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Käufer Wohneigentum will Kosten für Instandhaltung mit Wohngelderstattung verrechnen


10.12.2010 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Vor Kaufvertrag wurden Instandhaltungsmassnahmen beschlossen, die in 4 Abschnitten über 4 Jahre verteilt wurden. Nach wirtschaftlichem Übergang waren 2 Abschnitte noch nicht umgesetzt.

Der Kaufvertragspassus lautet:
Nachzahlungen und Rückvergütungen regelmäßig wiederkehrender Kosten und Lasten trägt der Verkäufer für die Zeit vor dem Lastenübergang, auch wenn der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung erst danach gefasst wurde.
Der Verkäufer trägt die etwa auf den Kaufgegenstand entfallenden Kosten für bauliche Veränderungen und für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit die entsprechende Maßnahme bis heute beschlossen oder in Auftrag gegeben wurde und die Kosten nicht aus einer Rücklage entnommen werden. Im Übrigen trägt diese Kosten der Käufer.

Die Beschlüsse in den Eigentümerversammlungen lauten:
WEG beschließt, die Maßnahmen unter TOP x durch einen Sonderumlage zur Rücklage in Höhe von y€ zu finanzieren.

Ist der Verkäufer berechtigt, die Sonderumlagen zur Finanzierung der Massnahmen vom Verkäufer zu verlangen? Falls erforderlich weitere Details per Mail
Sehr geehrte/r Rechtsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach der Vereinbarung im Kaufvertrag trägt der Verkäufer die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit die entsprechende Maßnahme bis zum Tage des Abschlusses des Kaufvertrages beschlossen oder in Auftrag gegeben wurde und die Kosten nicht aus einer Rücklage entnommen werden.

In Ihrem Fall wurden die Instandhaltungsmaßnahmen vor Abschluss des Kaufvertrages beschlossen. Weitere Voraussetzung dafür, dass die Kosten vom Verkäufer zu tragen sind, ist es, dass Kosten nicht aus einer Rücklage entnommen werden.

Hier liegt das Problem. Nach dem Beschluss der Wohnungseigentümer sollte die Maßnahme durch eine Sonderumlage zur Rücklage finanziert werden.

Stellt man nur auf den Wortlaut ab, so kommt das Geld letztlich aus der Rücklage, sodass der Verkäufer nicht die Kosten tragen würde. Diese Betrachtungsweise wäre meiner Meinung nach jedoch verfehlt.

Hinter dem Passus im Kaufvertrag steht folgender Gedanke: Wenn der Verkäufer sich persönlich zu einer Zahlung verpflichtet hat bzw. wurde, dann soll er die Kosten für die Maßnahme noch tragen.

Sonderumlagen werden durch Wohnungseigentümer gerade dann beschlossen, wenn die Rücklagen bei finanziellen Engpässen nicht ausreichen oder nicht angegriffen werden sollen. So dürfte es sich auch in Ihrem Fall verhalten haben.

Damit stammen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die aufgebrachten finanziellen Mittel gerade nicht aus der angesparten Rücklage, sondern von den Wohnungseigentümern persönlich (Sonderumlagen).

Somit dürfte der Verkäufer zur Kostentragung verpflichtet sein.

Ich kann aus Ihrer Sachverhaltsschilderung zwar nicht erkennen, ob Sie der Verkäufer oder der Käufer sind. Ich hoffe dennoch, Ihnen gute Nachrichten überbracht und Ihnen weitergeholfen zu haben.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2010 | 11:02

Sehr geehrte Frau Haßelberg,
leider bin ich der Verkäufer und durch diesen Passus sollte verhindert werden, dass ich noch weitere 3 Jahre Nachzahlung leisten soll. S
eitens des Notar sollte die Nachschusspflicht auf die Nebenkostenabrechnung begrenzt sein, da in den Vorjahren hohe Nachzahlungen waren.

Hat der Notar dann in diesem Fall falsch beraten?
Gruss


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2010 | 12:49

Sehr geehrte/r Reechtssuchende/r,

ob der Notar hier einen Fehler gemacht hat, kann ich aufgrund der knappen Sachverhaltsschilderung nicht beantworten. Hierfür käme es auf viele Einzelheiten an.

Wenn die Formulierung jedoch so gewählt wurde, um gerade diesem Problem vorzubeugen, dann bleibt Ihnen die Möglichkeit, sich auf den Wortlaut zu berufen.

Bei der Auslegung dürfte auch die konkrete Situation und die Hintergründe, warum diese Formulierung gewählt wurde, zu berücksichtigen sein.

Sich daher auf den Wortlaut zu berufen, ließe sich angesichts dessen jedenfalls vertreten.

Es besteht jedoch das Risiko in einem Rechtsstreit zu unterliegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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