Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
466.110
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kann Sozialamt/Alters-/Pflegeheim Wohnungsverkauf torpedieren?


| 23.11.2008 05:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne bisher in einer teuren Gegend in Miete und habe jetzt in einer anderen Stadt eine kleine Eigentumswohnung gefunden, die mir gefällt und die ich gerade noch bezahlen könnte. Der Kaufvertrag soll mir Anfang nächster Woche zugestellt werden, der Notarvertrag soll noch nächste Woche unterschrieben werden.

Der Preis liegt, soweit ich das sehen kann, quadratmetermäßig am unteren Rand der vergleichbaren Wohnungen, allerdings ist die Wohnung im Zustand von vor 40 Jahren, daher renovierungsbedürftig und nicht modernisiert (Bad, Küche).

Mein nötiges Geld ist allerdings derzeit noch festgelegt und wird teils Anfang Januar, teils Anfang Febuar 2009 frei. Der Vermittler der Bank, die für die Eigentümerin, die jetzt in einem Alters-/Pflegeheim ist, verhandelt, sagte mir zu, dass der Kaufvertrag den Besitz- und Geldübergang für Anfang Februar festlegen würde, das sei also gar kein Problem.

Wenn ich jetzt meine Mietwohnung zum Ende Februar kündigen würde, könnte ich im Februar die Renovierung der gekauften und der bisherigen Wohnung und den Umzug bewerkstelligen und würde nur 1 Monatsmiete „überzahlen“.

Jedoch macht mir jetzt etwas Kopfschmerzen:

1) Wenn bis dahin irgendetwas dazwischen kommt, dann würde ich ab 1.3.09 auf der Straße stehen, da meine jetzige Wohnung ja bis dahin neu vermietet wäre!

a) Was wäre z.B., wenn die Verkäuferin, die Mitte 90 ist, in der Zwischenzeit sterben würde? Würde der Kaufvertrag einfach durch den Notar weiter erfüllt, oder würde sich da durch den Erbfall ein zeitlicher oder sogar rechtlicher Stopp ergeben?

b) Oder was wäre, wenn ich im Februar ernsthaft erkranken würde, z.B. plötzlich ins Krankenhaus käme (ist leider schon vorgekommen) und die notwendigen Arbeiten für den Umzug (in eine andere Stadt!) nicht vornehmen könnte?

2) Der Banker erwähnte bereits 2x, dass „die Verkäuferin es mit dem Verkauf eilig hat, da bald das Altersheim seine Hand auf die Wohnung legen würde“.
Das macht mir am meisten Kopfschmerzen. Ich weiß, dass z.B. Schenkungen bis zu 10 Jahre rückwärts rückgängig gemacht werden müssen, wenn der Schenker bedürftig wird.
Wie ist das bei einem Wohnungsverkauf, wenn der Verkäufer bereits in einem Heim ist?
Könnte ich zu einer Rückabwicklung gezwungen werden?

Falls ja: Macht es einen Unterschied, ob der Eigentumsübergang und die Zahlung bereits erfolgt sind?
Oder der Besitzübergang?
Falls ja: Was raten Sie mir?

Es wäre für mich finanziell und auch körperlich-gesundheitlich katastrophal, wenn ich die Wohnung dann nicht bekäme, womöglich noch Rückabwicklungskosten zahlen müsste UND vor allem, dann Knall auf Fall eine andere Mietwohnung suchen, doppelt umziehen und die teuren Umzugskosten doppelt bezahlen müsste, weil ich ja dadurch insgesamt 2x umziehen müsste.

Deswegen muss ich vorher wissen, ob der Wohnungskauf durch das Sozialamt – ein privates Altersheim kann ja wohl nicht „seine Hand drauflegen“, oder doch? – letztlich verhindert werden könnte.

Für eine diesbezügliche und schnellstmögliche Auskunft wäre ich Ihnen wirklich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen,



Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte Ratsuchende,

wichtig ist zunächst, dass Sie die zu klärenden Punkte unbedingt mit dem beurkundenden Notar besprechen müssen.

Hinsichtlich des möglichen Todes der Verkäuferin nach Beurkundung des Vertrages gelten bestehende Vollmachten weiter. Wichtig wäre der Zusatz, dass erteilte Vollmachten durch den Tod einer Vertragspartei nicht erlöschen sollen. Insoweit sollte der Kaufvertrag geprüft werden.

