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Kauf, Finanzierung und nachträgliche Teilung Grundstück


15.12.2015 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Grundstück (Verkehrswert 200.000 Euro) zu erwerben. Da das Grundstück sehr groß ist (1600qm), wollten wir uns die Möglichkeit offenhalten, das Grundstück nachträglich zu teilen und einen Teil zu veräußern. Für die zu veräußernde (voraussichtlich etwas kleinere) Hälfte des Grundstücks gäbe es bereits potentielle Abnehmer und durch den Verkauf ließen sich ca. 90.000 Euro erzielen. Eine GbR oder Miteigentümergemeinschaft für einen gemeinsamen Kauf zu gründen, schließen wir momentan aus, da noch nicht klar ist, wie groß die die getrennten Grundstücke sein werden, sprich, wer letztlich welchen Anteil am Gesamtgrundstück hat. (Abgesehen davon würden die Formalitäten wohl den Zeitrahmen überschreiten, denn der Versteigerungstermin ist in 3,5 Wochen)
Welche Möglichkeiten gibt es, das Grundstück nachträglich zu teilen und zu veräußern, wenn wir den Kaufpreis zunächst zu ca. 90% finanzieren müssten, sich also eine Grundschuld von ca. 180.000 Euro ergeben würde (maximal, je nach Zuschlagsgebot in der Versteigerung).
Wie ließe sich der Verkauf des belasteten Grundstücks regeln? Könnte man die Grundschuld von vornherein in 2 Teile aufteilen und die eine Hälfte durch den Erlös aus dem Grundstücksverkauf löschen? Oder könnten die Grundstückskäufer die Grundschuld für das von ihnen erworbene Grundstück einfach übernehmen?
15.12.2015 | 14:08

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die beste Variante wäre, das Grundstück komplett zu belasten, aber der finanzierenden Bank den Aufteilungsplan vorher mitzuteilen und diese in die Planung einzubeziehen. Wenn dann das Grundstück geteilt ist, sind zwar beide Grundstücke belastet. Jedoch kann das zu verkaufende Teilgrundstück über eine sogenannte Pfandhaftentlassung entlastet werden, d.h. die Grundschuld lastet dann nur noch auf Ihrem Grundstück, während das andere Grundstück frei von der Grundschuld ist. Diese Pfandhaftentlassung sollte natürlich nur gegen Zahlung des Kaufpreises erfolgen.

Auf diese Art und Weise haben Sie alle Freiheiten, die Größe der Teilung zu bestimmen. Allerdings müssen Sie die Bank von Vorneherein ins Boot holen und deren Zustimmung vor der Ersteigerung einholen. Optimal wäre es, wenn die spätere Pfandhaftentlassung bereits im Finanzierungsvertrag geregelt wäre.

Eine solche Konstruktion ist üblich, aber komplex und fehlerträchtig. Ich empfehle daher dringend, die Finanzierung und die spätere Teilung und den anschließenden Verkauf von einem Anwalt begleiten zu lassen.

Eine Aufteilung der Grundschuld von Vorneherein ist nicht möglich, da eine Grundschuld stets auf dem ganzen Grundstück lastet und nicht auf einem ideellen Teil.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2015 | 16:33

Vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Verständnisfrage hätte ich noch: Das in unserem Besitz bleibende Grundstück würde ja nach der Teilung nicht mehr für die Sicherung der kompletten Grundschuld (180.000) ausreichen, da es nur noch etwa 2/3 der Fläche hätte, ergo bei einem Verkehrswert von 200.000 Euro nur noch 133.000 Euro wert wäre.
Reduziert sich durch die Pfandhaftentlassung/Pfandfreigabe dann auch automatisch die Grundschuld, die auf dem verbleibenden Grundstück lasten bleibt um den Erlös aus dem Verkauf des abgeteilten Grundstücks? Nur so würde das Ganze ja funktionieren..

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2015 | 18:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Grundschuld wird nur mit gesonderter Zustimmung der Bank reduziert, das ist rechtlich getrennt von der Pfandhaftentlassung. Einen Automatismus gibt es da nicht. Ich empfehle, eine entsprechende Reduzierung gleich am Anfang auch zur Sprache zu bringen.

Allerdings reduziert sich eine Grundschuld nicht aufgrund der Rückzahlung des Darlehens, die Grundschuld bleibt stets in voller Höhe auf dem Grundstück lasten, bis die Bank der Löschung zustimmt. Diese Zustimmung erfolgt stets erst nach voller Rückzahlung.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
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