Frage geschrieben am 19.03.2010 14:39:58
Bewertung der Antwort vom Fragesteller:
Kaltwasserleitung bei WEG: Wer muss zahlen?
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1126Bewertung der Antwort vom Fragesteller:
Wer bezahlt das auf und zumachen der Wände? Ich hatte mich quasi als Kompromissvorschlag angeboten, dieses selber zu bezahlen. Gehört das zu Verlegung und dem Gesamtpaket dazu oder ist das immer Angelegenheit des jeweiligen Eigentümers, obwohl das durch die Wassersituation enstanden ist?
Antwort geschrieben am 19.03.2010 16:33:06
gern beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen aufgrund des zur Kenntnis gebrachten Sachverhalts wie folgt:
§ 16 WEG regelt, wie die Nutzungen, Lasten und Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums im Innenverhältnis und damit gemäß § 28 WEG in den vom Verwalter aufzustellenden und von der Gemeinschaft zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie bei Beschlüssen über Sonderumlagen zu verteilen sind (Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009, § 16 Rn. 1 WEG).
Die Gemeinschaft ist grundsätzlich nur zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Zur Instandhaltung des Sondereigentums ist die Gemeinschaft nur bei besonderer gesetzlicher oder vertraglicher Ermächtigung befugt (Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009, § 16 Rn. 1 WEG).
Unter den Kosten der Instandhaltung werden die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; bei den Kosten der Instandsetzung handelt es sich idR um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (BGH NZM 2005, 863, 864) und alle Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands getroffen werden (OLG Düsseldorf NJWE-MietR 1997, 78), daher auch Rückbaukosten einer unzulässigen baulichen Veränderung (OLG Hamburg ZMR 2006, 377, 378). Eine Abgrenzung beider Kostenarten, deren Übergang fließend ist, ist im Rahmen des Abs 2 nicht erforderlich, da beide erfasst werden (Beck'scher Online-Kommentar, Stand: 01.01.2010, WEG § 16 Rn. 27).
Dem Abs 2 unterfallen sämtliche Kosten der Sanierung, Reparatur und Wartung des Gemeinschaftseigentums. Zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlassten Kosten zählen auch diejenigen, die sich auf notwendige Vorarbeiten am Sondereigentum beziehen (OLG Düsseldorf NZM 1999, 507). Es kommt nicht darauf an, wer notwendig werdende Arbeiten verschuldet oder veranlasst hat; diese Frage spielt nur für etwaige Aufwendungs- oder Ersatzansprüche eine Rolle (Beck'scher Online-Kommentar, Stand: 01.01.2010, WEG § 16 Rn. 29).
Im Gegensatz zum Sondereigentum wird das Gemeinschaftseigentum nicht direkt definiert. § 5 Abs. 2 WEG bestimmt nur die Grenzen, ab welcher ein Bestandteil nicht mehr dem Sondereigentum zugeordnet werden kann (Beck'scher Online-Kommentar, Stand: 01.01.2010, WEG § 5 Rn. 21).
Wasserleitungen sind insoweit Sondereigentum, als sie allein die Versorgung einer einzelnen Einheit sichern. An der Einmündung in die Hauptleitung beginnt das Gemeinschaftseigentum (Beck'scher Online-Kommentar, Stand: 01.01.2010, WEG § 16 Rn. 34).
Soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, hat die Gemeinschaft die Kosten zu tragen, sofern keine anderweitigen Vereinbarungen durch Beschluss getroffen wurden.
Im Nachgang möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Beratung nur einen ersten Überblick über die Rechtslage gibt und keine ausführliche anwaltliche Beratung ersetzen kann. Des Weiteren kann sich die rechtliche Beurteilung grundlegend anders darstellen, wenn relevante Tatsachen nicht oder unrichtig mitgeteilt wurden.
Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe mit
freundlichen Grüßen
Heiko Joel
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 19.03.2010 18:38:03
Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort, jedoch verstehe ich sie nicht. Können Sie mir Ihre Antwort netter Weise ein klein wenig "übersetzen"?
