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Kann man einem Mieter aufgrund von Zahlungsverzug kündigen?


30.07.2004 08:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mein Mieter zahlt mir sehr unregelmäßig die Miete (550 Euro Kaltmiete). Etwa 6 Wochen nach seinem Einzug wurde mir von seinem Insolvenzverwalter mitgeteilt, das er sich in einem Insolvenzverfahren befindet. Bereits die 2., 3. ud die 6. Miete seit seinem Einzug in mein Haus (Efh)kam nicht pünktlich, jedoch zahlte sein Arbeitgeber die 3 Mieten in einem Betrag 3 Monate zum schriftlich angemahnten Termin. Dann kam die Miete ca 6 Monate pünktlich. Im Mai zahlte er nur 450 Euro. Auf meine telefonische Nachfrage meinte er, das er 100 Euro als Mietminderung wegen einem defekten Heizkörperventil einbehalten hat. Er hat diese Mietminderung weder mündlich noch schriftlich angekündigt. Im Juni kamen nur 200 Euro mit der Bemerkung "Teilmiete". Gibt es eine Möglichkeit, diesem Mieter (er hat 2 Kinder) zu kündigen?
Guten Morgen,


eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt bei Ihnen noch nicht in Betracht. Gem. § 543 BGB kann jede Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund ist z.B. der Zahlungsverzug.

Gem. § 543 Abs.2 Nr. 3 BGB muss der Mieter entweder

a. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Mietzins (einschließlich Nebenkosten) oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein oder
b. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug sein, der die Miete für zwei Monate erreicht.


Beides ist bei Ihnen bislang nicht gegeben. Ihnen fehlen bislang höchstens 300 Euro, über offene Nebenkosten haben Sie nichts ausgesagt.

Der oben unter a. angesprochene nicht unerhebliche Teil der Miete muss mindestens den Betrag einer Monatsmiete übersteigen. Dem ist bislang nicht so. Ein Kündigungsgrund wäre allerdings gegeben, wenn Ihr Mieter auch im Juli nur 200 Euro gezahlt hätte. In diesem Fall wäre Nr. a letzter Teil erfüllt.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis aber auch ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse kann auch in der vollständigen Zahlung des Mietzinses gesehen werden. Hier geht es um die Fälle, die noch nicht an die Fälle des oben genannten § 543 BGB herankommen. Die ordentliche Kündigung ist hier jedoch mit Vorsicht zu genießen. Auch hier wird man den Rückstand mit mindestens einer Miete verlangen müssen.

Derzeit steht Ihnen noch kein Kündigungsrecht wegen offener Mietforderungen zur Seite.

Ein Vermieter kann einem Mieter aber auch fristlos kündigen, wenn dieser fortdauernd unpünktlich zahlt. Allerdings muss dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar sein. Daran stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Wartet der Vermieter zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so wird ihm anhand dieser Duldung die Wirksamkeit der Kündigung versagt. Sollte der Mieter innerhalb eines Jahres ca. fünf bis sechsmal verzögert gezahlt haben, so berechtigt dies den Vermieter ebenfalls zur fristlosen Kündigung. Dafür reicht schon die nur um wenige Tage verspätete Zahlung aus! Das sollte sich jeder Mieter einmal vor Augen führen. Allerdings wird für diesen Fall zu empfehlen sein, dem Mieter bei Auftreten dieser Probleme mitzuteilen, dass man nicht länger gewillt ist, diesen Missstand weiterhin tatenlos zu dulden.

Das Insolvenzverfahren Ihres Mieters hat übrigens keine Auswirkungen auf eine mögliche Kündigung.

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
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