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Kauf Eigentumswohnung - Mündliche kaufzusage


25.12.2013 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Grübnau-Rieken, LL.M., M.A.



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich interessiere mich seit geraumer Zeit für eine Eigentumswohnung. Nach Besichtigung und erster Preisabklärung wurde mir vom Makler ein Entwurf des Kaufvertrages zugeschickt, den ich kommentiert habe. Zuvor habe ich per Mail erklärt, die Wohnung erwerben zu wollen. Der Makler betonte, dass ich vom Kauf noch immer zurücktreten könne. Gemeinsam mit dem Eigentümer fand ein weiteres Treffen statt, um Detailfragen zu klären. Ich habe in dieser Besprechung mündlich zugestimmt, die Wohnung zu erwerben, worauf der Makler einen Termin mit dem Notar vereinbart hat. Ein Vorvertrag wurde nicht unterzeichnet.
Ist meine mündliche Zustimmung bindend und ist damit ein Vertrag zustande gekommen, oder kann ich den Notartermin absagen und vom Kauf der Wohnung noch Abstand nehmen.
Ich sehe heute einige Faktoren etwas anders und möchte daher meine Entscheidung revidieren.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für die Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes gerne wie folgt beantworten möchte.

Die Lösung folgt aus § 311b Abs.1 BGB

Dort steht:

(1) 1Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. 2Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Bei einem Grundstücksgeschäft handelt es sich um ein beurkundungspflichtiges Geschäft.

Beurkundungspflichtig sind Verträge über ein konkretes, zumindest vom Gläubiger oder einem Dritten konkretisierbares Grundstück (Soergel/M. Wolf § 313 aF Rn 11; Staudinger/Wufka § 311b Abs 1 Rn 6)

Das bedeutet, dass es ohne eine notarielle Beurkundung keinen wirksamen Kaufvertrag gibt.

Eine mündliche Zusage hat daher keinen Erklärungswert.

Die Auflassung selbst, das ist das sogenannte dingliche Rechtsgeschäft, also die Übertragung des Eigentums, bedarf keiner notariellen Form, findet aber ohne zuvor geschlossenen notariellen Kaufvertrag nicht statt.

Ich möchte abschließend darauf hinweisen, dass Antworten im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Orientierung darstellen, deren Einschätzung auf Ihren Angaben beruht.
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