Wir haben keinen Verwalter, sondern verwalten noch selber. Das ist bei 5 Eigentümern möglich.
Kann ich es so verstehen, dass diese Angelegenheit eine "Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands" ist? Wenn ich als einziger kein Wasser im Haus habe, wo wird geregelt, dass ich Anspruch habe, wie alle anderen auch, Wasseranschluss zu bekommen...auf Kosten von der Gemeinschaft um überhaupt erstmal selbe Bedingungen zu schaffen. Die Leitungen gehören zum Sondereigentum, aber dafür müssen sie doch erstmal gelegt sein....und das sind sie bei mir doch noch nicht?! Ich verstehe nicht, dass ich als einziger Verbraucher....alle Leitungen selber zahlen muss, nur weil die anderen "Glück" hatten.
Und natürlich wollen die anderen Eigentümer die Kosten abwenden! Ich frage mich, ob das in diesem Fall rechtlich zulässig ist. Da die Leitungen im Haus zu dünn sind, müsste ich, um mich anzuschließen....vom Heizungskeller, bis in den 3 Stock...alles allein zahlen. Ist es nicht Angelegenheit von allen, alle Eigentümer zu versorgen, so dass alle dieselben Bedingungen vorfinden?
Da wir keinen Verwalter haben, können die anderen Eigentümer mich durch Mehrheitsbeschluss verpflichten?? Gibt es keine rechtliche Hilfe/ Anspruch für mich...in so einem Fall? Keiner wusste das bei Übernahme, bzw. Kauf der Wohnung.
Ab wo müsste ich nun alleine zahlen, ....alles?....oder ab Wohnungstür? Oder gibt es noch eine Möglichkeit, dass alle alles zahlen um selbe Bedingungen für alle zu bekommen?
Vielen herzlichen Dank für Ihre Mühe!!!
Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort, jedoch verstehe ich sie nicht. Können Sie mir Ihre Antwort netter Weise ein klein wenig "übersetzen"?
Wir haben keinen Verwalter, sondern verwalten noch selber. Das ist bei 5 Eigentümern möglich.
Kann ich es so verstehen, dass diese Angelegenheit eine "Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands" ist? Wenn ich als einziger kein Wasser im Haus habe, wo wird geregelt, dass ich Anspruch habe, wie alle anderen auch, Wasseranschluss zu bekommen...auf Kosten von der Gemeinschaft um überhaupt erstmal selbe Bedingungen zu schaffen. Die Leitungen gehören zum Sondereigentum, aber dafür müssen sie doch erstmal gelegt sein....und das sind sie bei mir doch noch nicht?! Ich verstehe nicht, dass ich als einziger Verbraucher....alle Leitungen selber zahlen muss, nur weil die anderen "Glück" hatten.
Und natürlich wollen die anderen Eigentümer die Kosten abwenden! Ich frage mich, ob das in diesem Fall rechtlich zulässig ist. Da die Leitungen im Haus zu dünn sind, müsste ich, um mich anzuschließen....vom Heizungskeller, bis in den 3 Stock...alles allein zahlen. Ist es nicht Angelegenheit von allen, alle Eigentümer zu versorgen, so dass alle dieselben Bedingungen vorfinden?
Da wir keinen Verwalter haben, können die anderen Eigentümer mich durch Mehrheitsbeschluss verpflichten?? Gibt es keine rechtliche Hilfe/ Anspruch für mich...in so einem Fall? Keiner wusste das bei Übernahme, bzw. Kauf der Wohnung.
Ab wo müsste ich nun alleine zahlen, ....alles?....oder ab Wohnungstür? Oder gibt es noch eine Möglichkeit, dass alle alles zahlen um selbe Bedingungen für alle zu bekommen?
Vielen herzlichen Dank für Ihre Mühe!!!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 19.03.2010 20:36:05
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
gern beantworte ich die von Ihnen gestellte Nachfrage wie folgt:
Die Hauptleitungen stehen im Gemeinschaftseigentum. Damit sind die Kosten für die Leitung vom Keller bis zu Ihrer Etage von der Gemeinschaft zu tragen. Das Gemeinschaftseigentum endet dort, als es Ihrer alleinigen Versorgung dient. Dies ist regelmäßig der Abzweig von der Hauptleitung in Ihre Wohnung. Dies stellt insoweit Sondereigentum dar.
