und Gericht) trägt die Kaufpartei.

Ich habe den InsVerwalter hinsichtlich Ziffer 1 um eine Formulierung gebeten, wonach der Verkäufer alle Erschließungskosten und Anliegerbeiträge nach dem BauGB, für die Bescheide trägt, die ihm bis zum heutigen Tage zugegangen sind. Erklärend habe ich den InsVerwalter mitgeteilt, dass mir eine Zusicherung der Verkäuferpartei wichtig ist, wonach ihr keine weiteren Kostenforderungen bekannt sind und alle ihr bekannten ausgeglichen sind.

Zu Ziffer 2 habe ich dem InsVerwalter mitgeteilt, dass es üblich sei, dass die Verkäuferpartei die Kosten für die Freistellung Abt. III (Notar und Gericht) übernimmt.

Außerdem hatte darum gebeten, einen anderen Notar mit der Beurkundung zu beauftragen, da meine Erfahrungen mit dem Haus-und-Hof-Notar des insolventen Bauträgers äußerst schlecht sind.

Hierauf bekam ich folgende Antworten:

-ein anderer Notar kommt für die Kaufabwicklung nicht in Frage. Mir stände es jedoch frei, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Vertrages zu beauftragen

-Der Kaufvertrag kann in den Ziffern "Erschließungskosten" sowie "Kosten/Steuern" leider nicht geändert werden. Verkäufer ist im vorliegenden Fall der Insolvenzverwalter, der über keine Masse im Verfahren verfügt. Es ist im Insolvenzverfahren durchaus üblich, dass die Kosten nicht von dem Insolvenzverwalter bzw. der Insolvenzmasse getragen werden.

-Leider kann ich die entsprechenden Ziffern nicht ändern lassen. Ich darf sie daher bitten, mitzuteilen, ob Sie nach wie vor an dem Erwerb des Stellplatzes interessiert sind. Der Vertrag kann leider nur so unterzeichnet werden, wie er Ihnen vorliegt.

Meiner Ansicht nach kann es doch nicht so schwierig sein, zu bestätigen, dass keine weiteren Kostenforderungen bekannt sind und alle bekannten ausgeglichen wurden. Auch bei nicht vorhandener Masse, handelt es sich vorliegend doch eher um ein technisches Problem. Es ist ja auch nicht so, dass mir der Stellplatz zum Dumpingpreis angeboten wird. Ganz im Gegenteil.

Somit folgende Fragen:

1. Was könnte mich schlimmstenfalls erwarten, wenn ich den KV in vorliegender Form zum Kaufpreis von 5.000 € unterschreibe (Kostenhöhe)?

2. Welche Möglichkeiten gibt es aus für den InsVerwalter mir entgegen zu kommen?

3. Kann u. U. dennoch zur Unterschrift geraten werden?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Hierbei kann nicht eingeschätzt werden, welche Kosten auf Sie zukommen. Soweit der Insolvenzverwalter von der Formulierung nicht abrückt, sollten Sie im Vorfeld bei den zuständigen Behörden recherchieren bzw. anfragen, welche Erschließungskosten und Anliegerbeiträge/Steuern noch offen sind.

2. Die Kosten der Lastenfreistellung hat in der Regel der Verkäufer zu tragen. Meist erfolgt dies im Falle der Insolvenz aus dem Kaufpreiserlös. Soweit der Erlös überwiegend an einen Grundpfandrechtsgläubiger fließt, kann auch dieser dazu vertraglich verpflichtet werden die Kosten zu übernehmen.

3. Soweit der Insolvenzverwalter auf diesen Notar besteht, sollten Sie anführen, dass er dann auch die Notarkosten zu übernehmen habe. Soweit der Insolvenzverwalter dann immer noch an dem betreffenden Notar festhält, sollten Sie in der Tat eine Prüfung des Vertrages bei einem Kollegen in Auftrag geben.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist der Vertrag derart gestaltet, dass ich Ihnen, vorbehaltlich einer genauen Prüfung, nicht zum Abschluss raten kann. Insbesondere die Erschließungskosten und Anliegerbeiträge/Steuern sind offensichtlich nicht bestimmbar, so dass über den Kaufpreis weitere Kostenrisiken auf Sie zukommen könnten. Daher sollte dies im Vorfeld geprüft werden.

Eine Entgegenkommen bei den vorgenannten Forderungen des Insolvenzverwalters besteht nur im Preis für den Stellplatz. Allerdings sollten die möglichen Risiken nicht unterschätzt werden, zumal der bisherige Eigentümer aufgrund der Insolvenz nicht haften wird und der Insolvenzverwalter sicherlich im Vertrag jegliche Haftung ausschließt.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen
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