Gegen eine mögliche Erkrankung Ihrerseits können Sie sich hingegen nicht absichern. Haben Sie Ihre Wohnung bereits gekündigt, sind auch verpflichtet diese zu räumen. Sind Sie daran gehindert, setzen Sie sich Ersatzansprüchen Ihres Vermieters aus.

Sinnvoll wäre es sicher, wenn es finanziell möglich ist, die Wohnung erst dann zu kündigen, wenn der Eigentumsübergang mit der Eintragung und die Inbesitznahme der neuen Wohnung auch stattgefunden hat. Unter Umständen können Sie auch mit Ihrem Vermieter sprechen und zu gegebener Zeit einen Aufhebungsvertrag schließen. Lässt dieser sich darauf aber nicht ein, sind Sie an die Kündigungsfristen gebunden.

Das Sozialamt hat keinen Einfluss auf die Veräußerung der Wohnung. Deren Einverständiss bedarf es nicht. Allerdings kann das Sozialamt Ansprüche auf den oder einen Teil des Kaufpreises erheben. Das betrifft aber nicht Sie und das Vertragsverhältniss zur Verkäuferin.

Etwas anderes kann sich aber aus Eintragungen im Grundbuch ergeben. Unter Umständen ist dort ein Vorkaufsrecht eingetragen. Das sollten und müssen Sie auf jeden Fall mit dem Notar erörtern, da dieser das Grundbuch einsehen sollte, worauf Sie im Kaufvertrag auch nicht verzichten sollten.

Insgesamt kannn ich Ihnen nur raten, Ihre Bedenken unbedingt mit dem Notar zu besprechen. Im Rahmen der Vertragsgestaltung können zumindest auch Klauseln über möglicher Ersatzansprüche aufgenommen werden, wenn die Durchführung des Vertrages scheitert, weil z.B. ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

Sie sollten sich daher nicht unter Zeitdruck setzen und den Vertrag genau prüfen lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2008 | 15:25

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Dazu möchte ich nachfragen:

1) Darf ich den Notar VOR dem Notartermin anrufen und die Auskünfte verlangen? Oder sogar mehrmals?

2) Sind diese Beratungskosten dann in der allgemeinen Gebühr von 1,5 % des Kaufpreises enthalten,
oder darf der Notar mir dafür eine gesonderte Beratungsgebühr in Rechnung stellen,
und falls ja, wie hoch ist die dann?

(Ich habe leider schon erlebt, dass mir nach einem ersten Telefonat, bei dem ich lediglich im Sekretariat einen Termin zum kurzen Kennenlernen des Anwalts ausmachen wollte und der Rechtsfall noch gar nicht eingetreten war, nach ein paar Fragen seitens des Anwalts - die ich natürlich höflich beantwortete - eine Rechnung von rd. 400 Euro gestellt und ernsthaft mit Inkasso gedroht wurde; das war eine renommierte Kanzlei in der Innenstadt.)

Ich hoffe, Sie können mir das noch beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2008 | 15:53

Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie können der Notar anrufen, und zwar mehrfach, bis alle Fragen geklärt sind. Kosten entstehen dafür nicht.

Solange Unklarheiten noch bestehen, sollten Sie keinesfalls den Vertrag unterzeichnen.


Zu den Erfahrungen kann ich so ohne nähere Angaben keine Aussagen machen; ungewöhnlich ist es aber.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 24.11.2008 | 22:50


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank, ich fühlte mich gut aufgehoben, die Antworten waren verständlich und nützlich.
Dass die Arbeit nicht "sehr ausführlich", sondern "ausführlich" war, finde ich in diesem Fall sogar gut, sie war ausführlich genug, aber nicht unnötig ausufernd. :-)"
FRAGESTELLER 24.11.2008 4,8/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 57042 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde in sehr kurzer Zeit sehr präzise beantwortet. Das hilft mir gewaltig bei der Entscheidung zur weiteren Verfahrensweise. Eine Nachfrage war nicht nötig und ich fühle mich durch die Antwort wirklich sehr gut ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort von Herrn Raab hat mir sehr geholfen! Ich bin sehr zufrieden mit dem Ergebnis! Ich hatte den Eindruck, eine sehr persönliche Beratung zu bekommen! Danke vielmals! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Der Anwalt hat den Sachstand richtig verstand und hat dementsprechend geantwortet und Argumentiert ...
FRAGESTELLER