Die entsprechenden Kosten, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft, für das Sondereigentum sind regelmäßig Sie verpflichtet.
Im Wege der Beschlussfassung können Abweichungen von der Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung getroffen werden. Dieser Beschluss hat sich jedoch an Kriterien, wie etwa dem Gebrauchsmaßstab zu orientieren. Die Wohnungseigentümer müssen daher nicht nur auf den tatsächlichen Gebrauch, sondern können bereits auf die Möglichkeit des Gebrauchs abstellen. Dadurch ist es möglich, bei der Entscheidung über den Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich des Gebrauchs zu pauschalisieren und daneben auch andere Kriterien zu berücksichtigen, um so zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechenden sachgerechten Lösung zu kommen (Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009, § 16 Rn. 31 WEG).
Soweit ich Sie verstanden habe, wird die bestehende Leitung gegen eine stärkere ausgetauscht, um Ihre Versorgung sicherzustellen. In diesem Fall werden alle Wohnungseigentümer an die neue Leitung angeschlossen, womit auch die übrigen Eigentümer zumindest die Möglichkeit des Gebrauchs haben. Daher ist ein Beschluss, der Ihnen allein die Kosten auferlegt, gerichtlich angreifbar.
Mangels Kenntnis der Gemeinschaftsordnung und der bisher ergangenen Beschlüsse ist eine konkrete Aussage nicht möglich.
In Ihrem Fall sollten Sie, zudem Sie bereits die ablehnende Haltung der anderen Eigentümer deutlich gemacht haben, anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um eine konkrete Einschätzung Ihrer Situation zu ermöglichen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
H. Joel
Rechtsanwalt
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
gern beantworte ich die von Ihnen gestellte Nachfrage wie folgt:
Die Hauptleitungen stehen im Gemeinschaftseigentum. Damit sind die Kosten für die Leitung vom Keller bis zu Ihrer Etage von der Gemeinschaft zu tragen. Das Gemeinschaftseigentum endet dort, als es Ihrer alleinigen Versorgung dient. Dies ist regelmäßig der Abzweig von der Hauptleitung in Ihre Wohnung. Dies stellt insoweit Sondereigentum dar.
Die entsprechenden Kosten, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft, für das Sondereigentum sind regelmäßig Sie verpflichtet.
Im Wege der Beschlussfassung können Abweichungen von der Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung getroffen werden. Dieser Beschluss hat sich jedoch an Kriterien, wie etwa dem Gebrauchsmaßstab zu orientieren. Die Wohnungseigentümer müssen daher nicht nur auf den tatsächlichen Gebrauch, sondern können bereits auf die Möglichkeit des Gebrauchs abstellen. Dadurch ist es möglich, bei der Entscheidung über den Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich des Gebrauchs zu pauschalisieren und daneben auch andere Kriterien zu berücksichtigen, um so zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechenden sachgerechten Lösung zu kommen (Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009, § 16 Rn. 31 WEG).
Soweit ich Sie verstanden habe, wird die bestehende Leitung gegen eine stärkere ausgetauscht, um Ihre Versorgung sicherzustellen. In diesem Fall werden alle Wohnungseigentümer an die neue Leitung angeschlossen, womit auch die übrigen Eigentümer zumindest die Möglichkeit des Gebrauchs haben. Daher ist ein Beschluss, der Ihnen allein die Kosten auferlegt, gerichtlich angreifbar.
Mangels Kenntnis der Gemeinschaftsordnung und der bisher ergangenen Beschlüsse ist eine konkrete Aussage nicht möglich.
In Ihrem Fall sollten Sie, zudem Sie bereits die ablehnende Haltung der anderen Eigentümer deutlich gemacht haben, anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um eine konkrete Einschätzung Ihrer Situation zu ermöglichen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
H. Joel
Rechtsanwalt
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