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Kann ich unter den geschilderten Umständen einen neuen, auf 4 - 8 Wochen befristeten Mietvertrag mit


| 13.12.2011 12:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Zweifamilienwohnhaus wohnt derzeit noch meine 85-jährige Mieterin, der ich im letzten Jahr umständehalber die Wohnung form- und fristgerecht zum 31.12.2o11 gekündigt habe. Gegen die Kündigung wurde kein Widerspruch eingelegt, die Widerspruchsfrist ist seit 6 Wochen verstrichen.
Die Mieterin ist in den letzten Jahren dement geworden, so dass ihr Sohn, der mit in der Wohnung wohnt, schon im November 2o1o einen Platz für seine Mutter im Pflegeheim des hiesigen Seniorenzentrums hat vormerken lassen.
Die Demenz ist mittlerweile sehr fortgeschritten, so dass sie z.B. zwischendurch nicht mehr weiß, wie man Fenster und Türen schließen muss; sie kocht zeitweise auch nicht mehr, kann kaum noch die Treppe zu ihrer Wohnung gehen usw. und so fort.
Nun hat meine Mieterin bisher noch keinen Platz im hiesigen Pflegeheim bekommen können.
Wie es aussieht, wird sie auch Anfang des kommenden Jahres noch in ihrer Wohnung sein.

Kann ich unter den geschilderten Umständen einen neuen, auf 4 - 8 Wochen befristeten Mietvertrag mit dem Sohn schließen? Mit dem Sohn deshalb, weil dieser ja seit mindestens einem Jahr die Geschäfte für sie erledigt bzw. die Betreuung seiner Mutter übernommen hat.
Treten mit einem neuen, kurzzeitig befristeten Mietvertrag alle mietrechtlichen Vorschriften in Kraft - oder spielt rein rechtlich nur die befristete Zeit (1 - 2 Monate) eine Rolle?

Wie verhalte ich mich hier am Besten?
Ich kann meine Mieterin ja nicht auf die Straße setzen oder sie selbst in einem Heim, das ihr allerdings erhebliche Erleichterung im Alltag bringen würde) abliefern.

Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir hier weiterhelfen könnten.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Mieter und Vermieter können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Mietvertrag abschließen. Die gesetzlichen Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag sind in § 575 Abs. 1 BGB geregelt. Die dort aufgeführten Gründe wie Eigenbedarf, wesentliche Instandsetzung der Mietsache, Wohnung für einen zur Dienstleistung Verpflichteten ( Werkswohnung ) sind abschließend. Im befristeten Mietvertrag ist der konkrete Befristungsgrund vom Vermieter zu nennen Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gem. § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB.

In Ihrem Fall würde der Abschluss eines befristeten Mietvertrages mit dem Sohn letztlich nicht den gewünschten Erfolg bringen, da tatsächlich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden wäre. Der Sohn könnte demnach nach Ablauf der Befristung in der Wohnung verbleiben, da der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und entsprechend Kündigungsschutz besteht.

Wegen der Kündigung der Wohnung unterstelle ich, dass diese wirksam von Ihnen ausgesprochen wurde, denn nur eine wirksame Kündigung verpflichtet den Mieter zur Erhebung des Widerspruchs ( § 574 Abs. 1 BGB ), andernfalls kann er einfach in der Wohnung verbleiben, denn der Mietvertrag läuft mangels wirksamer Kündigung weiter. Weiter gehe ich davon aus, dass Sie die Mutter auf ihr Widerspruchsrecht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist hingewiesen haben, denn ansonsten kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären ( § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

In der Sache selbst sollten Sie die Mutter, falls diese unter gesetzlicher Betreuung Ihres Sohnes steht, den Sohn anschreiben und zur Räumung auffordern . Gleichzeitig sollten Sie daraufhin weisen, dass eine weitere von Ihnen geduldete Nutzung der Wohnung über den 31.12.2011 hinaus keine Fortsetzung des Mietvertrages darstellt ( § 545 BGB).

Gern steh ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2011 | 18:05

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Dratwa,

bei der erfolgten Kündigung wurde die Mieterin auf das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung einlegen zu können (dies bis spätestens zum 31.1o.2o11) hingewiesen. Gleichzeitig habe ich schon im Kündigungsschreiben auch darauf verwiesen, dass ich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.12.2o11 hinaus widerspreche.
In mir sträubt sich aber alles, wenn ich nun der alten, deutlich dementen und sicher geschäftsunfähigen Dame mitteilen soll, dass sie die Wohnung zu räumen hat.

Ob der Sohn vom Amtsgericht offiziell als Betreuer eingesetzt ist, weiß ich leider nicht. Mutter und Sohn haben jedoch Anfang d.J. eine notarielle Betreuungsverfügung geschlossen.

Wenn ich Sie richtig verstehe, soll ich nach dem 31.12. weder mit meiner jetzigen Mieterin noch mit dem Sohn einen Mietvertrag schließen, da ein solcher Mietvertrag trotz Befristung auf kurze Zeit als unbefristeter Mietvertrag gelten würde.

Stattdessen die Aufforderung die Wohnung zu räumen?
Gibt es noch irgend eine andere Möglichkeit?

Danke nochmals für Ihre weitere Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2011 | 20:21

Sehr geehrte Fragestellerin,

da leider in Ihrem Fall die Gründe, die vom Gesetzgeber hierfür gem. § 575 BGB vorgegeben sind, nicht vorliegen, könnte eine Befristung weder mit Ihrer jetzigen Mieterin noch mit dem Sohn rechtswirksam vereinbart werden. Wie bereits ausgeführt, wäre dies letztlich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit dem entsprechenden Kündigungsschutz.

Ich würde vorschlagen, dass Sie der alten Dame einen Brief mit dem Inhalt übersenden, dass Sie derzeit auf eine Räumung der Wohnung, die aufgrund der Kündigung bis spätestens zum 31.12.2011 zu erfolgen hat, nicht bestehen und mit einer Nutzung der Wohnung vorab bis zum 01.03.2012 unter Zahlung der bisherigen Miete als Nutzungsgebühr zuzüglich der Nebenkostenpauschale einverstanden sind. Gleichzeitig sollten Sie zur Klarstellung rein vorsorglich noch einmal daraufhin weisen, dass hierin kein Einverständnis mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen ist.
Ferner sollten Sie dem Sohn eine Kopie des Schreibens übermitteln und gleichzeitig um Nachricht bitten, wie weit denn nun die Reservierung für eine Unterbringung seiner Mutter im Pflegeheim fortgeschritten ist.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.12.2011 | 21:34


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