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KFW70 Energiestandard in Kaufvertrag aufnehmen oder reicht Anhang?


01.11.2014 08:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Hallo,

wir möchten ein Haus von einem Bauherren kaufen, dass gerade im Bau ist.

Nun drücken uns zwei Fragen:
1. Ist es rechtlich dasselbe, den Energiepass desHauses, der natürlich nur auf den damals aktuellen Zeichnungen des Architekten beruht, in den Anhang zum Kaufvertrag zu nehmen oder die Garantie, dass es tatsächlich ein KFW70 Haus ist, in den KAufvertrag mit reinzuschreiben? Wir fragen uns, wer haftet, wenn der KFW70 Standard nach Fertigstellung des Neubaus doch nicht erreicht wird. Aus unserer Sicht, sollte das natürlich der Bauherr sein und nicht derjenige, der damals den Energiepass ausgestellt hat, als das Haus noch in der Grobplanung war.

2. Wir erfahren wir, ob tatsächlich eine Baugenehmigung vorliegt oder nicht und ist der Notar zuständig das zu prüfen. Können für uns Nachteile entstehen, wenn nach dem Notartermin und unserer Unterschrift herauskommt, dass noch gar keine Baugenehmigung vorlag?

Viele Grüße und schönes WE!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 434 BGB ist die Sache in allererster Linie frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ansonsten nur, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist,die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist bei einem Hauskauf das A und O - auch gerade beim Effizienzhausstandard 70. Daher wäre die Bezugnahme auf einen Anhang zwar möglich, sollte aber dementsprechend formuliert werden, wie als ob Sie die Zusicherung in den Kaufvertrag mit hineinnehmen. Um die Effizienzklasse sicherzustellen und eine mögliche Haftung dem Verkäufer aufzuerlegen, sollte das Merkmal des Entsprechens der Effiziensklasse vom Verkäufer zugesichert werden, in etwa wie: Es wird zugesichert, dass das Haus der KfW Klasse 70 entspricht. Etwaige Mängel, oder später festgestellte Unzulänglichkeiten müssen dann vom Verkäufer beseitigt werden.Natürlich muss der Bauherr für die Einhaltung seiner Energieplanung sorgen, eine blosse "Werbung" mit der KfW-Klasse ist aber noch keine Zusicherung Ihnen gegenüber.

Als Beteiligter(Grundstückserwerb) haben Sie prinzipiell einen Anspruch bei der Baubehörde auf Auskunft, wie die planungsrechtliche Situation ist. Beim Bauaufsichtsamt erfahren Sie unter Nachweis ihres Interesses, ob nur ein Bauantrag , ein Vorbescheid oder eine aktuelle Baugenehmigung vorliegt,ggf. aber nur gegen Gebühren. Der Verkäufer müsste Ihnen aber auch eine Genehmigung vorzeigen können. Er würde sich jedoch Schadenersatzpflichtig machen, wenn eine Genehmigung verweigert würde, Sie könnten dann den Kauf rückgängig machen.Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten (Wohnungs-)Eigentums darstellt (Urt. v. 12.04.2013, Az. V ZR 266/11 mit vielen Nachweisen)

Zuletzt kann auch ein Blick ins Grundbuch nicht schaden, um weitere mögliche Rechtsverhältnisse auszuschliessen!


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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