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Kann ich meiner WG-Mitbewohnern kündigen?


| 14.12.2016 10:24 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



ch bin Eigentümerin einer Wohnung in W., die ich zu einer Dreier-WG gemacht habe, weil ich mit Erstwohnsitz in B. wohne. Eines der WG-Zimmer bewohne ich noch selbst, da ich momentan einmal wöchentlich beruflich in W. zu tun habe. Nun läuft dieser berufliche Anlass aus und ich möchte mich ganz aus W. zurückziehen.
Ich möchte keine (richtige) Dreier-WG aus der Wohnung machen, in der dauerhaft drei Personen wohnen, da die Wohnung eine offene Küche ohne Fenster und auch das Bad kein Fenster hat - je höher die Nutzung, desto größer die Schimmelgefahr (was auch schon öfter eingetreten ist). Ich möchte daher lieber an ein Paar vermieten, das ggf. auch nur einmal am Tag zusammen kocht, etc.
Mein Vorhaben: Ich möchte zu Ende August 2017 die Wohnung leer haben, um neu vermieten zu können. Die eine Mieterin möchte eh Ende August mit ihrer Doktorarbeit fertig sein und zurück nach Spanien gehen, die andere Mieterin wird garantiert bleiben wollen, weil sie sich sehr wohl fühlt und ihr Studium noch länger andauert.
Meine Frage: Kann ich überhaupt meinen Mietern kündigen, da es ja keine wirkliche Eigenbedarfskündigung ist? (Eher eine beruflich bedingte "Eigen-Nicht-Bedarfskündigung". Wenn ja: Wann muss ich die Kündigung aussprechen? (Die längere Mieterin mietet seit Oktober 2015)
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Damit der Vermieter die Wohnung ordentlich – also fristgemäß – kündigen kann, benötigt er grds. nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse. Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, wird, wenn auch nicht abschließend, in § 573 Abs. 2 BGB erläutert.

Ihr Wunsch, die Wohnung künftig nicht mehr als 3er-WG zu führen, sondern an ein Paar zu vermieten, dürfte allerdings nach meiner Einschätzung und Erfahrung bei Gericht eher nicht als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB genügen. Die Erfolgsaussicht einer Kündigung mit dieser Begründung schätze ich daher derzeit als sehr gering ein.

Ein Eigenbedarf liegt, wie Sie schon selbst erkannt haben, auch nicht vor, da Sie die Wohnung ja gerade nicht mehr mit nutzen wollen.

Zu denken wäre an die erleichterten Kündigungsmöglichkeiten, die in § 573a Abs. 2 BGB genannt werden.

Nach dieser Norm, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis auch ohne ein berechtigtes Interesse kündigen, wobei sich dann die Kündigungsfrist allerdings um 3 Monate verlängert.

Die erste Voraussetzung für diese Ausnahmeregelung ist, dass die Wohnung vom Vermieter im Kündigungszeitpunkt selbst bewohnt wird und auch noch nach der Kündigung bzw. dem Auszug des Mieters von dem Vermieter weiterhin genutzt wird. Sinn dieser Regelung ist es nämlich, den besonderen Bedürfnisses des Vermieters, der seine Wohnung mit einem Fremden teilt Rechnung zu tragen.

Da Sie angeben, dass Sie die Wohnung selbst nicht mehr nutzen wollen, wird es nach derzeitiger Einschätzung an dieser vorgenannten Voraussetzung fehlen, sodass eine Kündigung nach § 573a Abs. 2 BGB ausscheiden dürfte.

Weitere Möglichkeit einer Kündigung ohne besonderes Interesse könnte § 549 Abs. 2 BGB sein.

Das würde nach § 549 Abs. 2 BGB allerdings wiederum voraussetzen, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen (auch noch nach der Kündigung oder dem Auszug des Mieters) und Sie die Räume der Wohnung und der Mitbewohner im wesentlichen möbliert und ausgestattet haben. Ich gehe davon aus, dass zwar die Küche und das Bad gemeinsam genutzt werden, die Mitbewohner aber ihre Räume selbst ausgestattet haben. Insofern sehe ich derzeit auch keine Möglichkeit, sich bei einer Kündigung auf § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu berufen.

§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sieht noch Kündigungserleichterungen für den Fall vor, dass die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde. Diese Norm bezieht sich nach dem Willen des Gesetzgebers in erster Linie auf einen kurzzeitigen Gebrauch wie z. B. bei Ferienwohnungen, ohne dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt verlagert. Da die Wohnung an eine Studentin vermietet wurde, die dort schon länger als 1 Semester wohnt und dort auch dort wohnen bleiben möchte, handelt es sich m. E. nicht mehr um einen vorübergehenden Gebrauch.

Insgesamt sehe ich daher für Sie nur dann eine Kündigungsmöglichkeit, wenn Sie ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB haben und nachweisen können. Die von Ihnen angestrebte Neuvermietung stellt allerdings kein solches berechtigtes Interesse dar.

Sie können versuchen, mit der Studentin einen Aufhebungsvertrag zu schließen oder ihr anbieten, die gesamte Wohnung zu übernehmen.

Nur der Vollständigkeit halber: Die Kündigungsfrist für die Mieterin würde nach § 573 c Abs. 1 BGB drei Monate betragen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben. Bei Nachfragen/Verständnisfragen nutzen Sie bitte die einmalige, kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin
Bewertung des Fragestellers 14.12.2016 | 11:57


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